房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入確認(rèn)是在營(yíng)業(yè)稅收入確認(rèn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，主要包括完工產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)、未完工產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)、視同銷售收入確認(rèn)以及對(duì)外出租產(chǎn)品租金收入確認(rèn)四種情況。筆者現(xiàn)根據(jù)《企業(yè)所得稅法》、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》、《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入確認(rèn)方法進(jìn)行總結(jié)。

　　完工產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)

　　企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品只要符合已將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產(chǎn)權(quán)證明其中一個(gè)條件即視為已經(jīng)完工產(chǎn)品。在銷售時(shí)一般都要簽訂正式《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，因采取的銷售方式不同，收入確認(rèn)的方法也不同。

　?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　這里的“取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當(dāng)天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成（所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移）的當(dāng)天。

　?。ǘ┎扇》制谑湛罘绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄋ模┎扇∥蟹绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除。如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　未完工產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)

　　房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品一般都屬于預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在開發(fā)期內(nèi)分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入開發(fā)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再計(jì)算其實(shí)際計(jì)稅成本和實(shí)際毛利額，將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入完工當(dāng)期的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額。預(yù)計(jì)毛利率由省、自治區(qū)、直轄市國(guó)稅局、地稅局確定，但一般位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不低于15％。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的不低于10%。位于其他地區(qū)的不低于5％。但經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房均不低于3%。

　　【例】某房產(chǎn)開發(fā)公司，2009年計(jì)劃在縣城開發(fā)建設(shè)15棟商品樓，2008年12月份已預(yù)售250套，收取價(jià)款45000000元，計(jì)劃在2009年10月末竣工交付使用，則這批預(yù)售房在竣工前每月應(yīng)記入應(yīng)納稅所得額的毛利額為45000000×5%÷10＝225000（元）。完工時(shí)假設(shè)該開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利率12%，應(yīng)記入2009年10月份當(dāng)期的毛利額為45000000×12%－225000×10＝3150000（元）。

　　視同銷售收入的確認(rèn)

　　房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，按視同銷售于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移、或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。其方法和順序如下：

　?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

　?。ǘ┯芍鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

　?。ㄈ┌撮_發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定，但成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　例如：某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新開發(fā)的寫字樓10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間向A鋼鐵公司進(jìn)行投資，開發(fā)成本38000000元，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的成本利潤(rùn)率為20%，則這10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間應(yīng)確認(rèn)的收入為38000000×（1＋20%）÷（1－5%）＝48000000（元）。

　　對(duì)外出租產(chǎn)品租金收入的確認(rèn)

　　企業(yè)將新建開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出租時(shí)，采取直接收款或預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。分期付款的為合同約定付款日當(dāng)天。

　　開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，在開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用日確認(rèn)預(yù)收租金收入的實(shí)現(xiàn)。

　　需要注意的幾個(gè)問題

　?。ㄒ唬└鶕?jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第四條規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)《稅收征管法》第三十五條規(guī)定可以不設(shè)置賬簿。

　　應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料。雖設(shè)置賬簿但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬。發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)或申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由等的情形時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅要按核定征收方式進(jìn)行征收管理，同時(shí)還要按《稅收征管法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理。

　　（二）房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格以內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，均應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格以內(nèi)并由其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。但根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)均不視為企業(yè)所得稅的收入：一是由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；二是收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；三是所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

　?。ㄈ╊A(yù)售的房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在辦理年度所得稅納稅申報(bào)時(shí)，還須出具已銷售未完工產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。