牛年南京土地市場(chǎng)的最后一拍將于2月9日舉錘。記者從國(guó)土部門(mén)了解到，此次亮相的5幅地塊全部來(lái)自江寧，其中人評(píng)水庫(kù)北側(cè)的地塊容積率只有0.71，為兩年來(lái)的首幅別墅用地。業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)南京市今年土地新政，開(kāi)發(fā)商拍得土地后的首付比例將達(dá)五成，因此明天的拍賣(mài)會(huì)格外惹人關(guān)注。

　　只能蓋50多套別墅

　　此次江寧的5幅地塊，分別位于江寧區(qū)的九龍湖、濱江開(kāi)發(fā)區(qū)、麒麟板塊、大學(xué)城以及南山湖等區(qū)域，除了來(lái)自濱江開(kāi)發(fā)區(qū)的正方大道以北地塊是商務(wù)辦公用地之外，其余4幅地塊均包含了居住用地的部分。

　　其中，來(lái)自江寧區(qū)人評(píng)水庫(kù)北側(cè)的純住宅地塊最受人關(guān)注。地塊位于南山湖旅游度假區(qū)東北側(cè)，緊鄰337省道，面積只有30749.5平方米，為一類(lèi)居住用地，容積率僅為0.71，出讓底價(jià)2500萬(wàn)元，折算后的樓面地價(jià)只有每平方米1145元。

　　“這是一幅典型的別墅用地，建獨(dú)棟項(xiàng)目都?jí)蛄?rdquo;，南京一家研究機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，目前南京市面上的別墅用地容積率一般都在0.4到0.8之間，這幅地塊的容積率為0.71，可以毫無(wú)疑問(wèn)地確定是別墅項(xiàng)目，而且根據(jù)“一類(lèi)居住用地”的用地性質(zhì)來(lái)看，未來(lái)肯定建成獨(dú)立式的住宅，層數(shù)基本為3層或3層以下。按照300—400平方米一套的獨(dú)立別墅來(lái)計(jì)算，預(yù)計(jì)未來(lái)可以蓋50至70套左右的獨(dú)棟別墅。

　　闊別兩年今又現(xiàn)身

　　“自2006年國(guó)土部的限制令后，有2年多時(shí)間沒(méi)看到這么低容積率的一類(lèi)居住用地了。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。該人士告訴記者，南京上次拍賣(mài)的一類(lèi)居住用地還是在2007年11月，位于江北浦口區(qū)象山路，容積率只有0.4，此后這類(lèi)地塊便“消失”了很長(zhǎng)時(shí)間，一直沒(méi)有現(xiàn)身過(guò)。

　　對(duì)于江寧這一地塊的推出，市國(guó)土部門(mén)表示，出讓地塊的容積率是由規(guī)劃部門(mén)制定的，他們只是按照正常手續(xù)，將規(guī)劃部門(mén)審批后的地塊推出上市。據(jù)了解，由于總價(jià)較低，目前已有幾家開(kāi)發(fā)商瞄上了這幅“袖珍”別墅地塊，最終結(jié)果如何，將在明天的拍賣(mài)會(huì)上一見(jiàn)分曉。

　　酒店式公寓恐成“燙手山芋”

　　2月9日拍賣(mài)的其他4幅地塊也有不少“看點(diǎn)”：位于機(jī)場(chǎng)高速路以東、湖西環(huán)路以北的純居住用地面積最大，達(dá)11.4萬(wàn)平方米，出讓底價(jià)為5.73億元，容積率為2.按照套均100平方米的戶(hù)型計(jì)算，未來(lái)可提供2200多套的普通住宅上市；另一幅湯山街道的商住混合地塊由于允許建設(shè)酒店式公寓而引起人們的關(guān)注，根據(jù)今年南京的契稅優(yōu)惠新政策，對(duì)酒店式公寓不再予以補(bǔ)貼，屬于普通住房的，按1%交契稅；如果是商業(yè)等其他用地性質(zhì)的，則一律按3%的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。

　　南京市國(guó)土局相關(guān)人士表示，湯山街道的這幅地塊，酒店式公寓被安置在了商業(yè)混合用地上，也就是說(shuō)，今后房源上市時(shí)，買(mǎi)房人就要繳納3%的契稅。“購(gòu)房者是否愿意買(mǎi)單，房源上市時(shí)的稅收政策又將如何調(diào)整，都是未知數(shù)，這幅酒店式公寓地塊估計(jì)將成為燙手山芋了。”

　　新政或難阻止開(kāi)發(fā)商熱情

　　南京市國(guó)土局1月初出臺(tái)的新政中稱(chēng)，今后開(kāi)發(fā)商拿地的土地出讓金首付比例不僅要達(dá)到50%，而且還必須在土地出讓后的一周內(nèi)付清，意在嚴(yán)格土地市場(chǎng)的管理。新政會(huì)阻止開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆閱幔?

　　南京合眾聯(lián)恒策劃公司總經(jīng)理程鵬認(rèn)為，雖然“門(mén)檻”抬高了，可是開(kāi)發(fā)商還是照樣拿地。“土地新政的效用在于，將一些規(guī)模小的項(xiàng)目公司排除在外，這些公司往往‘打一槍換一個(gè)地方’，帶來(lái)后期物業(yè)、維護(hù)等諸多問(wèn)題。”

　　程鵬認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)很難形成壟斷，因此，中等規(guī)模開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)還是很激烈，不改變“價(jià)高者得”的競(jìng)地方式，地價(jià)還是很難下得來(lái)。