“國四條”！“國十一條”！上調存款準備金率！中央三道令箭連發(fā)，緊縮信號咄咄逼人。房產(chǎn)開發(fā)商們在這個冬日里度感受到了逼人的寒意。在經(jīng)歷了2009年大手筆拿地之后，隨著管理層對房企融資閘門的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力再度顯現(xiàn)。

　　“2009年房地產(chǎn)開發(fā)商的感覺特別好，可能會產(chǎn)生不缺錢的假象。2010年國家調控方向一轉，2009年以來大量拿地的企業(yè)，特別是靠和金融機構合作、從銀行貸款的企業(yè)2010年會感覺比較大的資金壓力。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、建銀精瑞資產(chǎn)管理公司董事長李曉東表示。作為資金密集型行業(yè)，充裕的資金無疑是房企賴以生存和發(fā)展的生命線，隨著央行日前上調存款準備金率，貨幣政策收緊的預期日趨強烈，業(yè)內人士預計在2010年二季度房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力將會逐漸顯現(xiàn)。

　　繃緊的資金鏈

　　新年伊始，在港交所上市的綠城中國（03900hk）的一則公告再度引起了人們對這家以激進著稱的房企的關注：根據(jù)這則公告，綠城中國于2009年12月31日與平安信托訂立協(xié)議，綠城通過向浙江報業(yè)項目公司注資3億人民幣方式，收購該項目公司75%直接股權。注資后，以2億元將項目公司五成股權售予平安信托。待達成若干條件后，會透過若干銀行向項目公司提供合計13億元的委托貸款，并向平安信托轉讓委托貸款。出售完成后，綠城將實際控制項目公司五成股權，其余五成由平安信托持有。

　　綠城集團一位負責人在接受本報記者采訪時表示，在上述融資安排中，若干銀行向項目公司提供的合計13億元的委托貸款是由綠城安排的，而平安信托將通過發(fā)行理財產(chǎn)品的發(fā)式購買這筆委托貸款。“這實際上是一種直接融資的方式。”這位負責人表示。“現(xiàn)在一塊地動輒就要幾十億元，僅靠上市融資和銀行貸款是沒有辦法滿足房企的資金需求的。”

　　在眾多高價拿地的房企中，綠城集團是最為激進的一個。2008年公司年報顯示，綠城資本負債率已高達140.1%，在如此高的資本負債率之下，綠城集團在2009年依然進行快速擴張，在浙江省內外大幅拿地。有數(shù)據(jù)顯示，綠城集團在2009年7月至10月初，買地花費高達210億元。而本報記者根據(jù)綠城集團網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，2009年10-11月，綠城通過招拍掛等方式，取得杭州、合肥、舟山、麗水、臺州等多幅土地，耗資近95億元。2009年全年綠城集團通過招拍掛及合并收購股權等方式新增項目33個，新增土地面積為406萬平方米，總建筑面達到781萬平方米。

　　在如此大規(guī)模拿地之后，綠城集團融資需求迫切，除了通過銀行渠道之外，綠城集團開始開辟其他融資渠道：2009年9月10日，綠城集團與平安信托簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，根據(jù)該協(xié)議平安信托將對綠城集團負責開發(fā)的房地產(chǎn)項目展開投資，有望在未來三年內實現(xiàn)150億的信托資金投資規(guī)模。按照雙方的合作框架協(xié)議，平安信托將通過信托的第三方資產(chǎn)管理平臺，針對合作的每個項目設計具體的股權信托計劃，和綠城集團一起投資優(yōu)質住宅項目以及城市綜合體項目。

　　實際上，不僅綠城集團，進入2010年，大部分房企都有強烈的融資需求。據(jù)初步統(tǒng)計，目前滬深兩市提出過再融資計劃但尚未通過審批的房企有41家，涉及金額達862億。具體來看， 蘇寧環(huán)球（行情 股吧）等33家上市房企擬增發(fā)融資687億（已剔除以資產(chǎn)認購增發(fā)的情況），其中金額最高者為萬科與 招商地產(chǎn)（行情 股吧），前者擬公開增發(fā)募資112億、后者定向增發(fā)募資56億。此外建發(fā)股份、冠城大通與 中糧地產(chǎn)（行情 股吧）擬配股融資81億；而首開股份、渝開發(fā)、浦東金橋等4家擬發(fā)行公司債融資65億。另有 棲霞建設（行情 股吧）、嘉寶集團、福星股份等3家企業(yè)擬發(fā)行可轉債融資30億。

