這次金融危機給中國房地產(chǎn)帶來的沖擊和深度不夠，加上政府出臺的各種救市政策和措施，讓房地產(chǎn)行業(yè)在很短時間內(nèi)就迎來了“小陽春”，從而讓很多面臨生死考驗的企業(yè)一下子就緩過氣來，起死回生，這是好事，但從另外一個角度看，這更是壞事，會讓很多人很快“好了傷疤忘了痛”，不能也不愿意好好做做總結(jié)。但對于聰明的理性的企業(yè)來說，面對2008-2009房地產(chǎn)急轉(zhuǎn)直下的大變局，一定會認真思考，為什么會出現(xiàn)這次災(zāi)難？表面上看是外部金融危機引致，但深層次的原因到底是什么？相同的錯誤以后會不會重演？如何回避與化解？

　　這次危機給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的直接沖擊就是現(xiàn)金流出現(xiàn)危機。特別是2007年前高價拿地的公司，現(xiàn)金流普遍緊張甚至可用岌岌可危來形容。其中個由，從深圳智慧源管理咨詢公司為房地產(chǎn)企業(yè)多年提供財稅咨詢的經(jīng)驗總結(jié)，我認為主要由以下原因構(gòu)成：

　　一、盲目沖動造成戰(zhàn)略失衡

　　2004-2007年，中國房地產(chǎn)極速升溫，短期內(nèi)現(xiàn)金鼓脹起來的部分企業(yè)常會被新的商機沖昏頭腦，連一些平時很冷靜的企業(yè)也經(jīng)不住誘惑，甚至主業(yè)與房地產(chǎn)根本不搭界的企業(yè)也要進入這個領(lǐng)域分一杯羹。造成“天價地王”不斷涌現(xiàn)。戰(zhàn)略失衡，財務(wù)杠桿失去節(jié)制，這是造成現(xiàn)金流危機的最主要原因。

　　二、過分求快求大

　　有的企業(yè)家貪快求大，無視企業(yè)自身的承受力。一個企業(yè)除非能不受限制地從企業(yè)外部獲得現(xiàn)金支持，否則業(yè)務(wù)增長是直接受到企業(yè)自身現(xiàn)金流制約的（更別忘了，銀行家和風(fēng)險投資家都是會做錦上添花的事，沒有人會雪中送碳的）。前兩年，很多地產(chǎn)企業(yè)想著上市融資，融了資就去圈地，融了地再去增發(fā)，有的人還未上市就提前透支上市的錢，一旦上市不能成功，就會面臨很尷尬的境地。從財務(wù)管理實務(wù)來說，企業(yè)必須計算年最大增長率是多少？每百元銷售額需要多少元現(xiàn)金支持？每百元銷售額為企業(yè)產(chǎn)生多少元現(xiàn)金流嗎？若要提高增長速度一倍，現(xiàn)金流和周轉(zhuǎn)的要求是多少等等問題。能否清晰地回答這類問題，反映了企業(yè)家是否真正把握了影響企業(yè)成長速度的內(nèi)在要素。

　　三、缺乏科學(xué)的投資決策

　　“面粉貴過面包”現(xiàn)象的出現(xiàn)說明企業(yè)拿地時缺乏科學(xué)的投資決策機制。記得2007年8月我在一次“老板如何管財務(wù)”的培訓(xùn)講座中談到如何在拿地前建立數(shù)學(xué)模型，以計算舉牌次數(shù)、保利點、保本點時，被一香港地產(chǎn)上市公司老總打斷，言：“老師，你這是理論上的，不管用。我告訴你，我在舉牌時心里只想著一件事，摘到牌就是勝利。我心里很清楚我摘到牌后我其實沒有錢付清地價，但罰款的錢我已經(jīng)準(zhǔn)備好了。”后在2008年再次與該老總相遇時聊起此事，不勝欷噓。該公司正是在2007年高價拿了幾塊“地王”，導(dǎo)致股票市值跌破凈資產(chǎn)值，損失慘重。

　　如再總結(jié)一下，造成以上三個原因的原因又是什么呢，我們分析，主要又是以下兩個原因造成的：

　　一、房地產(chǎn)公司老板大都不懂財務(wù)知識

　　有許多房地產(chǎn)公司老板對財務(wù)一知半解，甚至連會計報表都看不懂?；蛘咧涣?xí)慣看利潤表，資產(chǎn)負債表看得稀里糊涂，現(xiàn)金流量表更是和“天書”一樣，壓根就看不懂。而現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，現(xiàn)金流量表可以清楚地說明企業(yè)現(xiàn)在的現(xiàn)金狀況、現(xiàn)金的使用去向和來源等。許多企業(yè)家在破產(chǎn)時，還自信自己的企業(yè)是成功的、業(yè)務(wù)是上升的，但就是不能明白為何缺現(xiàn)金流，為何“死的不明不白”（詳見博文：“老板，不要上了財務(wù)報表的當(dāng)）。

