一、引言

　　市場比較法是國際上通用的。經(jīng)典估價(jià)方法，也是房地產(chǎn)估價(jià)中最常見，最重要，應(yīng)用最多的方法之一。過去，我們采用市場比較法在進(jìn)行市場轉(zhuǎn)讓。抵押拍賣。中外合資交易中，得到了市場的接受，獲得了很好的效果。但是今天面對以傾向補(bǔ)償為前提的拆遷評估，由于其技術(shù)要求高，案例選擇困難，政策性強(qiáng)，社會責(zé)任重，所以如何進(jìn)一步應(yīng)用好市場比較法，如何收集有可比性的交易案例，如何選擇典型案例，如何在拆遷評估標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求下，正確確定評估參數(shù)，并進(jìn)行合理修正，也顯得非常重要。

　　下面，筆者就市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用，以及案例的選擇和修正中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，并就如何采取措施提高市場比較法評估精度談?wù)勛约旱目捶?，希望廣大估價(jià)師共同探討，發(fā)表真知灼見，進(jìn)一步發(fā)揮市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的作用，共同提高房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的水平。

　　二、當(dāng)前市場比較法應(yīng)用的現(xiàn)狀和存在的問題

　　目前，采用市場比較法估價(jià)，理論和實(shí)踐是脫節(jié)的。因?yàn)槭袌霰容^法適用的前提是市場交易頻繁，但客觀上估價(jià)師搜集案例困難；市場比較法另一個適應(yīng)前提是市場充分發(fā)達(dá)，上海的房地產(chǎn)市場是快速發(fā)展的市場，但又是一個有待規(guī)范的市場。

　　當(dāng)前，在估價(jià)機(jī)構(gòu)中，一般估價(jià)師都能熟練應(yīng)用市場比較法，對市場比較法的原理也有一定的理解和認(rèn)識。

　　但從評估結(jié)果的準(zhǔn)確程度來說，市場比較法的應(yīng)用還存在著主觀和客觀方面的一些問題：

　　1.信息不對稱，導(dǎo)致案例搜集困難，尤其是成交案例更加難以獲得。這是廣大估價(jià)師普遍感到比較棘手的問題，也是制約市場比較法評估精度的主要因素。

　　由于估價(jià)師獲取案例的機(jī)會較少，信息不對稱，客觀上給估價(jià)師搜集案例來難度。上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會組織開通的上海市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，確實(shí)對提供成交案例帶來了很大的幫助，但是，由于單項(xiàng)信息成本較高，信息搜索也必須支付一定成本，信息需及時(shí)更新，有些在市場上有影響的熱銷樓盤，在網(wǎng)上未能及時(shí)反映，尤其是不可售公房的交易案例未列入網(wǎng)。

　　2.具有一定從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師都明白，另一個制約評估精度的重要因素，是信息資料不清，交易背景不透明，交易情況這一項(xiàng)幾乎無法修正。

　　3.主觀上，估價(jià)師搜集案例的方法單一，不主動出擊。

　　有的估價(jià)師只閉門造車，單憑從報(bào)上剪下來的一些房地產(chǎn)售樓信息和送上門的樓書，進(jìn)行評估，缺乏市場調(diào)查的主動性。

　　4.不按技術(shù)規(guī)范操作。《上海市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》規(guī)定，拆遷評估一定要用成交案例，而有的估價(jià)師，沒有全部采用成交案例實(shí)施評估。

　　5.對非拆遷評估，一般情況下，可能采用報(bào)價(jià)、掛牌價(jià)進(jìn)行評估，但方法簡單、粗糙，不加以調(diào)整分析修正，剔除不可比的因素，就直接應(yīng)用到評估中。

　　6.估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不足，所選擇的案例沒有考慮非市場行為對價(jià)格產(chǎn)生的影響。

　　7.地評估物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)走勢把握不準(zhǔn)。

　　8.對房地產(chǎn)中各類不同物業(yè)的特征，缺乏了解，沒有抓住評估對象類似物業(yè)的主要特征，對影響評估物價(jià)值的主要因素的修正與次要因素修正主次不分。

　　9.應(yīng)該注意估價(jià)師選擇案例往往帶有傾向性，在估價(jià)過程中，有相當(dāng)一部分的估價(jià)師是帶著結(jié)果去選擇案例，整個估價(jià)過程受結(jié)果支配，嚴(yán)重的會產(chǎn)生重大的價(jià)格偏差。

