——日韓稅收政策的經(jīng)驗(yàn)與借鑒
稅收政策對抑制房地產(chǎn)投機(jī)的作用遠(yuǎn)大于金融政策，對流通環(huán)節(jié)課以重稅可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。
調(diào)控房地產(chǎn)市場是一項(xiàng)非常復(fù)雜的
工作，我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展和轉(zhuǎn)軌過程中，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)較少。因此，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，借鑒國外調(diào)控房地產(chǎn)市場的成功做法，對做好我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控意義重大。
日、韓兩國的房地產(chǎn)市場與我國有很多相似之處：都實(shí)施了類似的經(jīng)濟(jì)趕超戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化的時間較短，城市人口增長很快；都屬于儒家文化圈，國民對不動產(chǎn)有偏好。因此，相比歐美國家，日、韓的經(jīng)驗(yàn)對我國的房地產(chǎn)調(diào)控更具借鑒意義。
日本：稅收政策終結(jié)“土地神話”
在上世紀(jì)80年代，土地稅制的不合理成為導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)泡沫的重要原因之一。
土地稅制結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)泡沫成因的關(guān)系主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：首先，在房屋“保有階段”，保有者的賦稅負(fù)擔(dān)過低。1990年，不動產(chǎn)稅占日本所有稅收比重為6.5%，占國民所得的1.7%.而當(dāng)時美國的不動產(chǎn)稅占所有稅收比重為14%，占國民所得的3.5%.可見，日本在土地保有上的繳稅負(fù)擔(dān)比美國低一半左右。日本在上世紀(jì)90年代出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫后，大幅度增加不動產(chǎn)稅。2002年，不動產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重比1990年提高了1倍（參見圖1、圖2）。
土地價格的飛漲、土地買賣以及房地產(chǎn)投機(jī)成為社會問題，高達(dá)年收入數(shù)倍的高價住宅使工薪階層的購房夢想成為泡影。更嚴(yán)重的是，高價土地成為外國企業(yè)進(jìn)入日本的障礙，收入和房地產(chǎn)價格之間已經(jīng)到了無法平衡的地步。資料顯示，1990年日本房地產(chǎn)泡沫最大時，東京圈的房價收入比是8∶1.
在經(jīng)濟(jì)泡沫沖擊下，日本政府和日本銀行采取了許多對策：1989年5月提高央行利率； 1991年4月開始對用土地作擔(dān)保所進(jìn)行的融資進(jìn)行總量限制；1992年4月設(shè)立地價稅，強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓收益稅的征收，并改善土地評價體系。
日本土地稅制改革的思路主要有以下幾點(diǎn)：
一、減少土地作為資產(chǎn)的可利用性，抑制土地投機(jī)，促進(jìn)土地有效利用。為此，除征收固定資產(chǎn)稅外新設(shè)地價稅，對土地保有實(shí)施高稅率，以提高土地有效利用。
二、強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓收益課稅。對短期土地交易的轉(zhuǎn)讓收益強(qiáng)化征稅，起到了抑制投機(jī)的作用。在經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)之前，對個人而言，4000萬日元的土地轉(zhuǎn)讓收益需要交納20%的收入稅，對于超過4000萬日元的部分，實(shí)行50%的綜合課稅；對法人而言，除通常的法人稅率之外，保有期在十年以下的，征收20%追加課稅。但是，這種轉(zhuǎn)讓收益課稅對抑制投機(jī)活動并不見得有效。為抑制投機(jī)，1992年開始實(shí)施針對泡沫經(jīng)濟(jì)的稅制，對于保有期在兩年以下的土地，轉(zhuǎn)讓時另行加收30%的重稅。
在泡沫經(jīng)濟(jì)下，土地價格的上升與其說是商人的努力，不如說是政府公共開發(fā)的結(jié)果，利益的一部分理應(yīng)交還給國家，土地價格上升所帶來的利益應(yīng)該納稅。具有懲罰性質(zhì)的稅收制度對土地投機(jī)發(fā)揮了巨大的抑制作用。
三、關(guān)于遺產(chǎn)繼承稅和城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)農(nóng)用土地的課稅。提高對遺產(chǎn)繼承土地的評價，把城市化農(nóng)業(yè)用地和周圍住宅用地按照同樣的稅率征稅。此外，針對避稅也采取了相應(yīng)的對策。固定資產(chǎn)稅雖然有可能出現(xiàn)低估情況，但這種低估卻保證了對“保有階段”進(jìn)行適當(dāng)征稅。
實(shí)施這些對策的結(jié)果是：日本土地價格從1988年開始放緩漲勢，此后長期處于下跌狀態(tài)，直到目前仍然低迷，“土地神話”已經(jīng)終結(jié)成為市場共識。
韓國：重稅打擊投機(jī)
韓國國土面積為10萬平方公里，人口4600萬，是一個典型的地少人多的國家。這些年來，其國內(nèi)生產(chǎn)總值以平均每年4%～5%的速度增長，并帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，屬于國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的國家。這種情況，為房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲創(chuàng)造了重要條件。特別是進(jìn)入21世紀(jì)后，許多富人利用資金和私有房地產(chǎn)（據(jù)統(tǒng)計，韓國5%的富人占有82.7%的私有房產(chǎn)）加入房地產(chǎn)投機(jī)，投機(jī)活動日益猖獗，房價不斷飆升。例如，房地產(chǎn)投機(jī)活動猖獗的首爾江南區(qū)，就出現(xiàn)了一個“富婆炒房團(tuán)”。這些“富婆”斥資10多億美元，相互勾結(jié)，哄抬房價。據(jù)統(tǒng)計，該地區(qū)2000年平均房價每平方米3000美元左右，到2005年初漲到了1萬美元左右，五年時間竟?jié)q了2倍多。從全國來看，許多大城市房價的年上漲幅度達(dá)到7%～10%，有的城市最高的年漲幅達(dá)到28.9%.
