原則是什么？原則是人們觀察、分析、處理問題的準(zhǔn)繩。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)說到底是合約經(jīng)濟(jì)，要的是誠(chéng)信，原則是使合約雙方更容易走到一起的共識(shí)與慣例。原則不能最終解決問題，但是在原則的平臺(tái)上可以為解決問題標(biāo)定地標(biāo)和方向，大大縮小彼此間解決問題的距離。對(duì)于處理以定性特征為主的問題時(shí)，原則的合理運(yùn)用顯得更為重要。象房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估這樣一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使評(píng)估結(jié)果失之驚訝地步的原因往往是由于原則運(yùn)用不當(dāng)所致的。

　　房地產(chǎn)估價(jià)的原則是人們觀察、分析處理房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題的準(zhǔn)繩。從這個(gè)角度就不難理解為什么房地產(chǎn)評(píng)估的專著中提到的估價(jià)原則多達(dá)近20條。其實(shí)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的理論結(jié)合自己的實(shí)踐總結(jié)出新的估價(jià)原則也是不足為奇的。不同的原則來自于不同的出發(fā)點(diǎn)，它們都符合原則準(zhǔn)繩的標(biāo)準(zhǔn)要求，原則之間是會(huì)有矛盾的，但彼此互不對(duì)抗，在解決問題的過程中它們的目標(biāo)是同一的。解決一個(gè)問題往往會(huì)用到多條或許多原則，人們?cè)谠瓌t問題上首先得到了統(tǒng)一，因此原則往往是迭加使用的，以排除法顯露其效用。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師培訓(xùn)教材中要求掌握的6條主要原則，即合法原則、最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則和公平原則。假如以一個(gè)實(shí)圓為價(jià)格評(píng)估問題域，6條估價(jià)原則同時(shí)起作用，它們之間的關(guān)系則如下圖所示：

　　如圖示被某原則準(zhǔn)繩切去的部分就是不符合原則的部分，以此類推最終被切剩下的是趨于唯一的正確結(jié)果。在原則迭加作用下確定了唯一正確的結(jié)果域。當(dāng)然它還不是一個(gè)與唯一性的數(shù)值有足夠小誤差的估值，要做到后者還應(yīng)以定量的市場(chǎng)比較法或重置成本法或收益還原法等去計(jì)量確定。

　　由上可以看出房地產(chǎn)估價(jià)的原則對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的意義，估價(jià)原則的合理運(yùn)用是保證房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估活動(dòng)朝著正確方向運(yùn)動(dòng)的重要保證?；谏鲜鲇^點(diǎn)，現(xiàn)就主要的房地產(chǎn)估價(jià)原則部分解讀如下。

　　1、合法原則是指房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用為前提。估價(jià)是為交易等服務(wù)的，要考慮賣出方的利益，更要考慮買受方的權(quán)益及合法保證問題。對(duì)于不符合合法使用的用途必須予以排除。例如，在市區(qū)的某廠，位于廠區(qū)內(nèi)的主廠房可以獨(dú)立發(fā)揮效用，即具有單項(xiàng)工程的特點(diǎn)，可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。工廠擬以其為抵押物，擔(dān)保工廠的某些債務(wù)，并言明工廠將因遇到劈路需部分拆遷，拆遷后該廠房將臨街，適宜更改為商業(yè)用途房，要求以商業(yè)用途來評(píng)估其價(jià)格。對(duì)于該案例抵押估價(jià)涉及兩個(gè)問題：（1）現(xiàn)時(shí)的抵押估價(jià)；（2）估價(jià)對(duì)象的預(yù)期價(jià)格評(píng)估。

　　對(duì)于（1）中的合法原則有兩個(gè)問題，其一是按現(xiàn)時(shí)的房屋用途進(jìn)行估價(jià)，其二還必須考慮一旦處分抵押物，房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移后的合法使用問題。具體是主廠房位于廠區(qū)中央，主廠房的水、電供應(yīng)，排水排污均通過該廠的供排系統(tǒng)供應(yīng)和排放。因此設(shè)定的抵押權(quán)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中明確該主廠房設(shè)定抵押權(quán)的界面，以保證一旦權(quán)利讓渡后估價(jià)對(duì)象的合法使用。這些內(nèi)容包括，明確主廠房四至范圍，土地使用權(quán)的分?jǐn)偡秶?，保證該主廠房權(quán)利人由該廠房至市政道路（廠區(qū)大門外）的通行地役權(quán)，享用水電供應(yīng)、排水排污的相應(yīng)權(quán)利等。

