摘要：住房保障制度是目前世界各國(guó)普遍采用的一項(xiàng)公共政策。這一制度實(shí)施的目的在于保障社會(huì)成員的基本人權(quán)(生存權(quán)、居住權(quán)等)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)公平。然而在住房市場(chǎng)化、商品化的今天,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲,城鎮(zhèn)居民實(shí)際支付能力與適宜的住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格之間存在著巨大的差距。為穩(wěn)定社會(huì)秩序,縮小貧富差距,體現(xiàn)社會(huì)公平,政府可以通過(guò)一系列的財(cái)稅政策安排以解決城鎮(zhèn)居民的基本住房問(wèn)題。

　　住房保障是國(guó)家社會(huì)政策的一項(xiàng)重要內(nèi)容,是政府通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的形式,向低收入者提供財(cái)政補(bǔ)貼或?qū)嵨镌��?以解決社會(huì)成員的基本居住問(wèn)題、改善其居住質(zhì)量的一種制度安排,是我國(guó)社會(huì)保障體系的重要組成部分。在現(xiàn)代化、工業(yè)化、城市化的背景下,建立城鎮(zhèn)居民住房保障制度,是使城鎮(zhèn)居民參與社會(huì)再分配,享受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所帶來(lái)的福利增加的一種手段,對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)秩序,縮小貧富差距,促進(jìn)社會(huì)公平具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

　　一、政府介入住房領(lǐng)域的理論依據(jù)

　　(一)住房的雙重屬性分析

　　住房是供人類(lèi)生活居住的空間或場(chǎng)所,是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的最基本的物質(zhì)資料。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)居民的住房狀況是衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的重要標(biāo)志。

　　住房是一種特殊的商品。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,一方面住房具有普通商品的私人產(chǎn)品屬性,居民擁有或使用住房必須要付出一定的代價(jià);另一方面,住房又具備準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性,因?yàn)槊恳粋�(gè)社會(huì)成員都有獲得基本居住條件的權(quán)利,而且該基本居住條件應(yīng)該隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷提高,即所謂“人人享有適當(dāng)?shù)淖》?rdquo;。私人產(chǎn)品與準(zhǔn)公共產(chǎn)品的雙重屬性是住房最基本的特征,也是研究政府介入住房問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)。

　　(二)政府是住房保障制度的責(zé)任主體

　　在以住房市場(chǎng)為基礎(chǔ)的住房分配體系中,人們對(duì)于住房質(zhì)量和數(shù)量的要求取決于其對(duì)住房的支付能力。而一個(gè)不可回避的事實(shí)是,大量的中低收入者的支付能力與具有適宜的住房標(biāo)準(zhǔn)的住房?jī)r(jià)格之間存在著鴻溝,這也是各國(guó)政府干預(yù)住房市場(chǎng)的主要原因。首先,實(shí)行住房保障的目的是維持社會(huì)安定、保證基本人權(quán),因此應(yīng)該由社會(huì)權(quán)利的集中代表——政府來(lái)承擔(dān)住房保障責(zé)任。其次,住房保障的成本巨大,通過(guò)政府調(diào)動(dòng)全社會(huì)資源才能解決住房保障的成本問(wèn)題。而且政府承擔(dān)住房保障職能具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn),可以降低分散保障帶來(lái)的較高的執(zhí)行成本。最后,住房保障的程序復(fù)雜,必須依靠政府的權(quán)威和系統(tǒng)組織能力來(lái)實(shí)施。因此,世界各國(guó)政府幾乎都無(wú)一例外的在不同程度上為中低收入階層解決住房問(wèn)題提供幫助,即政府承擔(dān)了解決社會(huì)成員基本住房問(wèn)題的主要社會(huì)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

