摘 要：安全因素是衡量房地產(chǎn)價(jià)值必須首要考慮的因素，在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中應(yīng)該占據(jù)舉足輕重的作用。本文就房地產(chǎn)估價(jià)與安全因素評(píng)價(jià)之間的關(guān)系做一些論述。通過(guò)系統(tǒng)全面的分析各種安全因素及其危害性，給出了一系列房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中可能遇到的安全隱患，并就這些安全隱患對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響進(jìn)行了研究與探討。以期喚起有關(guān)方面特別是廣大房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)安全因素的重視，從而降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性和有效性。

　　　1.引 言

　　在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，比較法中的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)區(qū)位權(quán)益實(shí)物狀況，成本法中的土地使用權(quán)出讓金、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)及相關(guān)稅金，收益法中的預(yù)期未來(lái)凈收益及風(fēng)險(xiǎn)等，這些因素引起了房地產(chǎn)估價(jià)師的高度重視，成為了估價(jià)結(jié)果的直接依據(jù)，而保證房地產(chǎn)正常使用的安全因素往往被大家有意無(wú)意地忽視了。能夠安全的使用是房地產(chǎn)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的前提，因此安全因素必須予以充分考慮，在估價(jià)實(shí)務(wù)中將其納入價(jià)值影響因素體系。房地產(chǎn)估價(jià)中涉及的安全因素極為廣泛，包括自然條件、設(shè)計(jì)建造、環(huán)境污染、室內(nèi)裝修等諸多方面潛在的安全隱患。

　　2.自然條件安全性分析

　　地震、風(fēng)沙、冰雹、大雪、雷雨等自然條件無(wú)時(shí)無(wú)刻不在考驗(yàn)著我們居家辦公娛樂(lè)之所的安全。它們對(duì)安全辦公與居住構(gòu)成的威脅大多是區(qū)域性的，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)這些區(qū)域性安全因素可以從宏觀上把握。比如，1976年7月28日，唐山7.8級(jí)大地震讓整個(gè)城市一夜之間變?yōu)閺U墟，如果在城市規(guī)劃時(shí)能夠充分考慮地質(zhì)板塊構(gòu)造而移址遷建，在設(shè)計(jì)建造時(shí)能夠充分考慮地震危害性而采用框架結(jié)構(gòu)，就不會(huì)釀成這樣的災(zāi)難。而成都地處“天府之國(guó)”，歷史上從未有過(guò)災(zāi)難性的地震災(zāi)害，從地質(zhì)板塊構(gòu)造學(xué)說(shuō)來(lái)看也未處于板塊邊緣的地震火山活躍地段，地震對(duì)成都樓市的安全威脅便微乎其微。

　　我國(guó)地處北半球，北方寒冷，房屋朝向宜南偏西、北偏東，以增加冬天室內(nèi)日照時(shí)間。南方炎熱，房屋朝向宜南偏東、北偏西，以降低夏天室內(nèi)溫度減少中暑機(jī)會(huì)。北方多雪，屋頂造型以有利于積雪的迅速自然清除為宜。南方多雨，一到夏季便風(fēng)雨交加、電閃雷鳴、水流成河。建筑物窗戶(hù)玻璃破碎傷人，雷擊導(dǎo)致火災(zāi)，洪水淹沒(méi)引起財(cái)產(chǎn)損失甚至人員傷亡等事故的報(bào)道經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端。估價(jià)實(shí)務(wù)中應(yīng)對(duì)窗戶(hù)設(shè)計(jì)是否合理、玻璃安裝是否牢靠、避雷設(shè)施是否銹蝕、排水設(shè)施是否通暢，沿江房地產(chǎn)是否在洪峰之下等安全因素予以關(guān)注。湖北省武漢市在長(zhǎng)江防洪墻內(nèi)開(kāi)發(fā)高檔商品住宅，盡管商品住宅享受到了長(zhǎng)江的美景，但由于其危害了長(zhǎng)江防洪的安全，受到洪澇災(zāi)害的威脅，而不得不將其炸掉，經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)2億元。

