銀行個人房貸的創(chuàng)新產(chǎn)品越來越多，房貸市場一片繁榮景象。但同時，過度競爭也為各銀行埋下隱患近期，一系列信貸新政的出臺吹響了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的號角。
央行4月28日上調(diào)貸款利率后，銀監(jiān)會再念“緊箍咒”，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸進一步提出指導意見，將房地產(chǎn)貸款的風險權(quán)重（個人抵押房地產(chǎn)信貸維持不變）由目前的100%提高到150%以上。隨后，坊間流傳已久的“首付比例提高到房價3～4成” 的消息也得到證實。從6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％（購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的除外）。接連出臺的各項政策直指銀行產(chǎn)品創(chuàng)新風險。
自去年以來，各銀行幾乎都卷入了一場以“創(chuàng)新”為名的房貸爭奪戰(zhàn)，個人房貸產(chǎn)品創(chuàng)新如火如荼。迫于市場競爭壓力，銀行在新業(yè)務(wù)的風險管理中放松了警惕。
年報顯示，多家銀行個人住房貸款均有較大增幅，個人住房貸款的重要性已提升至銀行“戰(zhàn)略性”地位。激增的房貸與快速上漲的房價形成合力，使個人住房貸款風險不斷累積。銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部副主任沈曉明日前警告：去年個人住房不良貸款率一直在1%以內(nèi)，但現(xiàn)在已開始小幅上升，達到1.5％左右，達到國際公認的風險警戒線。
“創(chuàng)新”多為復制
這場以“創(chuàng)新”為名的爭奪戰(zhàn)已在全國蔓延，在北京、上海、廣州這些大城市爭奪更加激烈。初步測算，僅在還貸方式上，目前市場上就有包括固定利率和浮動利率等近10種類型。
今年3月，深圳發(fā)展銀行推出“雙周供”個人按揭業(yè)務(wù)，工商銀行跟著推出“個人房貸寬限期”還貸方式，并針鋒相對快速推出名為“直客式房貸”的新型業(yè)務(wù)。4月初，建設(shè)銀行也加入競爭的行列，推出類似循環(huán)貸款的“個貸通”系列產(chǎn)品。此外，其他銀行也紛紛跟進，競相模仿推出新業(yè)務(wù)。
銀行原先進行的產(chǎn)品創(chuàng)新只是爭搶客戶的競爭手段，引發(fā)了個人住房貸款業(yè)務(wù)的激烈競爭，給內(nèi)控管理和風險控制帶來了新的挑戰(zhàn)。
“從一些地方銀監(jiān)局對商業(yè)銀行房貸新品種的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，其潛在風險不容忽視�！鄙驎悦髡f，“比較嚴重的是，現(xiàn)在個別商業(yè)銀行的分行開展的房貸新業(yè)務(wù)，并沒有經(jīng)過總行授權(quán)，也未經(jīng)過監(jiān)管部門審批或報備就開始操作。因此，部分個人房貸產(chǎn)品實質(zhì)上加大了銀行風險。”
一位農(nóng)行人士分析，一般來說，個人房貸的風險權(quán)重是50%，隨著貸款者逐年歸還本金和利息，銀行的風險也逐年降低。不過，目前市場上推出的循環(huán)貸款模式則可能加大風險。
工行推出的一種個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)允許貸款授信額度隨房產(chǎn)升值而追加，采取一次授信、多次循環(huán)使用貸款方式，最高貸款額為房價的8成。如果客戶依據(jù)市場變化，認為已抵押的房產(chǎn)升值，可向銀行申請?zhí)岣呤谛蓬~度，評估由銀行實施。假如，銀行評估客戶抵押的房產(chǎn)由80萬元升值為100萬元，最高貸款額度也就由64萬元升至80萬元。
上述農(nóng)行人士指出“這種業(yè)務(wù)隱藏著很大的風險，一旦房地產(chǎn)價格發(fā)生波動，抵押物貶值，風險就會加大。實際上，該房貸的風險權(quán)重超過了50%.”如果銀行對這部分循環(huán)貸款的用途不加限制，一些客戶可能會做手腳，套用貸款用于炒股等風險較大的投資。
據(jù)了解，另一種風險較大的新業(yè)務(wù)是“直客式”房貸。過去銀行發(fā)放貸款要求開發(fā)商做擔保，并且在產(chǎn)權(quán)過戶、抵押落實、用途鎖定后才會放款。推出“直客式”后，銀行在沒有實際交易情況下發(fā)放貸款，如果流程監(jiān)管不嚴會加大銀行風險。
業(yè)界人士認為，“直客式”房貸之所以盛行，是因為這是銀行爭奪捆綁貸款的撒手锏。一家銀行在對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款的同時，一般要求同時發(fā)放個人按揭貸款。其他銀行想爭搶這種指定一家銀行的客戶不是一件容易的事。
在服務(wù)上差異已經(jīng)不大的前提下，各家銀行紛紛加速產(chǎn)品創(chuàng)新以挖取同行的客戶。深發(fā)展年初推出的“雙周供”便有促使客戶“轉(zhuǎn)會”的意圖�！霸摦a(chǎn)品為非交易轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)品種，由于推出后市場反應(yīng)較大，不少客戶要求轉(zhuǎn)按揭，因此，深發(fā)展受到不少同業(yè)的譴責和攻擊�！蹦彻煞葜沏y行人士說。