　　對(duì)于（2）中的合法原則問題。作為現(xiàn)時(shí)抵押價(jià)格的評(píng)估，必須按現(xiàn)時(shí)合法使用為前提。市政劈路，有規(guī)劃但尚未實(shí)施，估價(jià)對(duì)象新的合法使用用途尚未降臨。如果作為一種房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期評(píng)估是可以的，但其界面必須清楚。假如估價(jià)對(duì)象如前（1）評(píng)估后設(shè)置了抵押權(quán)，抵押期較長(zhǎng)，須對(duì)抵押物的價(jià)格作一些預(yù)測(cè)是可以的，但在其實(shí)現(xiàn)其新的用途前或既使實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)新的用途，評(píng)估價(jià)格未重新確認(rèn)前都不能作為抵押價(jià)值依據(jù)的。上述所及的預(yù)測(cè)是合法前提轉(zhuǎn)移引起的房地產(chǎn)價(jià)格的差異，而前述所及是正常情況下合法原則在估價(jià)時(shí)權(quán)利讓渡時(shí)都須一致的問題。預(yù)期的抵押價(jià)值對(duì)于抵押權(quán)人擔(dān)保其債權(quán)來說，往往更有實(shí)際的意義。

　　2、最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。假如不以最高最佳使用為前提，不是評(píng)估的房地產(chǎn)在合法使用前提下能帶來最高價(jià)值使用的那種狀態(tài)價(jià)格，房地產(chǎn)將有許多不同使用用途下相應(yīng)的價(jià)格。最高最佳使用原則幫助解開房地產(chǎn)價(jià)格的迷津，合理判斷出正確唯一的房地產(chǎn)價(jià)格。

　　最高最佳使用原則以合法原則為前提，估價(jià)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)確保估價(jià)對(duì)象最高最佳使用的合法實(shí)現(xiàn)。例如，因需對(duì)一個(gè)大型浴場(chǎng)的抵押價(jià)格作出評(píng)估，一則評(píng)為每平方米建筑面積近4000元，另則評(píng)為每平方米建筑面積6000余元。筆者直言4000元的評(píng)高了，6000元的還可以高一點(diǎn)。其道理就在于交易前后是否能保證在合法前提下的最高最佳的使用。因?yàn)榍罢邇H僅從房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)來評(píng)估的，注重的是房地產(chǎn)權(quán)利的登記及相應(yīng)的證書，而后者不僅注意到了這些問題，同時(shí)認(rèn)識(shí)到浴場(chǎng)作為一種特許經(jīng)營(yíng)公共場(chǎng)所，需要有相應(yīng)的特許經(jīng)營(yíng)許可和證書，這些權(quán)利是附著在浴場(chǎng)這一特定的房地產(chǎn)之上的，又不隨房地產(chǎn)權(quán)利而一定一并轉(zhuǎn)移的。因此，要保證估價(jià)對(duì)象最高最佳使用前提下，在潛在的可能交易中實(shí)現(xiàn)最高價(jià)值必須將這些特許經(jīng)營(yíng)的證照權(quán)利，讓抵押人承諾，一旦發(fā)生估價(jià)對(duì)象的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)將隨之一并讓渡相應(yīng)的權(quán)利，保證估價(jià)對(duì)象延續(xù)的合法使用和最高最佳使用。否則，如上述第一種情況，按浴場(chǎng)買賣交易后不能保證原使用用途的延續(xù)，改作他用4000元的6折價(jià)格也是牽強(qiáng)的。而如能保證抵押權(quán)在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用用途的正常延續(xù)情況下的實(shí)現(xiàn)，在政府管理部門不再審批新的浴場(chǎng)的控制措施下，加之行業(yè)客觀收益情況6000元是并未高估的價(jià)格。

