月10日，中糧地產(chǎn)創(chuàng)出了45.10元的歷史新高，而在前兩天（8月8日）中糧地產(chǎn)發(fā)布了《配股說(shuō)明書(shū)》，并于9日召開(kāi)了“中糧地產(chǎn)配股網(wǎng)上交流會(huì)”。綜合中糧地產(chǎn)在配股募資行動(dòng)中透露的信息，在這次配股收購(gòu)中糧集團(tuán)部分住宅業(yè)務(wù)資產(chǎn)后，有待裝入中糧地產(chǎn)的還有近100萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)和儲(chǔ)備土地。
而中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重頭——商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將不會(huì)注入中糧地產(chǎn)。記者獲得消息表明，中糧集團(tuán)正在大規(guī)模擴(kuò)充商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，欲打造商業(yè)地產(chǎn)旗艦。
資產(chǎn)注入力度不大
據(jù)《配股說(shuō)明書(shū)》內(nèi)容，中糧集團(tuán)目前散布在各地的房地產(chǎn)公司中，與中糧地產(chǎn)能發(fā)生業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的有14家。除此之外，還有中糧集團(tuán)與萬(wàn)科在蘇州、北京、廣州三地合作設(shè)置的三家開(kāi)發(fā)公司。中糧集團(tuán)還和另外一家公司在大連合作設(shè)立了中糧金信置業(yè)（大連）有限公司。
中糧地產(chǎn)董事總經(jīng)理金家凱在8月9日召開(kāi)的“中糧地產(chǎn)配股網(wǎng)上交流會(huì)” 上表示，為解決中糧集團(tuán)與中糧地產(chǎn)之間同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，中糧集團(tuán)已經(jīng)出臺(tái)了避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的解決辦法，中糧集團(tuán)的一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)在合適時(shí)機(jī)注入上市公司。金家凱表示，此次配股收購(gòu)中糧集團(tuán)的一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正體現(xiàn)了中糧集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)逐步注入上市公司的承諾。
但是，此次中糧地產(chǎn)配股融資并未從根本上解決集團(tuán)與上市公司之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。一位證券分析人士指出，這次配股購(gòu)入中糧集團(tuán)部分優(yōu)質(zhì)住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只是中糧集團(tuán)資產(chǎn)注入的第一步，但也可能是動(dòng)作最大的一次。
這位證券分析人士的預(yù)測(cè)，源于中糧地產(chǎn)對(duì)中糧集團(tuán)14家房地產(chǎn)公司情況的界定。
中糧地產(chǎn)在《配股說(shuō)明書(shū)》中將14家具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的房地產(chǎn)公司分為三類：一是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已近尾期，再無(wú)土地儲(chǔ)備，收購(gòu)進(jìn)入上市公司已無(wú)益處的公司。二是歷史遺留問(wèn)題尚未解決，暫時(shí)不能注入中糧地產(chǎn)的公司。三是從事商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的公司，這些公司與目前中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在差異，中糧地產(chǎn)不考慮將其收購(gòu)。
中糧地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫忠人在9日的網(wǎng)上交流會(huì)上指出，中糧地產(chǎn)土地儲(chǔ)備必須與公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、開(kāi)發(fā)能力、資金實(shí)力相匹配，目前，中糧地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模仍較小，開(kāi)發(fā)能力有限。因此，盲目增加土地儲(chǔ)備，對(duì)公司發(fā)展并無(wú)益處。未來(lái)年度，公司將根據(jù)自身情況適度增加土地儲(chǔ)備。
后續(xù)資產(chǎn)注入只是“可能”
盡管如此，中糧地產(chǎn)后市仍存在一定的資產(chǎn)注入空間。中糧地產(chǎn)在對(duì)14家公司的處置中指出，目前，處于尾盤(pán)銷售的鵬利四川和中谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，擬作為本公司日后在成都、北京運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目的平臺(tái)，考慮于下次融資時(shí)對(duì)其實(shí)施收購(gòu)。
“蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、杭州世外桃源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將待所遺留的法律問(wèn)題解決后，由本公司實(shí)施收購(gòu)。”中糧地產(chǎn)在《配股說(shuō)明書(shū)》中指出，中糧鵬利成都實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、沈陽(yáng)鵬利廣場(chǎng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司三家公司是做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，與中糧地產(chǎn)不構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，所以，不會(huì)對(duì)其進(jìn)行收購(gòu)。
因此，有可能在下次資產(chǎn)收購(gòu)中進(jìn)入中糧地產(chǎn)的公司，只有鵬利四川、中谷房地產(chǎn)、蘇源江蘇房地產(chǎn)、杭州世外桃源房地產(chǎn)等4家公司。
其中，鵬利四川和中谷房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，目前沒(méi)有新的土地儲(chǔ)備，對(duì)中糧地產(chǎn)資產(chǎn)沒(méi)有太大影響。
而據(jù)有關(guān)資料顯示，蘇源江蘇房地產(chǎn)和杭州世外桃源房地產(chǎn)兩家公司將給中糧地產(chǎn)帶來(lái)不小的土地儲(chǔ)備。中糧地產(chǎn)如收購(gòu)這兩家公司，將增加近100萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)和儲(chǔ)備土地面積。