　　“沒有不缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)的行業(yè)特性決定了房企只要發(fā)展，就必須有資金支持。”李曉東表示。由于2009年貨幣政策比較寬松，金融機構也有放款沖動，因此房地產(chǎn)企業(yè)感覺特別好，可能會產(chǎn)生不缺錢的假象。但隨著近期國家調控的轉向，2009年以來大量拿地的企業(yè)，特別是靠和金融機構合作、從銀行大量貸款的企業(yè)2010年將會感覺比較大的資金壓力。

　　李曉東告訴記者，據(jù)他們了解，目前民營企業(yè)和中小企業(yè)融資需求更強烈，而央企由于有大的銀行貸款的支持，在短期內影響不大，此外每年的一季度都是銀行集中放款的時間，因此一季度也會相對寬松，而真正的緊張應該出現(xiàn)在二季度以后。民營開發(fā)商和中小企業(yè)資金緊張的局面將會對整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響，原因主要在于：雖然近幾年央企在房地產(chǎn)行業(yè)取得了較大發(fā)展，但房地產(chǎn)市場還是以民營企業(yè)和中小企業(yè)為主，根據(jù)建銀精瑞的統(tǒng)計，目前大型央企和國企在房地產(chǎn)領域的市場份額僅在20%左右。

　　融資閘門漸閉

　　正當房企準備大舉融資之時，政府管理部門出于對高房價和房地產(chǎn)泡沫的擔憂，開始收緊房企融資的閘門。根據(jù)本報此前報道，自2009年9月起，證監(jiān)會聯(lián)手國土資源部嚴把房企融資審核關。據(jù)悉目前國土資源部正配合證監(jiān)會，對部分申請IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個涉嫌違規(guī)用地項目進行清查，核查內容包括項目涉及土地的農(nóng)用地核用和征收、土地使用權取得、土地出讓合同履行、國有土地使用證取得、動工和開發(fā)建設以及轉讓等情況。

　　與此同時，房企融資的另一個重要渠道——銀行貸款也正遭遇調控。在前不久公布的“國十一條”中，國務院對房地產(chǎn)金融發(fā)出了明確的調控信號：指出要加強房地產(chǎn)信貸風險管理，金融機構要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。此外還要求人民銀行、銀監(jiān)會要加大對金融機構房地產(chǎn)貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導。有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。通知還要求進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

　　“政策的著眼點是控制房價的過快增長，防止資產(chǎn)泡沫，政策出臺很及時，針對性很強，在手段上有節(jié)制，既調控又要防止對行業(yè)過快的打擊。”李曉東表示。他認為，政策的出臺主要由于2009年以來，不少央企天價拿地，而這樣天價的拿地將來出來的產(chǎn)品可能會有泡沫，因此政府及時對房地產(chǎn)資金供給進行適度控制。

　　這項政策使銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款更加謹慎起來，“對房地產(chǎn)開發(fā)貸款我們一直比較謹慎，一般會選擇比較知名的開發(fā)商，項目性的我們一般不會參與。”深發(fā)展上海分行一位負責人向本報記者表示。據(jù)了解，近幾年以來，深發(fā)展一直壓縮在上海地區(qū)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務，目前房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)由前幾年的30%降至8%，這位負責人告訴記者，房地產(chǎn)貸款占比在10%左右是一個比較合適的比例，上下波動區(qū)間大概是5%，也就是說15%也是比較安全的，但是超過30%就比較危險。

　　由于2009年以來過快上漲的房價，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的風險防范意識正在提高，“我們覺得必須要謹慎，不論是開發(fā)貸款還是個人按揭貸款，特別是2010年的上漲幅度太大，漲速太快，而且房地產(chǎn)市場異于其它市場，調整來臨后，流動性會變得非常之差，根本找不到接盤的人。”上述深發(fā)展上海分行負責人表示。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊，民營房企和中小房企受到的影響首當其沖，“作為銀行業(yè)內的一種共識，包括四大國有銀行、股份制商業(yè)銀行，在房地產(chǎn)信貸指數(shù)上面都有一些標準，基本上都會選擇當?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模實力的開發(fā)商和地段占優(yōu)的項目。對于一些中小開發(fā)商，項目公司型的開發(fā)商，基本上貸款都來自當?shù)氐膮^(qū)域性小銀行，或者農(nóng)信社，這種中小開發(fā)商很難進到主流銀行的服務渠道里。”浦發(fā)銀行福州分行一位負責人向本報記者表示。

