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淺議契稅征管工作存在的問題與對策

來源: 丁雪松 編輯: 2012/07/13 08:53:37  字體:

  《中華人民共和國契稅暫行條例》自1997年10月1日實(shí)行直征以來,隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,契稅由房地產(chǎn)交易中的一個(gè)不受矚目的小稅種,轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)稅收中較為重要的一個(gè)稅種,自2005年契稅全部實(shí)行窗口直征以來,呈現(xiàn)快速增長趨勢。以肥西縣為例:2005年入庫契稅3032萬元,2006年入庫契稅3904萬元,2007年入庫契稅5425萬元,2008年入庫契稅6530萬元,2009年契稅入庫5544萬元,2010年契稅入庫9500萬元,2011年契稅入庫29200萬元。契稅收入已成肥西縣地方財(cái)政收入增長的一個(gè)新亮點(diǎn)。

  近年契稅收入規(guī)模與增長潛力也大大地調(diào)動(dòng)了地方政府加強(qiáng)兩稅征管的稅極性,契稅收入逐漸成為地方財(cái)政收入的重要來源。由于契稅的特殊地位和征管對象的特殊性, 房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整和變化,契稅征管工作也面臨著新形勢、新情況和新問題,尤其是二手房交易計(jì)稅價(jià)格和首套房認(rèn)定問題較為突出。

  一、當(dāng)前契稅征管工作中存在的問題

  1.缺乏應(yīng)有的法律保障,稅收執(zhí)法地位弱化

  長期以來,契稅征管的法律保障始終處于弱勢地位?!吨腥A人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定:“耕地占用稅、契稅、農(nóng)業(yè)稅、牧業(yè)稅征收管理的具體辦法,由國務(wù)院另行制定”,迄今為止國務(wù)院還沒有出臺(tái)任何有關(guān)契稅征管的行政法規(guī),實(shí)際工作中省市主管部門解釋也是參照《稅收征管法》,契稅征管程序法的缺失,致使契稅征管工作缺乏行之有效的法律保障體系,在客觀上決定了契稅執(zhí)法力度的弱化。契稅的源頭在國土部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),末端在房地產(chǎn)管理部門,財(cái)政部門只是契稅征收的中間環(huán)節(jié),無論哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)脫節(jié)都會(huì)造成契稅的流失,直接影響了契稅征收質(zhì)量。

  2.相關(guān)政策操作性不強(qiáng),計(jì)稅依據(jù)難掌握

  一是不能做到按時(shí)納稅申報(bào)。根據(jù)《契稅條例》規(guī)定,納稅人應(yīng)在納稅義務(wù)發(fā)生后10 日內(nèi)到征收機(jī)關(guān)主動(dòng)申報(bào)納稅。由于納稅意識(shí)薄弱,不少居民之間的土地、房產(chǎn)交易,通過私自訂立買賣合同,付清款項(xiàng)后直接將原房地產(chǎn)權(quán)屬證明直接交給購買房,不到征收機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,也不到相關(guān)部門辦理確權(quán)手續(xù)。即使剛剛購置的增量房,也存在納稅人交齊開發(fā)商的房款后直接居住,不辦理房產(chǎn)證,征收機(jī)關(guān)也不可能去逐戶摸底并催收,致使大量稅款不能及時(shí)入庫,甚至造成稅源流失。

