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地產(chǎn)評(píng)估不能光看性價(jià)比
樓市在進(jìn)入了性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代后，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，客戶對(duì)中間重要環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)評(píng)估是持信賴態(tài)度的。因此，把握和處理好其中的“性價(jià)比”是房地產(chǎn)中間環(huán)節(jié)的至關(guān)重要的前提。比如：現(xiàn)公有住房多是在不同時(shí)期、不同單位建造的房屋，且時(shí)間跨度大。在買(mǎi)賣(mài)此類(lèi)房時(shí)，其“性價(jià)比”就更顯得尤為重要。如對(duì)于一個(gè)工薪族來(lái)講，購(gòu)置一套標(biāo)價(jià)25萬(wàn)元的舊房，能稱(chēng)得上是性價(jià)比最優(yōu)了嗎？衡量一套房子，價(jià)格和性能只是其中兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，況且在期房時(shí)期，還都是虛的。物業(yè)管理等都會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，可以說(shuō)，“性價(jià)比”只能悶在很小的一塊領(lǐng)域來(lái)談，不可能對(duì)一套房子、一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生一言以蔽之的定論。
“性價(jià)比”其實(shí)并不是一個(gè)有科學(xué)理論做依據(jù)的東西，無(wú)法用大小、高低、厚薄、精細(xì)來(lái)衡量形容，只好選了一個(gè)詞———優(yōu)，再狠狠地綴以“更”或者“最”，于是，便成了“性價(jià)比更優(yōu)”（廣告語(yǔ)）和“性價(jià)比最優(yōu)”（口頭語(yǔ)）。天知道，這個(gè)無(wú)法數(shù)字化衡量的性價(jià)比怎么能整出個(gè)“最”來(lái)。就像前幾年滿大街玻璃櫥窗上貼上“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”，其實(shí)，質(zhì)也不完全優(yōu)，價(jià)也不完全廉。而因此，對(duì)使用年限所剩無(wú)幾的陳舊房屋，買(mǎi)房實(shí)際上等于買(mǎi)了幾年的使用權(quán)，這時(shí)購(gòu)房與租房的實(shí)際效用幾乎一樣。只要沒(méi)有通貨膨脹，這類(lèi)房屋幾乎沒(méi)有增值、保值的可能，而只會(huì)隨著時(shí)間的推移逐步貶值。又何來(lái)性價(jià)比之優(yōu)？因此，評(píng)估陳舊已購(gòu)公房，應(yīng)采用收益還原法，其市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)等于長(zhǎng)期租賃的租金折現(xiàn)之和。
對(duì)于投入使用時(shí)間不長(zhǎng)的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也沒(méi)有穩(wěn)定，合理的租金收入。同時(shí)，由于土地成本及房屋成本不易確定，使得收益還原法和成本法均不宜采用，只有市場(chǎng)比較法切合實(shí)際，具有一定的實(shí)用性。比如同地區(qū)類(lèi)似商品房再轉(zhuǎn)讓實(shí)例可以作為可比實(shí)例。但是應(yīng)該注意的是：商品房與售后公房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目有差異，必須加以修正。對(duì)投入使用時(shí)間居中的房屋，應(yīng)注意收益還原法與市場(chǎng)比較法這兩種方法的銜接，但側(cè)重于市場(chǎng)比較法。因?yàn)轭A(yù)測(cè)租金水平會(huì)隨租賃時(shí)間的延長(zhǎng)而降低精確度。相對(duì)而言，市場(chǎng)比較法更能反映當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，因而更能為人所接受。
有兩個(gè)須注意的問(wèn)題：一是房屋功用、權(quán)利、總價(jià)值一致的原則，即兩個(gè)不同的房屋，只要功能、權(quán)利相同，總價(jià)值也應(yīng)一致，這決定了稅費(fèi)修正的必要性。二是租售協(xié)調(diào)一致的原則。即完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)中租金與售價(jià)之間應(yīng)協(xié)調(diào)，這一原則決定了陳舊售后公房的售價(jià)應(yīng)與長(zhǎng)期租賃情況下的租金折現(xiàn)之和等同一致。只有正確把握這些原則，才能較正確地評(píng)估售后公房的市場(chǎng)價(jià)格。
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