　　10.同時(shí)也應(yīng)當(dāng)注意估價(jià)師在實(shí)際操作中，對大部分案例，由于主觀原因和時(shí)間的限制，不一定去現(xiàn)場勘察，沒有親臨現(xiàn)場踏勘，就很難準(zhǔn)確找出案例與評估物的差異性，就會給量化帶來困難，最終影響評估結(jié)果。

　　11.在估價(jià)中“重效益、輕聲譽(yù)”，迎合委托方。

　　12.對估價(jià)結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)和由此引起的社會責(zé)任重視不足。

　　如不及時(shí)統(tǒng)一認(rèn)識，給予必要的重視，將會給目前正在實(shí)施的房地產(chǎn)拆遷評估留下隱患，帶來負(fù)面影響，將不利于社會的穩(wěn)定和舊區(qū)改造的全面推進(jìn)，將不利于上海房地產(chǎn)估價(jià)整體水平的進(jìn)一步提高，將會制約上海房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

　　三、面對問題，如何采取針對性的措施

　　筆者認(rèn)為，主觀上應(yīng)從估價(jià)師的執(zhí)業(yè)態(tài)度和對市場法的認(rèn)識。以及案例的選擇和案例的修正三個方面，采取措施，提高市場比較法的精度。掌握信息的政府主管部門，應(yīng)進(jìn)一步敞開渠道，實(shí)行信息共享。

　　我們認(rèn)為，市場比較法的精髓：就是選擇的案例要具有可比性，系數(shù)修正要具備準(zhǔn)確性，評估中善于抓住不同物業(yè)的主要特征和重要因素，這是決定評估結(jié)果的價(jià)格基礎(chǔ)。

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)師的態(tài)度和認(rèn)識

　　1.要求估價(jià)師要有極強(qiáng)的敬業(yè)精神，對所從事的每個項(xiàng)目都要認(rèn)真負(fù)責(zé)。

　　2.從事房地產(chǎn)估價(jià)尤其是從事拆遷評估，要有高度的政治責(zé)任心和社會責(zé)任心，以及職業(yè)的使命感和榮譽(yù)感，要以江澤民同志“三個代表”理論為指導(dǎo)，心里裝著老百姓，要有較強(qiáng)的專業(yè)知識和水準(zhǔn)，這是從事房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則和指導(dǎo)思想。

　　3.認(rèn)真執(zhí)行國家規(guī)定的房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，尤其是拆遷評估，應(yīng)嚴(yán)格按照技術(shù)參數(shù)和量化標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真實(shí)施必要的流程和步驟。

　　4.對于每個項(xiàng)目，估價(jià)師都要親臨實(shí)例現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場勘察，有條件的應(yīng)該到交易案例的現(xiàn)場進(jìn)行勘察，實(shí)地了解情況。

　?。ǘ┌咐倪x擇

　　由于案例選擇會直接影響估價(jià)結(jié)果，因此，正確選擇案例是市場比較法評估的基礎(chǔ)。

　　1.選擇案例要準(zhǔn)確

　　我們認(rèn)為：選用市場比較法，首先就是要選擇好恰當(dāng)?shù)?、合適的、具有可比性的交易案例。在選擇中，要重點(diǎn)注意幾種不可比的情況；

　　。不同級別（地域）的物業(yè)，沒有可比性；

　　。成交價(jià)格調(diào)整幅度超過了30%，沒有可比性。拆遷評估規(guī)定單項(xiàng)因素不超過調(diào)整幅度的10%，綜合因素不超過調(diào)整幅度的15%；

　　。用途不同，不具備可比性；

　　。交易時(shí)間超過半年，房地產(chǎn)指數(shù)波動幅度超過15%，不具備可比性。

　　通過不同的信息資料。不同的調(diào)查渠道，篩選出具有可比性的參照物，通過現(xiàn)場勘察。市場調(diào)查，再對參照物進(jìn)行篩選。

　　在操作中盡可能多搜集交易案例，對搜集到的案例，選擇要慎重，嚴(yán)格實(shí)施必要的選擇程序。尤其是拆遷評估，我們規(guī)定，要對所有的案例經(jīng)過篩選－調(diào)查－了解－專家評審四階段，最終選擇出具有可比性的案例。

　　當(dāng)選擇到案例以后，要多方了解案例的真實(shí)性，通過中介公司了解和驗(yàn)證。例如，上海市中心某區(qū)有一套新式里弄，在2001年6月份掛牌時(shí)，每平方米6000多元，由于7月份，上海房地產(chǎn)市場內(nèi)外銷并軌，政府出臺了一系列積極政策，這套房產(chǎn)在10月份，實(shí)際成交價(jià)為每平方米10000元，而房屋中介公司掛牌的價(jià)格一直未更改過，如不了解實(shí)際情況，未經(jīng)修正，直接用掛牌價(jià)去評估，所導(dǎo)致的評估結(jié)果必然失實(shí)。