　　二、我國(guó)住房保障制度的歷史變遷

　　傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,我國(guó)實(shí)行“統(tǒng)一管理,統(tǒng)一分配,以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度,在當(dāng)時(shí)較低水平的消費(fèi)層次上,較好地滿(mǎn)足了職工的基本住房需求。然而,舊的福利分房制度下,由于租金低廉,房屋維護(hù)所需成本無(wú)法滿(mǎn)足,政府背負(fù)著沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。與此同時(shí),為應(yīng)對(duì)東南亞金融危機(jī),國(guó)家實(shí)施積極財(cái)政政策增加社會(huì)總需求,而住房貨幣化的改革也成為拉動(dòng)內(nèi)需的最好方法。我國(guó)的住房保障制度大致經(jīng)歷了三次主要的變革:

　　(一)1994年:住房制度市場(chǎng)化改革初步啟動(dòng)

　　1994年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)),開(kāi)啟了城鎮(zhèn)住房制度的改革。該文件以住房制度改革為經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分,以住房商品化、社會(huì)化為目標(biāo),把住房實(shí)物福利分配的方式改為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式;建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系;建立住房公積金制度,建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。

　　(二)1998年:停止福利分房,建立市場(chǎng)化體制

　　1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文),該文件宣布全國(guó)城鎮(zhèn)從1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配,全面實(shí)行住房分配貨幣化,同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系,在中國(guó)住房保障史上具有里程碑意義。

　　(三)2007年:“24”號(hào)文公布,出臺(tái)保障新政

　　2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)文),將我國(guó)的“保障性住房”提到了前所未有的高度,旨在解決目前“重市場(chǎng),輕保障”的住房模式。該文件明確了我國(guó)住房制度的指導(dǎo)思想、總體要求和基本原則,提出進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度,改進(jìn)和改善經(jīng)濟(jì)適用住房制度,著重解決城市低收入家庭的住房問(wèn)題,并提出相關(guān)的配套政策和工作機(jī)制。

　　三、我國(guó)住房保障制度的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

　　目前我國(guó)的住房保障制度包括住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度和廉租住房制度三大支柱,即通過(guò)住房公積金購(gòu)買(mǎi)商品房解決穩(wěn)定收入者的住房需求;通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房解決中低收入者的住房需求;通過(guò)廉租住房解決無(wú)購(gòu)買(mǎi)能力的低收入者的住房需求。

　　(一)住房公積金制度

　　住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工按規(guī)定繳存的專(zhuān)項(xiàng)用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。住房公積金制度作為一種強(qiáng)制性的住房?jī)?chǔ)蓄制度,在實(shí)施過(guò)程中存在以下問(wèn)題:

　　1.住房公積金作為提供住房貸款的機(jī)構(gòu)功能較弱。世行數(shù)據(jù)顯示,截至2005年底,中國(guó)有6 330萬(wàn)人繳納住房公積金,累計(jì)金額6 260億元人民幣,但只有45%的住房公積金被用來(lái)發(fā)放住房貸款,而且只有17%的繳費(fèi)者獲得了公積金貸款。

　　2.住房公積金貸款主要使收入較高的家庭受益。由于住房公積金的征繳、使用是以工作就業(yè)為基礎(chǔ)的,大部分非正規(guī)就業(yè)或失業(yè)的中低收入者因?yàn)槌惺苣芰Φ闹萍s而無(wú)法使用公積金。因此,實(shí)際從中受益的群體只是城鎮(zhèn)人口中的一小部分。

　　3.住房公積金保值增值能力欠缺。從法律關(guān)系看,住房公積金管理中心和繳存公積金的職工個(gè)人之間是一種保管關(guān)系,而管理中心與住房公積金的貸款使用人之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。由于住房公積金管理中心既不是法人實(shí)體,沒(méi)有自身資產(chǎn),又沒(méi)有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益,因而缺乏對(duì)資金保值增值的積極性。