　　3、供求原則表述了房地產(chǎn)的商品價(jià)格特性，其價(jià)格與供給量成反比，與需求量成正比。作為房地產(chǎn)的價(jià)格，當(dāng)用生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論不能解讀其價(jià)格，用效用價(jià)值論的預(yù)期原理不能解釋其價(jià)格時(shí)，供求原則揭示的強(qiáng)大力量會(huì)幫你解開迷團(tuán)。

　　記得在1998年，當(dāng)時(shí)的《房地產(chǎn)報(bào)》將根據(jù)管理部門的要求，對(duì)行業(yè)管理所取得的信息，擬定期編發(fā)上海二手房?jī)r(jià)格信息和相應(yīng)的指數(shù)。為此管理部門的分管人員組織了小范圍的座談和研討。所揭示當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況是，二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)與新建商品房市場(chǎng)相比遠(yuǎn)低于其使用價(jià)值所體現(xiàn)的價(jià)格。我們認(rèn)為二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)與新建商品房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)之間客觀上存在著一定的定量換算聯(lián)系。在成熟理想的房市二者在價(jià)值的尺度上，價(jià)格的體現(xiàn)上將得到統(tǒng)一。當(dāng)時(shí)二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)偏低是供求關(guān)系決定的。目前二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)偏高，不少地方出現(xiàn)二手房單價(jià)高于同類新建商品房單價(jià)的情況，也是由供求關(guān)系決定的?？們r(jià)20萬元左右一套的二手小房型價(jià)格偏高也是由供求關(guān)系決定的。筆者當(dāng)時(shí)撰文提到在本市西郊同一地段的大房型比小房型單價(jià)高出每平方米1000元的情況，也是由供求關(guān)系造成的，當(dāng)然這里不外乎由于差異性商品造成的不同供求所引致的價(jià)格差異，這些都是供求關(guān)系造成的。供求關(guān)系是市場(chǎng)維系動(dòng)態(tài)價(jià)格平衡的基礎(chǔ)，供求原則對(duì)客觀合理地判斷房地產(chǎn)價(jià)格是十分重要的解讀器。

　　4、替代原則是根據(jù)在同一個(gè)市場(chǎng)中具有相近效用的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具有相近的價(jià)格，具有相近價(jià)格的房地產(chǎn)應(yīng)有相近的價(jià)值效用，這樣一種推斷的方法準(zhǔn)繩。替代原則的應(yīng)用，為類似比較法的使用，即讓人們從已被認(rèn)識(shí)的客觀事物出發(fā)與新事物比較，通過認(rèn)識(shí)兩者之間的差異去掌握新事物的簡(jiǎn)便方法的運(yùn)用創(chuàng)造了條件。市場(chǎng)比較法，實(shí)際上也是一種類似比較，是類似比較透視市場(chǎng)交易行為的一種方法。一般的類似比較法包括類比基礎(chǔ)、類比元和類比接口三部分組成。類比元是根據(jù)類比基礎(chǔ)資料整理抽象成的適于比較換算的元素，而接口資料提供的是縱橫向換算的共同基礎(chǔ)。通過類比換算完成替代，也就是在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較中運(yùn)用替代求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。

　　5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。有人說一個(gè)估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)一個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)，或者說一個(gè)估價(jià)報(bào)告只能有一個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)。其實(shí)不然，實(shí)際上房地產(chǎn)的每一個(gè)價(jià)格都有相對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)；任何一個(gè)時(shí)點(diǎn)都有一個(gè)對(duì)應(yīng)的價(jià)格，兩者是不可分離的。筆者在為上海第一宗銀團(tuán)抵押貸款所作的動(dòng)態(tài)抵押、全期評(píng)估報(bào)告時(shí)估價(jià)的時(shí)點(diǎn)是整個(gè)借貸和清償期，占了一條橫坐標(biāo)！在整個(gè)借貸和清償期每一個(gè)對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)，抵押物都有一個(gè)抵押價(jià)值。每一個(gè)時(shí)點(diǎn)還都存在著一個(gè)要多小有多小的時(shí)點(diǎn)域，對(duì)應(yīng)的是抵押物各種不同組合所顯露出來的抵押物的不同價(jià)值，其中的最不利組合就是這一時(shí)點(diǎn)域中當(dāng)取的抵押價(jià)值。這是時(shí)點(diǎn)的確定性與價(jià)值的不確定性問題的例子。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是市場(chǎng)都是有起有落的，房市的價(jià)格隨市波動(dòng)，對(duì)確定的價(jià)格，不確定的時(shí)點(diǎn)來說一起一落同一個(gè)價(jià)格至少存在著兩個(gè)時(shí)點(diǎn)，對(duì)一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)期的價(jià)格就可以通過更多的時(shí)點(diǎn)去截取相同的房市價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是將動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)格，鎖定在靜態(tài)的時(shí)點(diǎn)上，為評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格提供靜態(tài)的分析點(diǎn)和確定的明確的參照物系。例如在動(dòng)拆遷估價(jià)中，不論是被拆遷房，還是安置房都鎖定在房屋拆遷許可證批準(zhǔn)的時(shí)點(diǎn)上，它們雖然分布的空間位置不同，但在時(shí)間的結(jié)合點(diǎn)上都是一致的。時(shí)點(diǎn)截取的房市斷面價(jià)格水平的一致性也體現(xiàn)了動(dòng)拆遷及安置價(jià)格結(jié)算的公平一致性。