　　2.案例的搜集渠道要通暢

　　客觀上，大量的信息在行業(yè)內(nèi)部也很難共享。目前雖然上海市房地局做了大量的組織。協(xié)調(diào)工作，上海房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站，提供了不少信息，但相對于日益繁榮，交易頻繁的上海房地產(chǎn)市場來說，其包含的信息量較小，政府。房地產(chǎn)主管部門如能盡快打破屏障，敞開渠道，盡可能多的提供不可售公房（尤其是門面房）。私房租賃信息，盡快更新、增加新的交易案例，將會給案例的搜集工作，帶來突破性的進(jìn)展。這將會提高房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，促進(jìn)房地產(chǎn)交易，帶動所在區(qū)域乃至全上海房地產(chǎn)交易量的上升，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步繁榮。我們期待著這一天。

　　3.方法多樣

　　。搜集案例要采用多種方法；

　　。公司日常資料積累；

　　。上網(wǎng)查詢上海房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站成交案例；

　　。征得各區(qū)土地。房產(chǎn)管理部門配合，上門采集資料；

　　。取得物業(yè)管理部門配合，核實(shí)不可售公房等交易底稿；

　　。走訪工商行政主管部門，查閱非居住用房的合法性；

　　。通過房屋中介機(jī)構(gòu)獲得掛牌、交易價(jià)格；

　　。通過深入現(xiàn)場，直接調(diào)查交易雙方；

　　。市場調(diào)查，到房產(chǎn)公司、售樓處、房展會了解情況。

　　4.善于應(yīng)用各種渠道

　　信息搜集善于應(yīng)用各種渠道；

　　。通過政府，公開采集信息；

　　。通過溝通和交往

　　a.向占有資料的市。區(qū)房地產(chǎn)交易中心了解；

　　b.通過與物業(yè)管理部門交往，搜集二手房、不可售公房的交易資料；

　　c.通過合作，與中介公司簽訂協(xié)議，批量提供交易信息。

　　。通過內(nèi)部積累，培養(yǎng)專職的信息員，通過專業(yè)性報(bào)刊，按照物業(yè)類型定期采集；

　　。信息共享，在同一個機(jī)構(gòu)中，對每位房地產(chǎn)估價(jià)師下載的案例，定期匯總，有效再利用；

　　。挑選一批資深的估價(jià)師，針對各自在不同的區(qū)域，所做的評估案例，以及掌握的資料和積累的經(jīng)驗(yàn)，定期對每個區(qū)的動態(tài)價(jià)位，進(jìn)行分析匯總，形成成果，以利參考。

　　（三）案例的修正

　　近年來，在房地產(chǎn)估價(jià)中，在幾類評估物，如土地、商鋪、花園洋房，由于受房地產(chǎn)市場發(fā)展的背景。政策因素的影響，以及評估的自身的特殊性，在評估中，參數(shù)確定、案例修正困難，有必要統(tǒng)一估價(jià)師的觀點(diǎn)。

　　1.土地評估 要著重對不同地塊的環(huán)境、政策、背景的比較分析，因此，要求估價(jià)師了解國家和本地區(qū)土地市場的歷史背景、政策背景。房地產(chǎn)市場是一個不完全的市場，土地在招商、引資過程中，政府為了吸引投資，往往給予很多優(yōu)惠政策，有的評估物和比較案例，獲得土地時(shí)的歷史背景。政策背景不一樣，土地市場經(jīng)歷了由土地?zé)o償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓，集體土地征用為國有土地以及內(nèi)、外銷土地并軌的發(fā)展過程?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求評估的是市場價(jià)格和重置價(jià)格，因此，在估價(jià)中，要注意招商引資等政府指導(dǎo)性的優(yōu)惠政策并加以區(qū)分，剔除和剝離政策因素、非市場的因素，還原其市場價(jià)格，把評估物與案例放到一個公允的市場中去，才具有可比性，才能修正準(zhǔn)確。

　　2.商業(yè)用途的評估 要了解商業(yè)性物業(yè)的繁華程度、人流量、臨街狀況及提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵。

　　例如：同樣是黃浦區(qū)的兩個商鋪，廣西北路是一級地段，龍門路西面是二級地段，但是通過勘察，龍門路是傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，人流量相對集中，而廣西北路是小馬路，人流量相對較少，評估時(shí)要充分考慮修正。當(dāng)然，作為商鋪，地段也是主要因素，但不是最重要因素，如果顛倒主次，評估結(jié)果難以被市場接受。