　　(二)經(jīng)濟(jì)適用住房制度

　　經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠,限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格,具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。在實(shí)際操作中,一方面經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量明顯不足。經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)保障屬性,其建設(shè)用地由行政劃撥,這使得長(zhǎng)期以來(lái)以房地產(chǎn)業(yè)作為主要財(cái)政來(lái)源的各地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投入力度較小,不少地方甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。一些仍在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的城市,也主要面向拆遷戶(hù)供應(yīng),沒(méi)有廣泛面向社會(huì)上應(yīng)保障的對(duì)象,這與經(jīng)濟(jì)適用住房制度的要求及社會(huì)期望差距甚遠(yuǎn)。另一方面,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)缺乏控制�！督�(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房的套型必須嚴(yán)格限定,中套面積控制在80平方米左右,小套面積控制在60平方米左右,價(jià)格以保本微利為原則。然而實(shí)踐中,超過(guò)80平方米的戶(hù)型占多數(shù),且房間超大,裝修豪華,已偏離了中低收入家庭的真實(shí)需求。另外,實(shí)際操作過(guò)程中購(gòu)買(mǎi)對(duì)象審核不嚴(yán)格,開(kāi)發(fā)商炒號(hào)、增加商品房比率、加高樓層等花樣層出不窮,政府監(jiān)管機(jī)制難以到位。

　　(三)廉租住房制度

　　廉租住房是指政府向城鎮(zhèn)低收入家庭提供的基本住房保障,屬于完全的政府保障性質(zhì)。廉租住房制度當(dāng)前存在以下問(wèn)題:

　　1.廉租對(duì)象覆蓋面狹窄。廉租房保障的對(duì)象應(yīng)該既包括具有城鎮(zhèn)戶(hù)口的城鎮(zhèn)居民,也包括城市中大量所謂“流動(dòng)”但常駐城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)人口。目前,各城市出臺(tái)的廉租房政策保障的對(duì)象多限定于低保戶(hù)、優(yōu)撫家庭中的住房困難戶(hù),城市中既買(mǎi)不起房,又非低保的“夾心層”和大量的流動(dòng)人口則不在廉租房保障的范圍之內(nèi)。另外,隨著社會(huì)的轉(zhuǎn)型,農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民也是不可忽略的新的住房弱勢(shì)群體,但目前都未被列入廉租房保障體系的范圍。

　　2.地方政府對(duì)廉租房制度缺乏積極性。廉租房作為一項(xiàng)社會(huì)福利,不能完全通過(guò)市場(chǎng)方式來(lái)配置資源,必須借助于政府的調(diào)控。地方政府的重視程度以及行為表現(xiàn)對(duì)政策實(shí)施結(jié)果有決定性作用。目前很多地方政府重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),卻不重視廉租房制度本身的建設(shè),甚至極少數(shù)地方政府把建廉租房作為短期的“形象工程”來(lái)對(duì)待。

　　3.資金短缺嚴(yán)重制約了我國(guó)廉租房的發(fā)展。制約廉租房發(fā)展的最關(guān)鍵問(wèn)題還是資金。現(xiàn)階段,政府雖然提出了財(cái)政撥款、住房公積金增值基金、直管公房出售中一定比例的歸集資金、社會(huì)捐贈(zèng)等多渠道、多形式的資金籌措機(jī)制,但在廉租房實(shí)踐中,大部分資金仍主要來(lái)源于住房公積金增值收益,政府財(cái)政資金很難落實(shí)到位。

　　四、完善城鎮(zhèn)居民住房保障制度的財(cái)稅途徑

　　市場(chǎng)化解決不了住房問(wèn)題,是西方國(guó)家探索了幾百年得出的結(jié)論。住房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品,具有人權(quán)保障的屬性,政府必須介入住房市場(chǎng),滿(mǎn)足社會(huì)公眾的基本住房需求。我國(guó)雖已基本建立了由住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房組成的住房保障體系,但目前只有廉租住房明確要以公共財(cái)政資金為主,其他涉及住房保障的支出并未納入財(cái)政預(yù)算中。因此,我國(guó)應(yīng)借鑒其他國(guó)家有益做法,通過(guò)一系列的財(cái)政稅收政策,進(jìn)一步完善我國(guó)的住房保障體系。

　　(一)明確各級(jí)政府在住房保障中的責(zé)任,合理劃分中央與地方政府財(cái)權(quán)