  二是計(jì)稅價(jià)格合理確定有難度。為了達(dá)到偷漏稅的目的,開發(fā)商和購房戶簽訂兩份商品房預(yù)售合同,低價(jià)合同用來交稅;尤其是二手房交易雙方隨意性更大,為達(dá)到偷漏稅的目的。往往“明修棧道,暗渡陳倉”,自己簽署的買賣合同上協(xié)議價(jià)款往往低于實(shí)際成交價(jià)款,或者干脆簽訂兩份合同,一份用于雙方實(shí)際成交,另一份對付契稅征管部門。二手房交易關(guān)于商用房稅率核定有漏洞,原房產(chǎn)證上整體作為商用,被人為的分層評估,樓下門面部分按商業(yè)門面評估適用4%稅率,樓上部分作為住宅低價(jià)評估且辦理唯一住房證明享受低稅率優(yōu)惠。按照《契稅暫行條例》規(guī)定:“成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的,由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定”。實(shí)際操作中很難正確把握“明顯低于市場價(jià)格”的界限,合理核定計(jì)稅價(jià)格。當(dāng)前有些縣市房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)并沒有脫鉤獨(dú)立,仍然依附于國土、房產(chǎn)管理部門,屬于“官”中介,契稅征收機(jī)關(guān)只能單純依賴于沒有脫鉤的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。征管部門若參照基準(zhǔn)地價(jià)或委托其他有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)評估,由于受個(gè)人和部門間利益的驅(qū)動(dòng),致使國土、房產(chǎn)管理部門又不認(rèn)可,考慮到相關(guān)協(xié)稅護(hù)稅部門之間的配合,契稅征收部門只能作出妥協(xié)讓步,無法履行稅收法規(guī)賦予的自由裁量權(quán),參照市場價(jià)格核定合理的計(jì)稅價(jià)格。征管部門的妥協(xié),這樣不僅削弱了稅收的剛性,還給“關(guān)系稅”、“人情稅”的產(chǎn)生創(chuàng)造了條件,無法杜絕稅款跑冒滴漏,無法做到應(yīng)收盡收。

  3.契稅新政執(zhí)行中首套房認(rèn)定難

  實(shí)際工作中征收機(jī)關(guān)對個(gè)人購買家庭唯一普通住房的認(rèn)定,只能依據(jù)房管部門出具的個(gè)人家庭唯一住房查詢表。個(gè)人家庭唯一住房查詢表是由房產(chǎn)管理部門通過住房信息系統(tǒng)查詢后出具的,但是大多縣市房管部門電子查詢系統(tǒng)都是最近幾年才開始推廣,如肥西縣房產(chǎn)管理部門的住房信息查詢系統(tǒng)就是2004年開始使用,04年以前房屋信息不全難以查詢,造成征收機(jī)關(guān)對納稅人唯一普通住房認(rèn)定失準(zhǔn),特別是家庭成員的戶口不在同一個(gè)簿上的,可能使納稅人購買的非唯一住房被認(rèn)定為唯一住房。

  另外一種情況就是以“離婚”為手段來達(dá)到少繳契稅的目的。當(dāng)今社會(huì)現(xiàn)實(shí),在較大的經(jīng)濟(jì)利益面前,少數(shù)家庭為了達(dá)到少納稅款,社會(huì)責(zé)任感缺失,納稅意識(shí)淡薄,選擇低成本“離婚”。從2010年契稅新政出臺(tái)到現(xiàn)在,征收機(jī)關(guān)受理離婚夫妻辦理契稅減免的比以前正常年份有明顯提高。其離婚間隔之短,令人對其“離婚”的目的表示懷疑。但征收機(jī)關(guān)人力有限,也無法對這些納稅戶的離婚證真假進(jìn)行甄別。以上納稅人弄虛作假取得的首套房證明,卻毫無顧忌可以在《家庭唯一住房書面誠信保證書》簽名并按下鮮紅的指印,這主要是首套房納稅后續(xù)管理跟不上,稽查力度不夠,至目前為止沒有任何人為此受到懲處付出代價(jià)。

  4.部門配合需要明確的法律約束

  契稅的征管,財(cái)稅、國土資源、房管等部門的配合是最關(guān)鍵的。而現(xiàn)有的法規(guī)對部門配合要求的很籠統(tǒng),散見于相關(guān)的文件中,缺乏統(tǒng)一性和嚴(yán)肅性,以至于各部門從本部門的利益出發(fā),出現(xiàn)相互推諉扯皮現(xiàn)象,信息資源不能共享,不能嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”制度,給征收工作造成很大的漏洞。

  二、強(qiáng)化契稅征管工作幾點(diǎn)建議及對策

  1.盡快完善契稅法律保障體系

  針對目前契稅法律地位弱化的現(xiàn)狀,國家稅務(wù)總局應(yīng)該盡快出臺(tái)符合的契稅征管工作實(shí)際情況的法律法規(guī),改變契稅征管程序法缺失的現(xiàn)象,完善契稅征收的法律保障體系。