　　“地王”憂思

　　2009年是地王頻出的一年，天價“地王”現(xiàn)象在北京、上海、廣州、杭州等熱門城市不斷上演，土地價格被不斷刷新。僅以上海為例，從2009年7月起，地王紀錄幾乎每月就被刷新一次。

　　2009年7月23日，金地集團以30.48億元的總價、近14500元/平方米的樓板價拿下上海青浦趙巷10號居住用地，成為上海2009年的新“地王”。這一紀錄僅僅保持了35天：8月27日，華潤置地拍下南翔兩塊地，價格為35.22億元，地塊的價格和出讓面積均超過了“趙巷地王”。

　　9月是地王頻出的一月：9月10日，中海地產(chǎn)拍得長風地塊，價格為70.06億元，華潤置地創(chuàng)下的地王新紀錄僅僅保持了14天。9月17日，海航集團、保利地產(chǎn)分別拍得黃浦江沿線兩幅地塊，價格為18.24億元、30.05億元，創(chuàng)下“單價地王”。 9月30日，綠地集團拍得龍華地塊，價格為72.45億元，再次刷新上海“地王”紀錄。

　　直到2009年的最后幾天，上海的地王紀錄仍然被繼續(xù)刷新。2009年12月23日，中國建筑的全資子公司中國中建地產(chǎn)有限公司，以37.2億元總價拿下了上海新江灣城C6地塊，該地塊也是上海第一幅單價超過3萬元/平方米的住宅土地，樓板價格32484元/平方米，C6地塊也成了中國單價最貴宅地。

　　“土地是稀缺資源，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展就必須要有足夠的土地儲備，誰掌握了土地誰就掌握了主動權。”對于房企如此瘋狂拿地，一家國內大型房企的總裁在接受本報記者采訪時表示。“現(xiàn)在看來，這些地王的總價或單價可能很高，但往后走它可能會更高。”而如此高的樓板價，造出的房子已經(jīng)遠非一般消費者所能承受，這位房企總裁表示，目前中國的高端樓盤還有很大的發(fā)展空間，只要做出品質，不用擔心房屋未來的銷售。

　　與房產(chǎn)開發(fā)商的樂觀相比，無論是業(yè)界專家還是銀行等金融機構對“地王”的憂慮更甚。“在市場經(jīng)濟的條件下，價格是由供求決定的，而不是由成本決定的，前幾年已經(jīng)有這樣的教訓了。”李曉東表示，“我們在做項目的過程中有三不原則：對房價漲幅過快的地區(qū)、拿地成本過高的項目和涉及拆遷的項目不做。”

　　而銀行對高地價隱藏的風險早有前車之鑒。“銀行和開發(fā)商之間本身就是一種不對稱關系，開發(fā)商不可能追求樓盤的利潤達到50%或者更高，開發(fā)商在業(yè)界有一套評估標準，如果它認為收益略高于風險，它都可能去做，但是銀行不會，銀行對于地王項目還是非常謹慎的。”廣發(fā)銀行上海分行一位副行長向本報記者表示。

　　浦發(fā)銀行福州分行一位負責人則告訴本報記者，房企不計成本大量拿地蘊藏著很大風險，由于一個房地產(chǎn)開發(fā)不是一兩年就能完成和變現(xiàn)的，通常需要2—3年或者更長的時間，在目前政策變化預期強烈的情況下，企業(yè)未來的盈利情況很難預測。“我們目前能看清的只是在2010年上半年房地產(chǎn)市場不會有大的變化，但是一兩年之后則很難講。包括物業(yè)稅未來推出的預期，對于地產(chǎn)市場將會帶來很大影響，在開發(fā)周期2-3年的情況下，風險是肯定存在的。”這位負責人表示。

