市場(chǎng)比較法是最常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法之一，即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選擇幾個(gè)與對(duì)象房地產(chǎn)類似的近期交易的房地產(chǎn)作為參照對(duì)象，然后對(duì)參照對(duì)象已知的價(jià)格進(jìn)行必要的修正，從而求得對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。其主要包括“實(shí)例的收集、調(diào)整項(xiàng)及調(diào)整系數(shù)的確定、實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的求取并最終確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格”三個(gè)階段，其中比準(zhǔn)價(jià)格的準(zhǔn)確性直接影響到估價(jià)結(jié)果的可靠性及合理性。目前，在估價(jià)實(shí)踐中關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格的求取主要依據(jù)兩種模式：一種是調(diào)整系數(shù)連乘模式；另一種是調(diào)整系數(shù)累加模式。兩者的公式如下：

　　對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格（P）＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)公式（1）

　　對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格（P）＝可比實(shí)例價(jià)格×（1＋交易情況修正系數(shù)＋交易日期修正系數(shù)＋區(qū)域因素修正系數(shù)＋個(gè)別因素修正系數(shù)）公式（2）

　　式（2）中的系數(shù)為百分率系數(shù)，取值在-1～1之間，而式（1）中的系數(shù)為[1＋式（2）中的系數(shù)]

　　一、關(guān)于模式的合理性與準(zhǔn)確性的質(zhì)疑

　　對(duì)于上述兩個(gè)公式，其運(yùn)算結(jié)果是否能夠較為可靠、合理地反映出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，筆者認(rèn)為不盡然，至少存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

　　1.兩個(gè)公式都存在重復(fù)調(diào)整的可能。上述公式的運(yùn)用，關(guān)鍵是各個(gè)調(diào)整系數(shù)的確定，而各個(gè)調(diào)整系數(shù)的確定是以影響可比實(shí)例及對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的差異因素為基礎(chǔ)。由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的某些因素之間具有很強(qiáng)的相關(guān)性及依存性，對(duì)某項(xiàng)差異因素的調(diào)整可能有一部分已包括在另一項(xiàng)目的調(diào)整之中。例如：在某房地產(chǎn)估價(jià)中，若對(duì)象房地產(chǎn)與可比實(shí)例之間存在面積和區(qū)域位置兩項(xiàng)影響價(jià)格差異的因素，因?yàn)槊娣e與位置兩因素之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性，若同時(shí)調(diào)整區(qū)域位置因素及面積因素的影響，則就可能高估了實(shí)際差異。下面運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)的相關(guān)知識(shí)對(duì)一組實(shí)例進(jìn)行分析，從而進(jìn)一步證明這一現(xiàn)象的存在及其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。

　　2.公式（1）中調(diào)整系數(shù)的基數(shù)已經(jīng)發(fā)生了變化。運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行調(diào)整時(shí)，其調(diào)整額的大小及準(zhǔn)確性取決于兩個(gè)因素，一是各調(diào)整系數(shù)的大小與合理性，另外一個(gè)就是調(diào)整基數(shù)的正確選擇。根據(jù)市場(chǎng)比較法的定義和運(yùn)用的方法，估價(jià)時(shí)是將可比實(shí)例與對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行比較分析，找出兩者之間的差異因素，然后據(jù)各因素的差異程度確定其修正系數(shù)。在對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行修正（交易日期修正除外）時(shí)，其有一前提假設(shè)就是兩者之間沒(méi)有其他因素的差異。既然在各調(diào)整系數(shù)的確定過(guò)程中是假定不存在其余的差異因素，那么每一項(xiàng)調(diào)整的調(diào)整基數(shù)就應(yīng)該是可比實(shí)例未經(jīng)修正的價(jià)格，即“某一項(xiàng)調(diào)整額＝可比實(shí)例價(jià)格×對(duì)應(yīng)的調(diào)整系數(shù)”。對(duì)于公式（1），我們可很容易的發(fā)現(xiàn)基數(shù)被改變的問(wèn)題，這使得估價(jià)結(jié)果存在較大的誤差。

　　3.由于估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)不豐富以及資料不充分等一些原因的存在，任何一項(xiàng)調(diào)整系數(shù)的確定都存在一定的誤差，并且誤差可能為正也可能為負(fù)。對(duì)于公式（2）中括號(hào)里面把各系數(shù)相加而得到凈調(diào)整系數(shù)，我們并不能假設(shè)各系數(shù)不同方向的誤差能夠相互抵消，由此也就造成了估價(jià)結(jié)果的偏差，假如各系數(shù)的誤差同向，那么調(diào)整系數(shù)項(xiàng)越多偏差也就越大。

　　4.據(jù)市場(chǎng)比較法中“交易日期的修正”的涵義，其目的是消除時(shí)間因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，把對(duì)象房地產(chǎn)在過(guò)去某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)換成估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，其修正對(duì)象應(yīng)該是“對(duì)象房地產(chǎn)在過(guò)去某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格”，即可比實(shí)例經(jīng)過(guò)其它一系列因素修正后的價(jià)格。因此公式（2）中以可比實(shí)例的交易價(jià)格作為交易日期修正的基數(shù)是不合理的。

　　二、改進(jìn)的建議

　　不管是運(yùn)用公式（1）還是公式（2），作為計(jì)算公式，其獲得較為合理的結(jié)果的關(guān)鍵就是充分考慮各調(diào)整因素之間的相關(guān)性，合理的選取調(diào)整項(xiàng)目、確定調(diào)整系數(shù)以及恰當(dāng)?shù)倪x取調(diào)整基數(shù)，基于以上分析，筆者認(rèn)為：

　　1.在公式中考慮各調(diào)整系數(shù)的權(quán)重以及正確進(jìn)行交易日期修正：一方面盡可能多的收集可比實(shí)例，然后運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)對(duì)其進(jìn)行分析（如相關(guān)性分析和回歸分析等），以獲得各影響因素對(duì)價(jià)格的相關(guān)系數(shù)，以此來(lái)判定各差異因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，并在公式中以權(quán)重反映出來(lái)；另一方面就是要正確的理解交易日期修正的涵義，正確的進(jìn)行交易日期修正?？紤]這兩者，公式（2）則應(yīng)修改為

　　對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格（P）＝可比實(shí)例的價(jià)格×（1＋情況修正系數(shù)*R1＋區(qū)域因素修正系數(shù)*R2＋個(gè)別因素修正系數(shù)*R3）×交易日期修正系數(shù)

　　式中R1、R2、R3分別為對(duì)應(yīng)系數(shù)的權(quán)重。

　　2.充分考慮修正因素之間的相關(guān)性造成的重復(fù)調(diào)整的可能以及調(diào)整系數(shù)在確定過(guò)程中的誤差如上文實(shí)例分析中所述，通過(guò)對(duì)大量實(shí)例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，確定誤差的大致范圍，然后在價(jià)格計(jì)算公式中增加一誤差調(diào)整項(xiàng)予以調(diào)整。

　　3.估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)所考慮的項(xiàng)目因素在市場(chǎng)買賣雙方對(duì)其價(jià)值各有不同的看法，因此，每一筆房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的價(jià)格應(yīng)以“一定的水平、一定的范圍”來(lái)反映較為合理。