一、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－機(jī)器設(shè)備》第九條：“…機(jī)器設(shè)備作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分，其價(jià)值取決于它對(duì)企業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)程度” 第二十二條：“了解對(duì)具有獨(dú)立運(yùn)營(yíng)能力或者獨(dú)立獲利能力的機(jī)器設(shè)備組合進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為唯一使用的評(píng)估方法”也就是說，機(jī)器設(shè)備可采用收益法進(jìn)行評(píng)估，某企業(yè)單臺(tái)機(jī)器設(shè)備，為企業(yè)創(chuàng)造了大量的收益，在預(yù)期未來也有良好的收益，按收益法進(jìn)行評(píng)估得出的評(píng)估值，與調(diào)查該設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值相比，按收益法得出的評(píng)估值遠(yuǎn)高于按成本法得出的評(píng)估值，這樣的結(jié)果易導(dǎo)致爭(zhēng)議，按收益法評(píng)估的結(jié)果合理呢？還是成本法評(píng)估的結(jié)果合理？實(shí)踐中應(yīng)如何操作？

　　二、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－機(jī)器設(shè)備》第十九條：“…注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)機(jī)器設(shè)備的權(quán)屬相關(guān)資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)”，在設(shè)備評(píng)估實(shí)務(wù)中。企業(yè)自行建造的設(shè)備，無發(fā)票、購(gòu)置合同等權(quán)屬證明，企業(yè)外購(gòu)設(shè)備提供的購(gòu)置合同、發(fā)票真假難辨可信度差，對(duì)設(shè)備的權(quán)屬證明的真實(shí)性難以判斷，建議評(píng)估準(zhǔn)則中應(yīng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告僅對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值發(fā)表專業(yè)意見，而對(duì)產(chǎn)權(quán)有無瑕疵、法律糾紛等不承擔(dān)任何相關(guān)責(zé)任。

　　三、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－不動(dòng)產(chǎn)》第二十一條：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的分析和判斷，合理加以利用”，在實(shí)際工作中，如引用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果，是否要先在報(bào)告中分析其評(píng)估結(jié)果是否合理，如有分歧，如何解決？同時(shí)如出現(xiàn)責(zé)任問題，資產(chǎn)評(píng)估師是否要承擔(dān)責(zé)任。

　　四、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－不動(dòng)產(chǎn)》第二十八條：“運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金”，比方說一個(gè)大型商場(chǎng)如果分幾百個(gè)柜臺(tái)出租，其租期、租金及租金增長(zhǎng)率各不相同，如按本條規(guī)定操作，工作量非常大，是否可合并為按市場(chǎng)價(jià)來推算。并且如果是關(guān)聯(lián)方之間租賃，其租金一般為非市場(chǎng)價(jià)，租約所確定的租金與市場(chǎng)價(jià)的差異，對(duì)評(píng)估值的影響非常大，按準(zhǔn)則采用租約所確定的租金進(jìn)行評(píng)估是否合適，是否可采用市場(chǎng)價(jià)來推算不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

　　五、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－不動(dòng)產(chǎn)》第十一條：“當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進(jìn)行評(píng)估”，在實(shí)務(wù)中最優(yōu)用途與實(shí)際用途沖突如何處理？實(shí)際用途與法定用途沖突如何處理？ 最典型的例子：住宅樓的底層車庫(kù)，一面臨街，產(chǎn)權(quán)證用途為住宅，現(xiàn)在作為商鋪使用，采用按實(shí)際用途進(jìn)行評(píng)估，是否合理，與法定用途沖突如何解決？

　　六、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-機(jī)器設(shè)備》第十六條的規(guī)定“因客觀原因等因素限制，無法實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷，并予以恰當(dāng)披露。”我們?cè)趯?shí)踐中遇到有些企業(yè)已將一些舊設(shè)備變賣，資產(chǎn)處置損失已帳務(wù)處理，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)提供舊設(shè)備的評(píng)估報(bào)告，我們無法實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，是否可以依據(jù)本條的規(guī)定將無法實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查這一情況進(jìn)行披露，報(bào)告是否可出。