　　1.明確中央政府與地方政府住房保障事權(quán)。提供社會(huì)保障和公平收入分配是中央政府的主要職責(zé),因此住房保障首先是中央政府的責(zé)任。同時(shí),由于住宅是不動(dòng)產(chǎn),不具有空間上的流動(dòng)性,因此,其作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性體現(xiàn)為區(qū)域性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品,從這個(gè)角度上看地方政府也對(duì)其負(fù)有責(zé)任。世界各國(guó)的目前做法,也都是把住房保障作為中央和地方政府的共同責(zé)任。因此,應(yīng)當(dāng)通過(guò)立法途徑,在法律上明確各級(jí)政府在保障公民居住權(quán)利方面各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。就我國(guó)目前情況看,由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大,相應(yīng)的住房標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格水平以及個(gè)人收入水平也有較大差距,所以由中央政府統(tǒng)一制訂住房保障制度的具體政策和標(biāo)準(zhǔn)是不合適的。應(yīng)該由地方政府依據(jù)中央的宏觀政策要求,制訂適合本地區(qū)特點(diǎn)的具體政策、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn),充分發(fā)揮地方政府在解決中低收入家庭住房問(wèn)題中的積極作用。

　　2.按照財(cái)權(quán)與事權(quán)統(tǒng)一的原則,合理劃分中央與地方政府財(cái)權(quán)。財(cái)政支付能力是保證住房保障制度運(yùn)行可持續(xù)性的基礎(chǔ)因素,在很大程度上決定了住房保障制度運(yùn)行的效果。通過(guò)明確中央和地方政府在住房保障中承擔(dān)的責(zé)任,合理劃分中央和地方的財(cái)權(quán),充實(shí)地方財(cái)政收入,改變對(duì)地方官員的政績(jī)考核機(jī)制,減少地方財(cái)力過(guò)多依賴(lài)土地出讓金等收入的狀況,可以從源頭上減少地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)扶持的動(dòng)力。同時(shí),要改變現(xiàn)在一次性收取土地出讓金的制度,將土地出讓金按使用年限計(jì)算收取年租,這樣可以大大降低開(kāi)發(fā)商建房的成本,從而減輕消費(fèi)者的一次性購(gòu)房支出。

　　3.建立中央對(duì)地方的住房保障轉(zhuǎn)移支付體系。為增加政府對(duì)住房保障的支持力度,應(yīng)盡快建立中央對(duì)地方住房保障資金轉(zhuǎn)移支付機(jī)制。在轉(zhuǎn)移支付數(shù)額的確定中,用因素法替代基數(shù)法,充分考慮影響地方財(cái)政收支的人均國(guó)民生產(chǎn)總值和人均財(cái)政收入、教育衛(wèi)生社會(huì)保障與市政建設(shè)等因素,通過(guò)因素法測(cè)算出各地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)收入能力和標(biāo)準(zhǔn)支出需求,建立地方各級(jí)政府的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算,來(lái)確定中央對(duì)地方以及地方各級(jí)政府間的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付,使社會(huì)成員所享受的政府服務(wù)水平(包括住房保障)能夠大體一致,實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化的目標(biāo)。

　　(二)完善住房保障資金籌集方式

　　住房保障屬于社會(huì)保障的一部分,因此其主要的資金來(lái)源渠道應(yīng)該是國(guó)家財(cái)政。我國(guó)目前財(cái)政收入中用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的投資比例過(guò)大,而社會(huì)保障的投入資金相當(dāng)有限,沒(méi)有建立規(guī)范的住房保障資金籌集模式。政府尤其是地方政府仍將經(jīng)濟(jì)發(fā)展、廣開(kāi)財(cái)源作為首要職責(zé),把向社會(huì)提供公共服務(wù)作為次要職責(zé)。因此,各級(jí)政府必須轉(zhuǎn)變職能,樹(shù)立政府是住房保障最后責(zé)任主體的意識(shí),不能僅僅從眼前的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)對(duì)待住房保障,而是要從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的全局出發(fā),統(tǒng)籌考慮住房保障的資金投入。

