補償安置是城市房屋拆遷中的核心內(nèi)容，拆遷活動所涉及的民事法律關(guān)系主要表現(xiàn)為補償安置，補償安置的基礎(chǔ)是被拆遷房屋價格的評估，評估結(jié)論的載體是估價報告。那么，估價報告在裁決和訴訟中究竟起什么作用呢？

　　在實踐中，有兩種認識：一是依據(jù)；二是證據(jù)。筆者同意第二種觀點，估價報告在補償安置糾紛處理中僅起證據(jù)作用。建設(shè)部2000年《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知》要求應(yīng)當(dāng)按照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)的通知》（國辦發(fā)[1999]92號，評估機構(gòu)屬于 “法律規(guī)范、政府監(jiān)督、行業(yè)自律”模式的機構(gòu)，其行為不具備行政行為效力的全部內(nèi)容。

　　行政行為包括公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力四個方面：

　?。?）公定力是指行政行為一經(jīng)成立，不論其是否合法，即具有被推定為合法而要求所有機關(guān)、組織或個人予以尊重的一種法律效力。之所以要對行政行為作這樣的推定，是因為社會對行政主體的地位和作用予以充分信任和尊重，從而穩(wěn)定權(quán)力義務(wù)關(guān)系。

　?。?）確定力是指已生效行政行為對行政主體和行政相對人所具有的不受任意改變的法律效力。它要求行政主體不得任意改變自己所作的行政行為，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這是因為，行政行為是行政主體向行政相對人所作的設(shè)定、變更或消滅權(quán)利義務(wù)的一種承諾，行政主體有義務(wù)信守和兌現(xiàn)自己的承諾，否則就損害了行政相對人對這種承諾的信任。

　?。?）拘束力是指已生效的行政行為所具有的約束和限制行政主體及行政相對人行為的法律效力。拘束力是對行政主體和行政相對人雙方而言的，對他人不具有拘束力。

　?。?）執(zhí)行力是指已生效的行政行為要求行政主體和行政相對人對其內(nèi)容予以實現(xiàn)的法律效力。房地產(chǎn)估價機構(gòu)所作的估價報告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力，但它是行政機關(guān)和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產(chǎn)生影響力而非決定力。因此，估價報告符合證據(jù)的特征。既然在行政執(zhí)法和審判中估價報告僅作為證據(jù)而非依據(jù)，行政執(zhí)法機關(guān)或者人民法院就應(yīng)當(dāng)對其從合法性、真實性、相關(guān)性方面進行審查?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導(dǎo)意見》的出臺，為城市房屋拆遷管理部門和人民法院對估價報告進行證據(jù)“三性”審查提供了可能性。本文從證據(jù)審查的角度，來審視估價報告的證據(jù)效力。

　　一、房地產(chǎn)估價報告的合法性審查

　　證據(jù)證據(jù)的合法性包括三方面：

　?。?）證據(jù)主體必須符合法律的有關(guān)規(guī)定。這里的法律規(guī)定屬于廣義理解，包括法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)章以下的規(guī)范性文件。證據(jù)主體是指擁有、占有證據(jù)或者提供證據(jù)的自然人和組織?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導(dǎo)意見》第四條規(guī)定：“拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字?！弊C據(jù)的主體只有符合法律的有關(guān)規(guī)定才具有證人資格，否則，即使其提供的證據(jù)客觀真實的并與案件事實有關(guān)，也不具有合法性，不能被采用。據(jù)此，估價報告只有法定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)作出并由房地產(chǎn)估價師簽字，才能作為證據(jù)被采用。例如，江蘇省某拆遷項目，就補償安置的問題沒有達成協(xié)議，經(jīng)拆遷人申請，拆遷管理部門作出補償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經(jīng)過庭審舉證、質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，裁決所依據(jù)的估價報告簽名的“估價師”不具有房地產(chǎn)估價師資格，法院否定該證據(jù)的效力，并以事實不清為由撤銷裁決責(zé)令重新作出。

　　（2）證據(jù)的收集和取得證據(jù)的方法必須符合法定程序和要求。估價報告的形成必須符合法定程序，《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！?如果違反該程序規(guī)定完全由拆遷人確定估價機構(gòu)，所作的估價報告就違反了證據(jù)的合法性而不被采信。