　　3.獨(dú)立的花園洋房（別墅）評估 重點(diǎn)比較花園面積的大小，所處的地段。當(dāng)然，物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理對物業(yè)的價(jià)值也有一定的提升。如果花園面積太小，盡管結(jié)構(gòu)、房型、綠化條件都很好，物業(yè)的價(jià)值也不可能很高。尤其是市中心的老別墅，由于土地的稀缺性。規(guī)劃的限制，擁有一幢花園洋房，其價(jià)值相當(dāng)可觀，特別是一些花園面積較大，有一定標(biāo)志性的建筑，其價(jià)值更是不菲。大量的評估實(shí)踐告訴我們，老式別墅，大多是解放前建造的，建筑物的價(jià)值只占整個花園洋房的1/10，有的還不到1/10.一般市中心花園面積在1畝以上的老別墅，價(jià)值可達(dá)上千萬元，而花園面積較小的別墅，最小的只有2百萬元左右，價(jià)格相差之大，土地起了關(guān)鍵作用。在估價(jià)中如果忽略了土地的決定因素，而片面考慮建筑物的價(jià)值，那就適得其反，所評估的價(jià)值一定脫離市場價(jià)格。

　　因此，估價(jià)師要善于抓住能反映估價(jià)物特點(diǎn)的主要特征和影響其價(jià)值的重要因素，將所評物業(yè)特征充分挖掘，將有代表性，對物業(yè)價(jià)值影響較大的因素重點(diǎn)比較。

　　這就要求估價(jià)師具備多方面的知識和豐富的經(jīng)驗(yàn)，否則難以得到客觀準(zhǔn)確的結(jié)果。

　　上海富申國有資產(chǎn)評估公司在應(yīng)用市場比較法進(jìn)行案例修正時(shí)的體會是：

　　1.嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，合理量化，確定參數(shù)，尤其是拆遷評估，標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)要求更高，因此，要求修正的準(zhǔn)確度更高。

　　2.對案例要調(diào)查取證、了解背景差異，找出價(jià)格差異；

　　3.估價(jià)師對交易條件、交易背景資料要充分了解，對評估案例涉及的某一個區(qū)域的整體情況要有概況性的了解；

　　4.了解交易內(nèi)涵，把握交易案例中的各種因素；

　　5.即使是網(wǎng)上獲得成交案例，也要經(jīng)過以下程序：確定可比性－當(dāng)?shù)厥袌鲋薪楣掘?yàn)證－現(xiàn)場察勘－再修正；

　　6.案例分析要透徹，便于量化；

　　7.要注意區(qū)分和修正名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。標(biāo)價(jià)和成交價(jià)；

　　8.個別因素要根據(jù)待估物業(yè)的現(xiàn)狀、修正情況不一樣，不能千篇一律；

　　9.定性、定量相結(jié)合，修正中使用的因素條件說明表、比較因素條件指數(shù)表要匹配和對應(yīng)，量化的分值要合理；

　　10.要注意評估物與案例的因素區(qū)別和等級，不能有意識地修正幅度過大或過小，力求修正準(zhǔn)確；

　　11.對影響評估重要因素修正。系數(shù)修正要到位；

　　12.對拆遷評估，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)要進(jìn)行修正；

　　13.嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)的法定用途修正，例如，對某區(qū)沿街的住宅評估，法定用途沒有批準(zhǔn)為非居住，與同類非臨街的居住物，在比較時(shí)，不但沒有優(yōu)勢，系數(shù)還要向下修正；

　　14.對整幢、獨(dú)用的房屋，在適用性、市場接受度上要進(jìn)行修正，由于二手房的市場供求關(guān)系，可能會造成面積越小，單價(jià)越高；

　　15.新里、舊里在設(shè)施、結(jié)構(gòu)、用途、環(huán)境上要進(jìn)行修正；

　　16.估價(jià)師充分運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)和積累。

　　綜上所述，正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。因此要求評估人員要全面準(zhǔn)確地調(diào)查市場資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評估對象進(jìn)行全面。細(xì)致的比較，確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，以保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

　　四、結(jié)論

　　我們相信通過估價(jià)師深入細(xì)致的工作，一定會為房地產(chǎn)估價(jià)方法的進(jìn)一步深化和完善，為市場比較法結(jié)果更貼近市場，為提高市場比較法評估精度，為真實(shí)反映客觀、合理、公平的市場價(jià)值起到積極的作用。