　　1.建立多渠道的住房保障財(cái)政資金籌集模式。住房保障資金的供給應(yīng)以政府財(cái)政撥付的資金為主,其他方式籌集的資金為輔,多種形式、多種渠道。即在籌集住房保障資金時(shí),應(yīng)堅(jiān)持“以財(cái)政為主,多渠道籌集”的原則。具體來(lái)說(shuō)應(yīng)該包括:公共財(cái)政撥付的專(zhuān)項(xiàng)資金;住房公積金和其他住房基金的增值部分;社會(huì)福利獎(jiǎng)券按適當(dāng)比例提取部分、接受社會(huì)捐贈(zèng)以及通過(guò)其他渠道籌集的資金;從房地產(chǎn)交易中收取的契稅和土地出讓金、轉(zhuǎn)讓金中安排一塊(比如原先安排的經(jīng)濟(jì)適用房用地改成商品房用地以后,政府原來(lái)免收而現(xiàn)在正常收取的土地出讓金)。

　　2.發(fā)行國(guó)債籌集住房保障資金。為了彌補(bǔ)住房保障資金的投入缺口,可以采取在國(guó)家增發(fā)的財(cái)政債券中安排專(zhuān)項(xiàng)資金支持住房補(bǔ)貼政策的方式。符合國(guó)家規(guī)定的中低收入家庭均可享受?chē)?guó)債專(zhuān)項(xiàng)資金的補(bǔ)貼。具體說(shuō)來(lái),用國(guó)債專(zhuān)項(xiàng)資金支持住房保障的方式可以采取現(xiàn)金補(bǔ)貼和貸款貼息兩種方式,前者主要是針對(duì)租房需求者,而后者既可針對(duì)中低收入家庭的購(gòu)房貸款實(shí)行利息補(bǔ)貼,也可以對(duì)建造中低價(jià)商品房和廉租房的開(kāi)發(fā)商實(shí)行利息優(yōu)惠。

　　3.發(fā)行彩票籌集住房保障資金。仿效體育彩票和福利彩票的方式,設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)住房福利彩票。通過(guò)設(shè)立住房福利彩票可以吸收較多的社會(huì)閑散資金,以其中一部分作為彩金,其余用于專(zhuān)項(xiàng)的住房補(bǔ)貼資金,政府的負(fù)擔(dān)較輕,風(fēng)險(xiǎn)也較小。

　　(三)加大財(cái)政扶持力度,探索科學(xué)的住房補(bǔ)貼方式

　　近年來(lái),伴隨著我國(guó)財(cái)政收入的快速增長(zhǎng),政府有能力逐步增加財(cái)政資金對(duì)住房保障的支持力度。同時(shí),應(yīng)該積極探索多渠道、科學(xué)化的住房補(bǔ)貼方式,以滿(mǎn)足不同層次、不同需求的家庭對(duì)住房的要求。

　　1.加大財(cái)政扶持力度。住房市場(chǎng)中存在著壟斷、信息不對(duì)稱(chēng)、不完全競(jìng)爭(zhēng)等市場(chǎng)失靈問(wèn)題,導(dǎo)致廣大中低收入階層的住房困難。為了彌補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的缺陷和不足,對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的低收入者提供幫助,政府必須不斷加大財(cái)政投入力度,提高他們的購(gòu)買(mǎi)力,完善住房市場(chǎng)的合理性并凸顯社會(huì)公平。

　　2.逐步實(shí)施貨幣直補(bǔ)。要逐步實(shí)施以租賃住房補(bǔ)貼為主的貨幣直補(bǔ)住房保障方式,把補(bǔ)貼資金直接發(fā)放到低收入家庭手中。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是“一保兩補(bǔ)”。“一保”就是重點(diǎn)保障低收入家庭;“兩補(bǔ)”就是實(shí)施租房補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼兩項(xiàng)貨幣直補(bǔ),用市場(chǎng)化的辦法,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。具體就是用政府補(bǔ)貼形式,直接補(bǔ)助到困難戶(hù),由他們從市場(chǎng)上自主購(gòu)買(mǎi)、租賃住房。這樣可以最大程度地給予低收入家庭選擇權(quán),實(shí)現(xiàn)社會(huì)公眾、政府、市場(chǎng)的“三贏”。同時(shí)要針對(duì)孤寡老人,喪失勞動(dòng)能力的殘疾人員等特殊情況家庭輔之以一定規(guī)模的實(shí)物配租。

