房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入確認是在營業(yè)稅收入確認的基礎上進行的，主要包括完工產(chǎn)品銷售收入確認、未完工產(chǎn)品銷售收入確認、視同銷售收入確認以及對外出租產(chǎn)品租金收入確認四種情況。筆者現(xiàn)根據(jù)《企業(yè)所得稅法》、《企業(yè)所得稅法實施條例》、《營業(yè)稅暫行條例》、《營業(yè)稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）等有關規(guī)定，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入確認方法進行總結。

　　完工產(chǎn)品銷售收入的確認

　　企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品只要符合已將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報房地產(chǎn)管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產(chǎn)權證明其中一個條件即視為已經(jīng)完工產(chǎn)品。在銷售時一般都要簽訂正式《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》，因采取的銷售方式不同，收入確認的方法也不同。

　?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日確認收入的實現(xiàn)。

　　這里的“取得索取價款憑據(jù)（權利）之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成（所有權或使用權轉移）的當天。

　?。ǘ┎扇》制谑湛罘绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)，提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

　?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

　?。ㄋ模┎扇∥蟹绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品時按以下原則確認收入的實現(xiàn)。

　　1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

　　2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，應按銷售合同或協(xié)議中約定價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

　　3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除。如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

　　4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)。包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

　　未完工產(chǎn)品銷售收入的確認

　　房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品一般都屬于預收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率在開發(fā)期內(nèi)分季度（或月）計算出預計毛利額，計入開發(fā)期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再計算其實際計稅成本和實際毛利額，將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入完工當期的企業(yè)所得稅應納稅所得額。預計毛利率由省、自治區(qū)、直轄市國稅局、地稅局確定，但一般位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不低于15％。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不低于10%。位于其他地區(qū)的不低于5％。但經(jīng)濟適用房、限價房和危改房均不低于3%。

　　【例】某房產(chǎn)開發(fā)公司，2009年計劃在縣城開發(fā)建設15棟商品樓，2008年12月份已預售250套，收取價款45000000元，計劃在2009年10月末竣工交付使用，則這批預售房在竣工前每月應記入應納稅所得額的毛利額為45000000×5%÷10＝225000（元）。完工時假設該開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利率12%，應記入2009年10月份當期的毛利額為45000000×12%－225000×10＝3150000（元）。

　　視同銷售收入的確認

　　房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，按視同銷售于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移、或實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。其方法和順序如下：

　?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

　?。ǘ┯芍鞴芏悇諜C關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

　?。ㄈ┌撮_發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

　　例如：某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新開發(fā)的寫字樓10個標準間向A鋼鐵公司進行投資，開發(fā)成本38000000元，主管稅務機關確定的成本利潤率為20%，則這10個標準間應確認的收入為38000000×（1＋20%）÷（1－5%）＝48000000（元）。

　　對外出租產(chǎn)品租金收入的確認

　　企業(yè)將新建開發(fā)產(chǎn)品對外出租時，采取直接收款或預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到款項的當天。分期付款的為合同約定付款日當天。

　　開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，在開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用日確認預收租金收入的實現(xiàn)。

　　需要注意的幾個問題

　?。ㄒ唬└鶕?jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第四條規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)《稅收征管法》第三十五條規(guī)定可以不設置賬簿。

　　應當設置但未設置賬簿、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料。雖設置賬簿但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬。發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，以及經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報或申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由等的情形時，稅務機關對其以往應繳的企業(yè)所得稅要按核定征收方式進行征收管理，同時還要按《稅收征管法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理。

　　（二）房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價格以內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，均應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價格以內(nèi)并由其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。但根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條規(guī)定，同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費均不視為企業(yè)所得稅的收入：一是由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；二是收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；三是所收款項全額上繳財政。

　?。ㄈ╊A售的房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在辦理年度所得稅納稅申報時，還須出具已銷售未完工產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況報告以及稅務機關需要的其他相關資料。