　　6、公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上，求取客觀合理的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。其實(shí)公平不等于天平，天平只要兩頭平，公平之平甚至超出了三維的問題。公平原則涉及廣泛而又深層的問題。如對(duì)抵押的在建工程估價(jià)，雙方的權(quán)利界面則應(yīng)以可讓渡為公平，而不是看其房地產(chǎn)形態(tài)；對(duì)動(dòng)拆遷房屋和安置用房的價(jià)格評(píng)估以時(shí)點(diǎn)的一致性為公平，并以被拆遷房屋的登記權(quán)利滅失為公平；房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估值以客觀合理為公平，以能有效地調(diào)節(jié)買賣雙方的經(jīng)濟(jì)利益和權(quán)利為公平，以合法使用前提為公平，以最高最佳的使用為公平，以能符合市場(chǎng)供求為公平，選取的比較案例以能有效地替代為公平。大凡公認(rèn)的房地產(chǎn)估價(jià)原則都是體現(xiàn)公平、維系公平的。

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則，其作用是以整體效用的發(fā)揮限定了其正確合理的結(jié)果域，調(diào)整著方方面面的關(guān)系，調(diào)節(jié)著價(jià)格的平衡。在原則迭加作用的過程中，某項(xiàng)原則（例如合法原則）對(duì)確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格合理區(qū)間的獨(dú)立貢獻(xiàn)，在于被其排除的沿價(jià)格域方向形成的三角形區(qū)域（如圖1a所示）內(nèi)的價(jià)格，即如果“價(jià)格評(píng)估的模糊域”中所有的價(jià)格都滿足該條原則，或者是不考慮這條原則，則從原則角度確定的合理價(jià)格，增加的合理價(jià)格域僅限于增加圖示該原則排除域中的三角形內(nèi)的價(jià)格區(qū)域而已。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估說到底是根據(jù)不同的評(píng)估目的，遵循相應(yīng)的估價(jià)原則，按照一定的估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格所作的估計(jì)和推測(cè)性的判斷。如果這個(gè)判斷是正確的，那么判斷的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是唯一的。這個(gè)唯一不是數(shù)學(xué)數(shù)軸上的一個(gè)數(shù)點(diǎn)，是一個(gè)價(jià)格區(qū)域，是一個(gè)相應(yīng)的市場(chǎng)行為都可以認(rèn)可的誤差足夠小的價(jià)格區(qū)間。

　　在處理估價(jià)問題的過程中，我們發(fā)現(xiàn)，估價(jià)原則的多樣性，每一條原則都是在甄別著不同的估價(jià)實(shí)際問題確定著唯一性，唯一性是估價(jià)結(jié)果正確性最具說服力的大原則，估價(jià)結(jié)果唯一性往往奠定估價(jià)結(jié)果正確的基礎(chǔ)，如果估價(jià)結(jié)果不唯一，可有兩個(gè)及以上差異頗大的發(fā)散的多解結(jié)果，那么可以斷定它是非正確的。

　　唯一性原則從邏輯上將估價(jià)原則有效地統(tǒng)一了起來，使他們之間的矛盾有機(jī)地得到了統(tǒng)一。