　　3.設(shè)計(jì)可持續(xù)發(fā)展的住房補(bǔ)貼形式。所謂可持續(xù)發(fā)展的住房補(bǔ)貼形式是指補(bǔ)貼資金有循環(huán)回流途徑,補(bǔ)貼在刺激供需的同時(shí)能與整個(gè)住房市場(chǎng)、住房金融市場(chǎng)相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)。例如,由政府或企業(yè)貼息貸款幫助中等收入家庭支付購(gòu)房首付款,以使其滿(mǎn)足商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的首付款要求;或者以?xún)?yōu)惠的補(bǔ)貼政策引導(dǎo)私營(yíng)企業(yè)參與建造公共住房,面向中低收入家庭出租經(jīng)營(yíng),并在一定年限后,優(yōu)先出售給承租家庭。

　　(四)充分發(fā)揮稅收政策的杠桿作用

　　稅收既是籌集財(cái)政收入、保證住房保障資金充裕的重要手段,又是調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要杠桿。稅收杠桿的有效運(yùn)用是完善城鎮(zhèn)住房保障制度的有效途徑之一。

　　1.對(duì)中等收入居民購(gòu)房實(shí)行個(gè)人所得稅減免優(yōu)惠。政府可以對(duì)中低收入居民實(shí)行較低的比例稅,甚至對(duì)中等偏下收入居民免稅,以提高他們的整體消費(fèi)水平,從而增強(qiáng)他們對(duì)住房的實(shí)際消費(fèi)能力。至于因政府對(duì)他們實(shí)行減免稅所帶來(lái)的國(guó)家財(cái)政收入的減少,可以采取對(duì)高收入或擁有多套住房的居民征收較高的比例稅來(lái)彌補(bǔ)。這種辦法不但可以提高全社會(huì)購(gòu)買(mǎi)住房的實(shí)際支付能力,而且可以縮小貧富懸殊。

　　2.對(duì)商品房交易中的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,減少對(duì)商品房交易的稅收優(yōu)惠,在自有惟一住房、小面積住房方面實(shí)行優(yōu)惠,鼓勵(lì)合作建房等形式的發(fā)展。對(duì)于房屋炒作應(yīng)該課以重稅,在現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅中實(shí)行加成征收。

　　3.擇機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅,對(duì)多套住房實(shí)行調(diào)控,減少房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象�？梢钥紤]按家庭、個(gè)人擁有住房總面積征收“超面積住房土地使用稅”,實(shí)行超額累進(jìn)。通過(guò)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的課稅,可以在一定程度上減少房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象。

　　(五)建立規(guī)范的住房保障資金監(jiān)管機(jī)制

　　包括住房保障資金在內(nèi)的社會(huì)保障資金是老百姓的“養(yǎng)命錢(qián)”,是國(guó)家用于社會(huì)保障的戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備,財(cái)政必須看好、管好這筆資金。首先,要設(shè)立住房保障資金財(cái)政專(zhuān)戶(hù)。建立專(zhuān)門(mén)的住房保障基金,將貨幣補(bǔ)貼資金納入其中,按照基金方式進(jìn)行投資和管理,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值,以保證貨幣補(bǔ)貼有穩(wěn)定的資金來(lái)源。其次,健全住房保障資金審計(jì)監(jiān)督制度。審計(jì)監(jiān)督制度是評(píng)價(jià)住房保障資金管理制度健全與否、執(zhí)行程度如何的主要手段,也是治理腐敗、防范風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。通過(guò)定期或不定期的審計(jì),定期向社會(huì)公布住房保障資金的利息收支、投資收益的分配、保值增值情況及其他重大事項(xiàng),接受社會(huì)的監(jiān)督。

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