除了擬轉(zhuǎn)讓和注銷的公司，中糧集團(tuán)和萬(wàn)科還在北京和蘇州分別合作開(kāi)發(fā)“假日風(fēng)景”和“本岸”項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目占地面積分別為22萬(wàn)平方米和15萬(wàn)平方米。中糧集團(tuán)在這兩個(gè)項(xiàng)目中只占50%股權(quán)，雖然中糧集團(tuán)將自己股份的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)授予中糧地產(chǎn)，但是，萬(wàn)科同樣擁有這一權(quán)利，預(yù)計(jì)中糧與萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目注入中糧地產(chǎn)的難度比較大。
另外，中糧成都實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司還負(fù)責(zé)中國(guó)西南成都物流中心1244畝土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。記者從成都獲得消息，今年6月，中糧集團(tuán)將做完一級(jí)開(kāi)發(fā)的800畝土地移交給了新加坡中新物流公司開(kāi)發(fā)。另外260畝土地將由中糧成都實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，還有150畝土地給成都卓遠(yuǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
目前，260畝土地歸屬還未落實(shí)，一旦中糧成都實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司獲得260畝土地的住宅開(kāi)發(fā)權(quán)，無(wú)疑又為中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)注入增加想象空間。
中糧地產(chǎn)投資者關(guān)系部有關(guān)人士表示，如果中糧地產(chǎn)有預(yù)算的資本開(kāi)支，將不排除對(duì)集團(tuán)有關(guān)資產(chǎn)繼續(xù)進(jìn)行收購(gòu)，由于公司剛做完配股，估計(jì)短期內(nèi)不會(huì)再有較大資本動(dòng)作。而這些資產(chǎn)注入只能是“可能”。
“中糧系”欲打造商業(yè)地產(chǎn)旗艦
中糧地產(chǎn)有關(guān)人士表示，除了在開(kāi)發(fā)住宅時(shí)所做的一些住宅配套商業(yè)項(xiàng)目，公司短期不會(huì)做大型商業(yè)綜合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和收購(gòu)。按照中糧集團(tuán)與中糧地產(chǎn)在業(yè)務(wù)上的分工，未來(lái)中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。
孫忠人介紹，中糧集團(tuán)于90年代初期開(kāi)始涉足房地產(chǎn)業(yè)，以酒店、商業(yè)、旅游和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主。自借殼“深寶恒”將中糧地產(chǎn)上市后，中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧就確定了中糧集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)。在2006年11月2日，北京中糧廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)十周年紀(jì)念活動(dòng)上，寧高寧就曾向媒體表示，未來(lái)中糧集團(tuán)以中糧廣場(chǎng)為核心，將商業(yè)地產(chǎn)打包上市。
而據(jù)有關(guān)人士透露，按照中糧集團(tuán)“行業(yè)+旗艦”的整體上市思路，目前，中糧集團(tuán)所做的收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的工作，直接目標(biāo)都是未來(lái)將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包上市。實(shí)際上，中糧集團(tuán)整合商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擴(kuò)容商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)作已經(jīng)完成了平臺(tái)整合，已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)收購(gòu)階段。預(yù)計(jì)在2010年前后，中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模組建工作將初步完成。
據(jù)悉，中糧集團(tuán)已經(jīng)確定了由中糧置業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中糧置業(yè)”）作為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合平臺(tái)。記者在中糧集團(tuán)網(wǎng)站上看到，中糧置業(yè)的定位是，建立有價(jià)值的商業(yè)物業(yè)，形成優(yōu)質(zhì)的物業(yè)組合是中糧置業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。為此，中糧置業(yè)致力于尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)和項(xiàng)目，將通過(guò)發(fā)展“都市綜合體”和“萬(wàn)客隆組合體”兩條主線，并輔以專職的物業(yè)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。
一方面，建設(shè)集高檔酒店、寫(xiě)字樓、公寓、娛樂(lè)休閑于一體的都市綜合體。目前，運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目包括北京中糧廣場(chǎng)、上海中糧廣場(chǎng)和廣州鵬源大廈。另一方面，公司以萬(wàn)客隆為主力店面發(fā)展商務(wù)組合。在城鄉(xiāng)結(jié)合部和適合萬(wàn)客隆經(jīng)營(yíng)模式的區(qū)域，選擇市場(chǎng)上品牌好，容易形成協(xié)同效應(yīng)的餐飲、娛樂(lè)、健身休閑服務(wù)與萬(wàn)客隆捆綁發(fā)展，提升價(jià)值。
據(jù)悉，中糧置業(yè)已于日前斥資100多億元，先后收購(gòu)了北京西單MALL項(xiàng)目、天津世貿(mào)中心以及位于北京朝青板塊的“西雅圖”項(xiàng)目，市場(chǎng)有傳言說(shuō)，中糧集團(tuán)欲將其這三個(gè)項(xiàng)目打包做REITS（房地產(chǎn)投資信托基金）。
記者就這一消息向中糧集團(tuán)有關(guān)人士求證時(shí)，該有關(guān)人士表示，收購(gòu)這三個(gè)項(xiàng)目只是開(kāi)始，未來(lái)中糧集團(tuán)還將在全國(guó)各地收購(gòu)更多這樣的項(xiàng)目，將來(lái)展現(xiàn)在人們面前的，是一個(gè)嶄新的中糧商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)。