這些所謂的創(chuàng)新品種被復制的難度并不大。例如，某行推出存款抵扣利息的貸款品種后，市場上不久就有多種類似產(chǎn)品出現(xiàn)，如民生銀行“貸生利”、建行“存貸通”等�！靶缕贩N的技術(shù)屏蔽至多半年，只不過先開發(fā)新品種的銀行會搶占市場先機而已，但持續(xù)的時間不會很長。”民生銀行房貸部一位人士說。
忽視潛在風險
銀行目前對房貸的態(tài)度是“明知山有虎，偏向虎山行”，似乎與管理層宏觀調(diào)控的初衷背道而馳。那么，銀行為什么對個人房貸情有獨鐘呢？低風險、高收益是首要原因。據(jù)介紹，即使個人房貸積累的風險不斷增加，達到1.5％的不良貸款率，與房地產(chǎn)開發(fā)超過10％的不良貸款率相比仍是相對安全的。同時，個人房貸利率還有上調(diào)趨勢，將增大銀行的盈利空間，這也可以沖抵一部分風險。
除此之外，個人房貸業(yè)務(wù)還具有附帶效益多的優(yōu)點，可以成為個人業(yè)務(wù)產(chǎn)品綜合營銷的基礎(chǔ)資源。
例如，有些銀行將個人房貸業(yè)務(wù)與信用卡業(yè)務(wù)進行捆綁銷售。個人房貸客戶與銀行有幾年甚至幾十年的業(yè)務(wù)關(guān)系，是銀行培養(yǎng)高端客戶的重要基礎(chǔ)。
一些實力較弱難以爭搶到個人房貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，則通過在一些細節(jié)上與開發(fā)商合作，另辟蹊徑開發(fā)出個人銀行業(yè)務(wù)新渠道。深圳商業(yè)銀行就將業(yè)主必備的門禁卡與信用卡捆綁起來，“個貸與信用卡捆綁起來，一戶只能捆一張，但與門禁卡捆起來一戶至少能辦兩張。”該行工作人員說。
根據(jù)巴塞爾新協(xié)議，到2006年底，我國商業(yè)銀行資本充足率要達到8％以上。開拓風險權(quán)重低的品種成為各銀行提高資金效率的方式。個人房貸業(yè)務(wù)風險權(quán)重為一般貸款的一半，因而成為各家銀行重點發(fā)展的業(yè)務(wù)。
在招行年報中，可以看到“提高個人房貸在一般貸款中所占水平”的說法，該行去年該比例提高2.39％。銀監(jiān)會此次出臺的指導意見，并未提高個人房貸的風險權(quán)重，看來，監(jiān)管層對個人房貸風險雖有一定認識，但還是給銀行自行調(diào)節(jié)留下了空間。
對融資渠道的競爭也促使銀行將工作重心從對公業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到對私業(yè)務(wù)�！�2006年底，銀行業(yè)務(wù)將向外資全面開放，大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)的業(yè)務(wù)越來越難以爭取。股權(quán)分置問題解決后，上市公司將更多通過股市融資。發(fā)改委、央行又在積極推進企業(yè)債、短期融資券，這些融資渠道打開后，會很大程度上造成大客戶流失和信貸資金分流�！鞭r(nóng)行個人信貸消費處負責人說，“當前銀行流動性過剩，房地產(chǎn)貸款利率較高，在息差占收入比重逾70%的情況下，面臨盈利壓力的銀行視這塊業(yè)務(wù)為‘香餑餑’，是不會輕易放棄的。緊縮政策能多大程度抑制銀行的放貸沖動有待觀察�！�
風險逐漸暴露
盡管管理層已連續(xù)出臺多項宏觀調(diào)控政策，但業(yè)內(nèi)人士普遍表示，這些措施的落實必須要得到各家銀行的配合，從銀行自身來說，顯然缺乏配合的動力。
激烈的競爭使各銀行的個人房貸增量均有明顯上升。建行2005年年報顯示，其個人住房貸款余額較上年增長12.5％。而指責建行“沒有按照國家要求收縮房貸規(guī)�！钡恼行幸彩俏迨叫Π俨健８鶕�(jù)招行年報，其2005年個人貸款新增192.74億元，居股份制銀行第一位，貸款余額占一般性貸款的19.88％，比年初提高了2.39％。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，銀行往往通過給開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款，來取得該樓盤項目的個貸業(yè)務(wù)。因此，必須與開發(fā)商建立良好關(guān)系。于是，銀行為搶得開發(fā)商而互相“挖墻角”，已是業(yè)界公開的秘密。
據(jù)某銀行內(nèi)部人士透露，該行就曾利用某開發(fā)商和原貸款行關(guān)系出現(xiàn)波動和裂痕時，打著為其出謀劃策的旗號積極介入，不但成功置換了其開發(fā)貸款，還將其按揭業(yè)務(wù)一舉拿下。
在這樣一場爭搶開發(fā)商的斗爭中，銀行的放貸意愿十分強烈，無疑會放松對貸款的風險管理和控制尺度，風險逐漸暴露。
《商業(yè)銀行法》規(guī)定，銀行對單一客戶貸款額不能超過資本金的10％，而開發(fā)商資金需求量通常都很大，在資本金不足情況下，銀行為滿足開發(fā)商的資金需要，只能被動選擇 超額發(fā)放。據(jù)深發(fā)展2005年年報，其資本凈額僅48.8億元，即單一客戶貸款最多不得超過5億元。但其為前10名客戶的貸款超過了資本金的122％，遠遠超出了規(guī)定標準。
深發(fā)展的情況只是目前銀行業(yè)內(nèi)的一個縮影而已。正是銀行房貸的普遍“違規(guī)”，推動今年一季度銀行信貸規(guī)模超乎尋常地全面增長。銀行貸款于2005年6月開始逐步回升，今年一季度，人民幣新增貸款竟高達1.26萬億元，占全年貨幣信貸投放2.5萬億元目標的一半。與此同時，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的比重提高至28.4％，創(chuàng)2004年以來最高紀錄。