　　二、中高層管理者也普遍缺乏財務(wù)知識，房地產(chǎn)公司財務(wù)聲音太弱

　　房地產(chǎn)公司非財務(wù)的中高層管理者大都是理工科背景，普遍缺乏財務(wù)知識。在很多民營企業(yè)，老板可以說是一言堂，如老板被興奮沖昏頭腦，總經(jīng)理操盤手當(dāng)然更樂于投資。由于房地產(chǎn)公司屬專業(yè)化公司，財務(wù)通常又相對較弱，在公司地位不高，排名通?？亢?，所以在決策時的聲音通常都較小，就不可能發(fā)揮財務(wù)應(yīng)有的制衡作用（詳見博文“淺議金融危機下房地產(chǎn)公司財稅管理）。

　　怎么辦呢，對策當(dāng)然是從老板開始，帶著非財務(wù)人員一起補財務(wù)課，同時要充實財務(wù)力量，提升財務(wù)地位，傾聽財務(wù)聲音。但說起來容易做起來難，要讓“一雙扛慣了槍的手去拿繡花針”，談何容易。深圳智慧源公司為了讓服務(wù)的房地產(chǎn)公司的老板和非財務(wù)的高管能“看到數(shù)字不頭大”，確實費了不少腦筋?，F(xiàn)將我們的經(jīng)驗和大家分享一下：

　　我們花了一年的時間，將HP商學(xué)院的“企業(yè)運營管理沙盤”進行改版，將之“房地產(chǎn)化”，開發(fā)了國內(nèi)第一套房地產(chǎn)現(xiàn)金流及運營管理模擬培訓(xùn)沙盤，通過模擬從土地招投標(biāo)，至建設(shè)銷售、財務(wù)成果總結(jié)的全過程，以活潑、生動、直觀的形式，有效再現(xiàn)了房地產(chǎn)運營管理的每一個細節(jié)，通過體驗式學(xué)習(xí)，讓參與者充分感知“現(xiàn)金為王”的理念，體驗現(xiàn)金流危機產(chǎn)生的深層次原因及化解之道。這其中，涉及到的知識點有：戰(zhàn)略管理、全面預(yù)算管理、投融資決策、財務(wù)報表編制與分析、稅務(wù)籌劃、公司業(yè)績評價等。這個沙盤開發(fā)出來后，我們在十家地產(chǎn)公司做了嘗試性的運用，由于形式直觀、生動，體驗式教學(xué)，每次培訓(xùn)反響熱烈，受到學(xué)員的普遍好評。參訓(xùn)學(xué)員參訓(xùn)后均被要求自我總結(jié)與得失點評。下面就是他們提煉的也是我們提倡的關(guān)于化解現(xiàn)金流危機的應(yīng)對策略：

　?。ㄒ唬┙⑽C意識

　　1. 平日居安思危。

　　2. 平時多申請融資額度，拓展新的融資渠道，防范未然。

　　3. 建立財務(wù)危機預(yù)警制度，設(shè)立科學(xué)的預(yù)警指標(biāo)。

　?。ǘ╊A(yù)防重于處理

　　1. 事先做好財務(wù)規(guī)劃，提高全面預(yù)算管理水平，做好營運計劃。

　　2. 定期召開會議檢討預(yù)算與實際發(fā)生金額差異之所在，包括：

　　(1) 資金調(diào)度結(jié)果。

　　(2) 資金成本結(jié)構(gòu)。

　　(3) 支付利息計劃。

　　(4) 營運利潤。

　　3. 建立有效的內(nèi)控內(nèi)稽制度。

　　4. 不景氣時不要從事重大投資。

　　5. 不向地下錢莊借高利貸。

　?。ㄈ┪C后處理

　　1. 要明白人救不如自救的道理。

　　2. 降價促銷，最大限度回籠資金。

　　3. 成立員工自救會。

　　4. 尋求上下游供應(yīng)商和客戶諒解與支持。

　　5. 盡速收回應(yīng)收帳款，即刻啟用銀行信貸額度。

　　6. 遣散員工。

　　7. 讓售股權(quán)或合并。

　　8. 處置閑置資產(chǎn)。

　　9. 談判、溝通延期還債。