土地、住宅和其他房地產(chǎn)價格的不斷飆升，對韓國社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活都造成了巨大傷害，已經(jīng)到非整治不可的地步。
韓國在整治房地產(chǎn)投機(jī)時，主要采取了以下幾項(xiàng)舉措：
一、態(tài)度鮮明地宣布政府要直接抓“整治工作”。盧武鉉總統(tǒng)宣布，“這是一場與房地產(chǎn)投機(jī)勢力進(jìn)行的戰(zhàn)爭”。這既說明整治任務(wù)的艱巨性，也表明政府要把整治任務(wù)進(jìn)行到底的決心和信心。
二、大造輿論。房地產(chǎn)投機(jī)造成房價連年飆升，天怒人怨。在政府表明要與房地產(chǎn)投機(jī)作堅決斗爭后，廣大媒體也順應(yīng)形勢參加了“斗爭”，形成了強(qiáng)大的輿論攻勢。
三、采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機(jī)。今年，韓國政府對出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本收益稅。從2007年起，將改為對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對出售第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機(jī)者賣掉一套住房，政府就拿走一半收益，使投機(jī)者無利可圖甚至虧本。同時，調(diào)整房地產(chǎn)所有稅，今年已把房地產(chǎn)所有稅起征點(diǎn)由過去的9億韓元下調(diào)到6億韓元，稅率為1%～3%，并計劃從2008年起，以每年提高5%的速度提高房地產(chǎn)所有稅稅率，直到提升到適當(dāng)稅率為止。
四、有壓有保。在打擊投機(jī)的同時，政府大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題。銀行對無房戶購買住房，貸款利率由現(xiàn)行的5.2%下調(diào)到4.5%.對年收入在2萬美元以下的貧困戶，可提供房價70%的貸款，利率也下調(diào)到4.5%.這樣的辦法，體現(xiàn)了區(qū)別對待的政策。
五、加快公寓住宅建設(shè)。韓國政府決定在全國新建19萬套公寓住宅。公寓住宅主要面向中低收入者，可以較好地滿足中低收入者的住房需求。而公寓住宅價格受到政府適度調(diào)控，有利于降低平均房價。
啟示：對流通環(huán)節(jié)課以重稅
我國房地產(chǎn)政策調(diào)控已持續(xù)三年多，但穩(wěn)定房價的目標(biāo)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到，打擊房地產(chǎn)投機(jī)任重而道遠(yuǎn)。2006年之后的政策重點(diǎn)還是打擊投機(jī)，控制房價的過快上漲。2005年下半年，當(dāng)上海房價開始調(diào)整的時候，以深圳為代表的珠三角城市房價開始出現(xiàn)明顯上漲趨勢。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2005年11月，深圳的住宅價格同比上漲超過20%，廣州周邊幾個衛(wèi)星城的房地產(chǎn)價格有明顯異動，北京的住宅價格同比上漲也超過20%.另外，一些中小城市的房價不僅沒有受到政策調(diào)控的影響，相反卻呈現(xiàn)快速上漲勢頭。今年六月“國六條”出臺之后，7、8兩月房價依然上漲，政策的邊際效用越來越小。
房地產(chǎn)的政策調(diào)控效果為什么不盡如人意？這不僅是一個現(xiàn)實(shí)問題，也是一個重大理論問題。關(guān)鍵是我國房地產(chǎn)稅收制度存在嚴(yán)重缺陷，不動產(chǎn)稅一直沒有征收。
日本和韓國的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，財政稅收政策對抑制房地產(chǎn)投機(jī)的作用遠(yuǎn)大于金融政策，對流通環(huán)節(jié)課以重稅可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。
將我國的房地產(chǎn)稅制與日本進(jìn)行比較可以看出（參見表1），當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)還很不合理，不動產(chǎn)稅還處于論證階段，20%的所得稅還沒有得到落實(shí)。我國的當(dāng)務(wù)之急是增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的所得稅負(fù)擔(dān)，對于兩年以下轉(zhuǎn)手的房地產(chǎn)應(yīng)額外征收20%的所得稅。要抓緊出臺不動產(chǎn)稅，不動產(chǎn)稅對于中國而言具有十分重要的意義。反過來看，如果我們在房地產(chǎn)稅收上沒有什么大的動作，那么，我們對房地產(chǎn)市場的調(diào)控就不可能取得實(shí)質(zhì)性效果。