　　3.設(shè)計(jì)建造安全性分析

　　3.1 地基安全因素

　　房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，決定了建筑物對(duì)土地的依賴(lài)性。地基的好壞，直接關(guān)系著建筑物的安危，是建筑工程事故發(fā)生的重要原因。地基事故一旦發(fā)生，后果極為嚴(yán)重，補(bǔ)救也極為困難，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)保證地基有足夠的承載力，并滿(mǎn)足總沉降量和不均勻沉降量限定在規(guī)定范圍內(nèi)的變形要求。通過(guò)查驗(yàn)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，檢查施工前是否進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)確定非粘性土的密實(shí)度、含水量分析實(shí)驗(yàn)確定粘性土的稠度，是否用載荷實(shí)驗(yàn)法確定地基容許承載力，并在此基礎(chǔ)上合理設(shè)計(jì)建筑高度，合理確定基礎(chǔ)底面積大小、斷面形式、埋深和建筑間距，以滿(mǎn)足安全要求。在估價(jià)實(shí)踐中，我們應(yīng)設(shè)法獲取有關(guān)地基安全性的材料，勘察地基的地質(zhì)構(gòu)造，地形地貌，土坡的遠(yuǎn)近和失穩(wěn)的可能性，排水設(shè)施是否齊備等安全因素。1972年仲夏，香港普降大雨，雨量高達(dá)1658.6毫米，引起山坡殘積土軟化而滑動(dòng)，7月18日發(fā)生大地震，致使寶城大廈倒塌，因大樓之間間距太小，還砸壞鄰近一幢大廈的一角，造成了巨大的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。此外，估價(jià)師還應(yīng)全面分析保證邊坡穩(wěn)定的支擋和排水設(shè)施，考察地基土是否為移山填海、沖積平原、垃圾掩埋等而形成，確定地基土是否為凍土、軟土、膨脹土、濕陷性黃土等需經(jīng)過(guò)特殊處理的土質(zhì)，并采取了相應(yīng)的安全措施。

　　3.2 建筑安全因素

　　建筑物是房地產(chǎn)使用價(jià)值的載體，而且一經(jīng)建成便很難再對(duì)它進(jìn)行矯正或修補(bǔ)，它的設(shè)計(jì)合理性和建造質(zhì)量直接關(guān)乎著人們的生命財(cái)產(chǎn)安全，像豆腐渣工程這種不具備安全使用保證的建筑物是毫無(wú)價(jià)值可言的。房屋的主要功能是承重，墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結(jié)構(gòu)的共同作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動(dòng)動(dòng)載等荷載通過(guò)柱和墻傳遞給基礎(chǔ)，起著房屋骨架作用。屋頂與房屋外墻圍成一個(gè)封閉的空間，可起防雨、防水、保溫、隔音的作用。門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)、雨篷、臺(tái)階、散水等作為房屋建筑的組成部分，為房間的通風(fēng)透光及進(jìn)出提供了方便。估價(jià)實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)考察墻柱力學(xué)設(shè)計(jì)的合理性，特別是當(dāng)存在剝落、裂縫和露筋銹蝕現(xiàn)象時(shí)，估價(jià)師須進(jìn)行全面的受力分析，以確保墻柱有足夠的承載能力。對(duì)于樓地面，如果有裂縫、空鼓、起砂，木樓地面有腐朽、翹裂、松動(dòng)和油漆老化時(shí)，也應(yīng)引起高度重視。在現(xiàn)場(chǎng)查勘后，嚴(yán)格按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》、《工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定逐項(xiàng)進(jìn)行安全影響評(píng)價(jià)打分，作為成新率或尚可使用年限的依據(jù)。

　　3.3 消防安全因素

　　隱患險(xiǎn)于明火，責(zé)任重于泰山。但凡房地產(chǎn)都應(yīng)該具備消防通道，電梯不能取代樓梯的作用。在評(píng)估電梯公寓或辦公樓時(shí)，應(yīng)檢查樓道的寬度是否能夠滿(mǎn)足消防緊急通道的要求，樓道上是否堆積有大量的木制品、棉制品、紙制品等可燃廢棄物，消防設(shè)施、滅火器材及消火栓狀況等是否性能良好。在某些國(guó)家，居住用房地產(chǎn)的陽(yáng)臺(tái)上往往都還配備有一根可直達(dá)地面的逃生繩。對(duì)于商業(yè)用房地產(chǎn)特別是公眾聚集的商場(chǎng)、影劇院等房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)嚴(yán)格檢查其是否依法通過(guò)了消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收；查勘疏散通道、安全出口、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明等是否符合規(guī)定。