　　七、抵押貸款為目的機(jī)器設(shè)備評(píng)估應(yīng)否計(jì)算設(shè)備基礎(chǔ)及安裝費(fèi)？在假設(shè)繼續(xù)使用的情況下，機(jī)器設(shè)備的重置價(jià)應(yīng)包括這部分成本。因抵押貸款為目的機(jī)器設(shè)備評(píng)估，若債務(wù)人不能如期償還債務(wù)，銀行行使權(quán)利，抵押的機(jī)器設(shè)備的轉(zhuǎn)讓價(jià)值存在兩種可能：企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓，不需搬遷設(shè)備的，設(shè)備基礎(chǔ)及安裝費(fèi)存在價(jià)值。否則轉(zhuǎn)讓的只是設(shè)備的價(jià)值，這時(shí)設(shè)備基礎(chǔ)及安裝費(fèi)沒有價(jià)值，反而還需要拆卸費(fèi)用。問題是我們?cè)撊绾尾僮?，是否設(shè)定假設(shè)前提就可以了。

　　八、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－機(jī)器設(shè)備》第二十二條“了解機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值以及可能引起機(jī)器設(shè)備貶值的各種因素，采用科學(xué)的方法，合理估算各種貶值”， 怎么樣才能合理估算各種貶值，采用什么科學(xué)的方法確定成新率，在實(shí)務(wù)中難操作，是否有指引？比如：某紙箱廠紙板生產(chǎn)線購(gòu)置于上世紀(jì)80年代，已使用了二十多年，至今仍正常使用，據(jù)了解，該設(shè)備是企業(yè)主要的生產(chǎn)線仍可以長(zhǎng)期使用，按照我們的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，已使用二十多年的可使用的設(shè)備，成新率一般在15％～20％，該設(shè)備的成新率該如何確定？

　　九、實(shí)務(wù)中運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值遇到的主要問題及相關(guān)建議

　　（一）企業(yè)歷史數(shù)據(jù)對(duì)未來預(yù)測(cè)的適用性問題。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中要面對(duì)的是整個(gè)社會(huì)包括國(guó)際的環(huán)境，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化往往是難以預(yù)計(jì)的，如現(xiàn)在對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)造成重大影響的金融危機(jī)，對(duì)不同的企業(yè)造成的影響是不同的，在這種情況下，如依據(jù)過去的趨勢(shì)預(yù)測(cè)未來，不一定恰當(dāng)。

　?。ǘ┢髽I(yè)的發(fā)展前景。作為評(píng)估師，不可能是一個(gè)全能的專家，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的業(yè)務(wù)，其客戶關(guān)系、銷售渠道等等，我們更多是門外漢，且市場(chǎng)也沒有現(xiàn)成的較全面的信息提供給你，難以掌握較全面的信息，對(duì)企業(yè)發(fā)展前景的預(yù)測(cè)的可信度就會(huì)大打折扣。

　?。ㄈ┢渌麉?shù)，主要是折現(xiàn)率（資本化率）的選取，這方面似隨意性很大，主要靠經(jīng)驗(yàn)，甚至，可能為了某個(gè)預(yù)先給定的結(jié)果而調(diào)整折現(xiàn)率。

　　十、相關(guān)建議

　?。ㄒ唬╆P(guān)于前兩個(gè)問題，我們認(rèn)為主要還是評(píng)估師加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高專業(yè)能力，及時(shí)與外界溝通，多掌握一些各行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)知識(shí)，增強(qiáng)分析判斷能力來解決。

　?。ǘ╆P(guān)于折現(xiàn)率等參數(shù)，建議指導(dǎo)意見中提供一些通常使用的參數(shù)供參考。