北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站公布了房山區(qū)及昌平區(qū)三塊住宅用地中標結(jié)果，這是北京樓市調(diào)控政策出臺后的第二次土地集中出讓，這兩次土地出讓的所有地塊均采用了招標方式，以往住宅用地白熱化的現(xiàn)場競價場面不復存在。

　　由于三地塊曾于5月12日現(xiàn)場開標，根據(jù)當天公布的投標價，除北京建工為中標地塊的最高出價者外，其余兩地塊獲得者均非最高出價者，但并未因此出現(xiàn)地價走低的現(xiàn)象。

　　地價未走低

　　金融街控股股份有限公司以18.0733億元競得的昌平區(qū)北七家地塊，規(guī)劃建筑面積約23.47萬平方米，其中3萬平方米住宅建筑面積將用于建設中小套型普通商品住房，其套型面積全部小于90平方米，房屋銷售限價為13500元/建筑平方米。最終中標價折合平均樓面價約為7700元/平方米，而據(jù)北京中原統(tǒng)計，該地塊周邊的在售商品房均價在19000元/平方米左右，二手房均價約14800元/平方米。

　　其余兩塊位于房山區(qū)的地塊中，北京建工集團有限責任公司以14.0211億元中標的長陽線8號地西側(cè)地塊，規(guī)劃建筑面積約18.7萬平方米，平均樓面價7500元/平方米;萬科(000002，股吧)、中糧聯(lián)合體以9.831916億元中標的長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號地南側(cè)地塊，規(guī)劃建筑面積約15.8萬平方米，折合樓面價6223元/平方米。

　　但扣除小學、托幼用地等非經(jīng)營性用地面積，上述地塊的實際樓面均價則更高。以長陽線8號地西側(cè)地塊為例，實際樓面地價為8044元/平方米。而自去年9月以來的土地市場最為火爆的一段時期內(nèi)，房山長陽地區(qū)曾經(jīng)出讓四塊地，其中最高的樓面價為6442元/平方米，而四塊地的平均樓面價僅為4867元/平方米。

　　“由此可以看出，房山長陽地區(qū)的地價仍在上升。”投標現(xiàn)場的一位開發(fā)商表示，調(diào)控之下，土地價格并不低。

　　政府土地收益未降

　　據(jù)北京中原統(tǒng)計，2009年房山區(qū)土地總成交額達到100.3億元，總建筑面積為243.2萬平方米，9月以后的部分地王拉高了區(qū)域的價格，全年的平均樓面價在4125.4元/平方米。其中住宅的面積約227.6萬平方米，總成交價98.85億元，住宅用地樓面價為4342.9元/平方米。2010年以來，該區(qū)域新增供應的總建筑面積為48.1萬平方米，總交易額為14.7億，樓面價為3057元/平方米。其中住宅成交月32.4萬平方米，成交總價為12億，平均樓面價為3723元/平方米。

　　“按照最新成交的土地價格計算，房山區(qū)兩地塊的未來項目售價均要在15000元/平方米以上，而目前該區(qū)域內(nèi)商品房項目均價僅為14000元/平方米。”北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉不無擔心地表示，開發(fā)商很難在土地價格如此高的情況下，下調(diào)商品房售價，房山區(qū)域有可能因土地價格仍維持高位而帶來調(diào)控難以落實的影響。

　　張大偉認為，嚴厲的宏觀調(diào)控仍然沒能阻止土地價格的不斷增高，緣于政府部門對于土地收益的預期仍未降低。

　　實際上，宏觀調(diào)控之下，開發(fā)商迅速調(diào)低地價預期而地方政府仍然要求較高的土地收益這一現(xiàn)象在北京樓市調(diào)控政策出臺后的第一次土地集中出讓中就已經(jīng)露出端倪。

　　5月7日，順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號地西側(cè)地塊進行了現(xiàn)場開標，共有5家開發(fā)商進行了投標，但因投標價格均低于預設的16.5億元底價而宣告流標。“沒想到地方政府要求的收益這么高。”招標現(xiàn)場外一位開發(fā)商代表直言不諱地說，“不知這是政府判斷失誤還是開發(fā)商判斷失誤。”