　　家用電器的快速普及導(dǎo)致居民用電量的大幅增加，從電氣安全的角度考慮，住宅入戶(hù)導(dǎo)線截面為16mm2，分支回路截面為2.5 mm2，空調(diào)等大功率電器和廚房、衛(wèi)生間的回路最好選用4 mm2的銅線。由于鋁表面極易氧化，氧化層具有高電阻，大電流通過(guò)高電阻能產(chǎn)生異常高溫。另外，電氣線路過(guò)細(xì)，也會(huì)使電線發(fā)熱加劇，絕緣老化加速，易導(dǎo)致線路間短路和接地故障，引起電氣火災(zāi)事故。因此，對(duì)于鋁導(dǎo)線、入戶(hù)導(dǎo)線截面積不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、電線與插座不配套、開(kāi)關(guān)產(chǎn)品未經(jīng)國(guó)家檢測(cè)合格等布線存在安全隱患的房地產(chǎn)，便存在一定的價(jià)值減損。其價(jià)值減損額度是重新布線的成本。

　　4.環(huán)境污染安全性分析

　　環(huán)境是人們生活工作的大氣候，涉及地球空間范圍內(nèi)的大氣環(huán)境，土壤環(huán)境，水環(huán)境等自然環(huán)境和人工條件形成的環(huán)境因素，是人類(lèi)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。人為條件可以在環(huán)境中形成物理射線、化學(xué)制劑、噪音、浮塵、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質(zhì)。如化工廠的工業(yè)用地，可能由于工業(yè)生產(chǎn)，造成有害物質(zhì)對(duì)土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒(méi)有進(jìn)行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，對(duì)房地產(chǎn)的正常使用就構(gòu)成了潛在的安全威脅，使住宅的價(jià)值貶值。20世紀(jì)60年代，在美國(guó)的五大湖地區(qū)曾有一個(gè)垃圾填埋場(chǎng)，由于居住用地的需要，政府決定在垃圾填埋場(chǎng)上建設(shè)住宅，并出售給當(dāng)?shù)鼐用?，形成了一個(gè)居住社區(qū)。由于地下垃圾填埋場(chǎng)中形成的化學(xué)污染，通過(guò)地下水和土壤滲透，對(duì)居民造成健康威脅，許多人生病，并搬出了這個(gè)社區(qū)。政府不得不下令停止使用這個(gè)住宅小區(qū)，并花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)美元來(lái)清除那里的環(huán)境污染。住宅小區(qū)完全被廢置，住宅價(jià)值幾乎為零。由于環(huán)境污染給人們?cè)斐删薮蟮陌踩{，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價(jià)值，即使它們的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量、建筑材料等條件是一樣的。

　　5. 室內(nèi)裝修安全性分析

　　隨著人們經(jīng)濟(jì)條件和物質(zhì)生活水平的不斷提高，搞居室裝修的家庭越來(lái)越多，裝修上的花費(fèi)越來(lái)越大，甚至超過(guò)了房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。然而無(wú)論如何裝修，有一點(diǎn)卻不能忽視，那就是安全。在裝修家居的時(shí)候提高安全意識(shí)，盡量減少安全隱患至關(guān)重要。估價(jià)實(shí)務(wù)中發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)環(huán)境污染主要源自建筑、裝飾材料和家具等，而對(duì)人們的身體健康影響最大的是室內(nèi)裝修引起的甲醛、TVOC（總揮發(fā)性有機(jī)物）、氡、苯系物、氨和放射性等污染。 特別是豪華裝修，更是潛藏著巨大的安全隱患。裝修的最終目的是提高人們的生活質(zhì)量，給家庭營(yíng)造一種溫馨的氛圍，設(shè)若換來(lái)的是室內(nèi)環(huán)境污染、木質(zhì)材料的濫用留下火災(zāi)隱患、地板防滑性能不夠、通風(fēng)設(shè)計(jì)不暢、陽(yáng)臺(tái)密閉阻斷與大自然的接觸，這些潛在的安全隱患便為正常生活構(gòu)成威脅，在房地產(chǎn)估價(jià)中帶來(lái)價(jià)值減損。

　　6. 結(jié)論和問(wèn)題的提出

　　估價(jià)實(shí)務(wù)中充分考慮安全因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響是房地產(chǎn)估價(jià)師降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。全面系統(tǒng)地將各種安全因素納入房地產(chǎn)價(jià)值影響體系，為估價(jià)結(jié)果的客觀公允提供了有力的保障。期望政府部門(mén)能夠盡快建立安全影響評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，對(duì)我國(guó)在1999年頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上適時(shí)地更新并注入新的內(nèi)容，使我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)向更深入和細(xì)化的專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展。進(jìn)一步提高我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)水平，使房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段、簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同階段、簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同階段都能夠發(fā)揮更加積極的作用、提供更為專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)報(bào)告，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，適應(yīng)人們就安全因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響量化的客觀需求。