光大銀行于2006年1月5日在國(guó)內(nèi)首家推出固定利率住房貸款，近期又把試點(diǎn)從京滬推廣至全國(guó)。隨后，國(guó)內(nèi)其他銀行也將相關(guān)產(chǎn)品方案報(bào)至銀監(jiān)局，固定利率住房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)成為各銀行爭(zhēng)相追逐的一個(gè)新亮點(diǎn)。這種貸款形式到底能給購(gòu)房者帶來(lái)多少實(shí)惠呢？
各銀行新推出的“固定利率住房/商業(yè)用房”貸款，即銀行為購(gòu)買住房/商業(yè)用房的借款人提供的在一定期間的貸款利率保持固定不變的人民幣貸款，在貸款合同簽訂時(shí)即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)“隨行就市”。
省錢與否因勢(shì)而異
固定利率貸款能否為購(gòu)房者節(jié)省利息，主要受以下兩方面因素的影響。
利率上調(diào)顯現(xiàn)優(yōu)勢(shì)
李小姐準(zhǔn)備在銀行貸款20萬(wàn)元購(gòu)房，貸款期限10年。假設(shè)采取等額本息還款方式，對(duì)比固定利率和浮動(dòng)利率，哪種貸款方式更劃算呢？
如果按照目前房貸利率的下限5.51%計(jì)算，李小姐平均每月需償還2171.52元；如果按照光大銀行固定利率住房貸款方式計(jì)算，固定利率6.18%，李小姐平均每月需償還2238.53元，每月需多支出67.01元。可見(jiàn)，如果貸款利率不發(fā)生變化，且銀行均按基準(zhǔn)利率下限執(zhí)行，那么固定利率貸款每年多支出的800多元就算是李小姐給房貸利率上漲買的保險(xiǎn)了。
如果按照基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，李小姐每個(gè)月需償還2232.48元，每月比光大銀行固定利率貸款僅低6.05元，相對(duì)來(lái)說(shuō)“保險(xiǎn)金”還是比較低廉的。從長(zhǎng)期來(lái)看，如果利率繼續(xù)上調(diào)，固定利率貸款的優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來(lái)了。
固定/浮動(dòng)利率貸款比較表 （單位：元）
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利率1 |
月還款額 |
利率2 |
月還款額 |
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固定利率貸款 |
6.18% |
2238.53 |
6.18% |
2238.53 |
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浮動(dòng)利率貸款 |
5.51% |
2171.52 |
6.12% |
2232.48 |
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差額 |
0.67% |
67.01 |
0.06% |
6.05 |
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將有好處
目前，光大銀行5年以下（含）、5～10年（含）兩個(gè)檔次的固定利率為5.94%和6.18%，比貸款基準(zhǔn)利率分別高出0.09%和0.06%. 而建行推出的個(gè)人住房貸款固定利率產(chǎn)品5年期和10年期的利率區(qū)間，分別為5.76%～6.12%、6.12%～6.48%.從利率看，固定利率比貸款基準(zhǔn)利率高出不到1%，專家判斷：“目前國(guó)內(nèi)的利率水平處于低位，前兩次銀行加息的幅度都在0.2%以上，1%以內(nèi)的差額較為合理�！�
另外值得一提的是，在宏觀調(diào)控的影響下，2005年銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)全面縮水，直接影響銀行營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，因此，在2006年宏觀調(diào)控漸趨緩和的情況下，各銀行勢(shì)必將掀起一場(chǎng)房貸之戰(zhàn)。例如，光大銀行與建行推出的固定利率住房貸款的利率水平均低于市場(chǎng)預(yù)期，而且建行5年期的利率比光大銀行又低0.2%左右。各家銀行展開價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)對(duì)購(gòu)房者而言是件好事，購(gòu)房者可以在各家銀行中尋找最低的利率盡量省錢。
選擇與否三思而行
專家提醒，盡管固定利率住房貸款可以將利率上浮風(fēng)險(xiǎn)鎖定，購(gòu)房者可以不必?fù)?dān)心貸款利率上浮，但是固定利率住房貸款并不是對(duì)每個(gè)人都適用，購(gòu)房者在考慮是否使用這種貸款時(shí)也要考慮以下問(wèn)題。
利率走勢(shì)難判斷
購(gòu)房者必須根據(jù)自己的收入、還款能力，對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)做出判斷，然后再考慮是否申請(qǐng)固定利率住房貸款。目前固定利率住房貸款適宜2種人群：一是認(rèn)為我國(guó)利率水平處于升息階段的；二是申請(qǐng)第二套以上房貸，擔(dān)心未來(lái)會(huì)執(zhí)行較高利率的。盡管購(gòu)房者可以對(duì)自己未來(lái)的收入進(jìn)行預(yù)期，但是未來(lái)利率走勢(shì)這樣專業(yè)的問(wèn)題，很少有人能夠做出準(zhǔn)確的判斷，也就很難說(shuō)這個(gè)保險(xiǎn)上的是否劃算。
貸款期限有障礙
如果購(gòu)房者的貸款總額較大，一般會(huì)傾向于延長(zhǎng)貸款期限以降低月供負(fù)擔(dān)。但是，目前兩家銀行的固定利率住房貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，僅僅依靠固定利率住房貸款不能滿足降低月供要求，必須尋求浮動(dòng)利率貸款，而銀行尚未允許借款人在同一筆貸款中辦理浮動(dòng)利率和固定利率的組合貸款。這一規(guī)定對(duì)那些貸款總額大，而又不想支付太多月供的人來(lái)說(shuō)構(gòu)成了一個(gè)障礙。
違約罰則細(xì)掂量
固定利率住房貸款中的一些規(guī)定也會(huì)增加貸款人的成本。比如，此次光大銀行制訂的固定利率貸款條款中，違約金為3%，也就是說(shuō)，如果想提前償還10萬(wàn)元貸款，就要繳納3000元的違約金。這個(gè)成本是比較高的，而目前大部分銀行浮動(dòng)利率貸款提前償還是不必繳納違約金的。
總之，固定利率住房貸款給購(gòu)房者提供了一個(gè)新的選擇，但它是不是購(gòu)房者的福音，時(shí)間尚短，還有待實(shí)踐檢驗(yàn)。