　　事實上由于不計成本拿地，最終無力開發(fā)而被收回土地的“地王”已屢見不鮮：據(jù)媒體報道，就在本月初，廣州市國土局收回廣州天河地王——員村絹麻廠地塊，該地塊在2008年1月，由國內某知名房地產(chǎn)企業(yè)以41億元的天價競得，同時被收回的，還有該地塊1.3億元的保證金。

　　“地王的誕生往往標志著房地產(chǎn)價格的一個向下的拐點，一些行業(yè)的周期變化往往伴隨著標志性事件。”上述深發(fā)展上海分行一位負責人表示。有銀行業(yè)人士認為房地產(chǎn)調控政策還遠遠沒有到位，后繼的政策還會陸續(xù)出臺。“目前的調控政策沒有實質性的東西，雖然也有諸如增加供給等新內容，但是對原來的政策矯正的力度還遠遠不夠，對于調控房價所能起到的作用也比較有限，對于具體的信貸政策會有所預期。”一國有銀行負責人表示。

　　房企多面突圍

　　“房企融資除了傳統(tǒng)的銀行渠道和上市融資之外，還有很多其他的渠道，比如信托、房地產(chǎn)股權基金等，2010年我們將會拓展信托、房地產(chǎn)股權基金等融資渠道。”某大型上市房地產(chǎn)企業(yè)一位高管向本報記者表示。

　　每當銀根收緊之時，信托便成為房地產(chǎn)企業(yè)的“救命稻草”。2010年初，房地產(chǎn)信托密集發(fā)行的局面又在重新上演。根據(jù)用益信托統(tǒng)計，在2009年的第一個工作周（1月4日-1月10日），就有10款信托產(chǎn)品投資于房地產(chǎn)領域，超過了當周發(fā)行信托計劃的1/3.“最近特別忙，來找我們的房地產(chǎn)企業(yè)特別多。”上海一家信托公司信托業(yè)務部負責人告訴本報記者。

　　與往年不同，2010年在與信托公司合作發(fā)行信托計劃的房地產(chǎn)企業(yè)中，不僅有民營的中小房地產(chǎn)企業(yè)，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛開始未雨綢繆，與信托公司商討未來發(fā)行信托計劃融資事宜。2009年以來，金地集團、綠地集團兩家大型房企先后與平安信托簽定合作協(xié)議，通過信托的第三方資產(chǎn)管理平臺融資。“我們希望和平安信托一起在房地產(chǎn)金融方面做一些創(chuàng)新，上述公告的方案只是創(chuàng)新方式的一種，以后你將會陸續(xù)看到我們其他的創(chuàng)新方式。”上述綠城集團負責人表示。

　　相關統(tǒng)計顯示，最近幾年在信托公司的資金運用中，房地產(chǎn)行業(yè)的比例一直在呈逐年上升趨勢，并已經(jīng)成為信托公司投入最大的領域。“房地產(chǎn)的投資比其他證券類的投資更加穩(wěn)健，信托也越來越成為房地產(chǎn)直接融資一個很好的渠道。”李曉東表示。不過由于信托公司的業(yè)務活動也受到監(jiān)管部門的嚴格監(jiān)控，2009年以來，針對房地產(chǎn)信托業(yè)務，銀監(jiān)會也多次對信托公司警示，并出臺了相關約束性規(guī)定。因此，目前信托公司對于開展房地產(chǎn)信托業(yè)務也顯得非常謹慎。

　　與上述大型上市房企高管觀點一致，李曉東也認為未來房企將越來越借助其他融資渠道，隨著民間的直接融資越來越活躍，未來國內人民幣基金會有比較快的發(fā)展，無論是通過信托渠道還是采用有限合伙的基金在將來都會有比較快速的發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)必將成為這些基金一個很重要的投資方向。而房地產(chǎn)基金可以降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴，使普通老百姓進入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)的利益，另外還可以降低開發(fā)商的資金杠桿，分散金融機構特別是銀行的風險。不過他同時指出，房地產(chǎn)基金也會對市場有一個判斷，比較謹慎的投資，由于股權基金并不追逐利潤的最大化，因此會在利潤和風險之間尋找平衡點，選擇支持成本比較合理的項目，對開發(fā)商的資質和他們自有資金的投資比例，也有謹慎的要求。