一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)人員給筆者打電話咨詢，他們公司分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一期已于去年完工，二期目前也已經(jīng)銷售了85%。但到目前為止，一期項(xiàng)目尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，財(cái)務(wù)人員想以此為由不進(jìn)行土地增值稅清算，不知道這樣操作是否正確。
根據(jù)我國(guó)《土地增值稅法》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在兩種情形下需要進(jìn)行清算，一是稅法規(guī)定應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目清算的時(shí)候，二是稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅法規(guī)定通知企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目清算的時(shí)候。也就是說(shuō)，在第一種情況下，納稅人屆時(shí)必須自行履行納稅清算申報(bào)手續(xù)。在第二種情況下，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算不是可以自行啟動(dòng)的，需要接到稅務(wù)機(jī)關(guān)的通知后，才能履行清算申報(bào)手續(xù)。如果沒(méi)有接到稅務(wù)機(jī)關(guān)的通知，企業(yè)無(wú)需進(jìn)行土地增值稅清算。
什么情況下，需要房地產(chǎn)企業(yè)自行清算呢？國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第二條第一項(xiàng)規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第九條也作了相同的規(guī)定。
對(duì)于符合上述規(guī)定應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，即無(wú)需稅務(wù)機(jī)關(guān)通知，納稅人要自行按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行清算。如果不按規(guī)定進(jìn)行清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照違反《稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理和處罰。或者稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)在稅務(wù)檢查時(shí)，按規(guī)定進(jìn)行清算檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)納稅人少繳的稅款，按照《稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理和處罰。
何種情況下，要由稅務(wù)機(jī)關(guān)通知納稅人進(jìn)行清算呢？國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第二條第二項(xiàng)規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4.省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。