  2.加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合,嚴(yán)格實(shí)行先稅后證

  加強(qiáng)部門密切配合也是契稅征收中的一個(gè)重要問題。由于契稅征收處于房地產(chǎn)管理的中間環(huán)節(jié),契稅征收實(shí)行源頭控制和“以證控稅”“先稅后證”程序,要求契稅征收部門要與國土、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房管部門建立長期合作制度,協(xié)調(diào)配合,控制好契稅征收的每個(gè)環(huán)節(jié)。國土、房管部門堅(jiān)持以“先稅后證”為把手,不見契稅完稅憑證,不予辦理土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),形成從源頭到末端的鏈條控制體系,達(dá)到共同協(xié)稅護(hù)稅的局面,杜絕稅款的跑冒滴漏,確保契稅應(yīng)收盡收。

  3.加大宣傳和懲處力度,嚴(yán)格依法治稅

  由于目前有些縣市沒有出臺(tái)相關(guān)房屋的基準(zhǔn)價(jià)格,針對房屋買賣中價(jià)格是否符合公允價(jià)值界定沒有依據(jù)。對無正當(dāng)理由明顯偏低的計(jì)稅價(jià)格,組織稽查人員到開發(fā)企業(yè)認(rèn)真核實(shí),發(fā)現(xiàn)有虛假的購房合同而少報(bào)計(jì)稅價(jià)格偷漏稅者,按稅收征管法嚴(yán)厲懲處。同時(shí),加大稅法的宣傳力度,提高納稅意識(shí)。要進(jìn)一步加強(qiáng)契稅征管政策的宣傳工作,采取召開會(huì)議、辦宣傳欄、印發(fā)宣傳資料等有效形式,全方位地進(jìn)行稅法宣傳,使人們熟知稅收法規(guī),從而提高全民依法納稅意識(shí),扭轉(zhuǎn)契稅征收弱勢地位,創(chuàng)造良好的納稅氛圍。

  4.積極推行房地產(chǎn)稅收一體化管理,建立房屋交易計(jì)稅價(jià)格信息平臺(tái)

  契稅征收部門與房產(chǎn)管理部門、土地管理部門三家建立契稅征管信息網(wǎng),積極推行與房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化、一體化辦公,實(shí)施契稅信息網(wǎng)絡(luò)化治理。建立科學(xué)合理的房屋計(jì)稅價(jià)格信息平臺(tái),會(huì)同房管局、物價(jià)局在調(diào)查、測算的基礎(chǔ)上聯(lián)合公布各住宅小區(qū)二手房市場平均交易價(jià)格,以此作為計(jì)稅價(jià)格核定的基本依據(jù),按照一定的浮動(dòng)幅度和樓層系數(shù)核定某小區(qū)的最低計(jì)稅價(jià)格,凡低于最低計(jì)稅價(jià)格的一律按核定的最低計(jì)稅價(jià)格納稅,堵塞二手房交易中的稅收漏洞。

  5.加強(qiáng)對征管人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),推行文明辦稅

  一是加強(qiáng)對征管人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。對契稅政策進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)、技能考核,提高征管人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。二是推行文明辦稅,實(shí)行文明用語、高效率辦事等服務(wù)舉措,提高服務(wù)水平。三是大力推進(jìn)依法行政。加大對稅收法律法規(guī)及執(zhí)法程序等法律知識(shí)的學(xué)習(xí),不斷增強(qiáng)執(zhí)法、用法的意識(shí)和能力,做到契稅執(zhí)法中用法得當(dāng)、執(zhí)法得力。

  解決現(xiàn)階段契稅征管中存在的一些問題,嚴(yán)格“先稅后證”制度,推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理,加強(qiáng)契稅征收的后續(xù)管理工作,加大對契稅征管違法行為的懲處力度,提高公民自覺依法納稅意識(shí),確保契稅收入持續(xù)穩(wěn)定地增長,提高契稅征收科學(xué)化、精細(xì)化管理水平都具有重要意義。

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