房產(chǎn)作價入股是否繳納契稅

來源: 樊劍英岳玉潔編輯： 2010/06/23 09:56:03　　字體：大小

　　老劉去年投資300萬元購買了臨街的一套兩層商鋪，今年市場形勢看好，便想和朋友成立一家公司。開公司得有經(jīng)營場地，房產(chǎn)投入正合適。可是聽稅務(wù)局的朋友說個人房產(chǎn)做投資得繳納契稅，按4%計算，需要繳稅12萬元。投資要回報，沒有回報先付出，老劉有點不甘心。

　　《契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定繳納契稅。條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為包括：（一）國有土地使用權(quán)出讓；（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；（三）房屋買賣；（四）房屋贈與；（五）房屋交換?！镀醵悤盒袟l例細(xì)則》第八條視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅的行為包括：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（四）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。雖然《契稅暫行條例》及其細(xì)則均沒有關(guān)于投資入股的政策規(guī)定，但是國家稅務(wù)總局《關(guān)于以土地、房屋作價出資及租賃使用土地有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2004〕322號）明確，根據(jù)《契稅暫行條例細(xì)則》第八條的規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價投資入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣征收契稅。因此，老劉的朋友沒有說錯。

　　為支持企業(yè)改革，國家在契稅方面出臺了很多優(yōu)惠政策。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于自然人與其個人獨資企業(yè)或一人有限責(zé)任公司之間土地房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2008〕142號）對自然人與其個人獨資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)的契稅問題作出規(guī)定，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2003〕184號）第七條規(guī)定，企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。自然人與其個人獨資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，可比照上述規(guī)定不征收契稅。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2008〕175號）延續(xù)了這一稅收優(yōu)惠，對企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。執(zhí)行期限為2009年1月1日~2011年12月31日。

　　老劉的情況適用上述優(yōu)惠政策嗎？答案是否定的，因為老劉要成立的不是一人有限公司或個人獨資企業(yè)。若先期做好稅務(wù)規(guī)劃，就可以享受免稅優(yōu)惠。比如，老劉以房屋和一定的貨幣資金設(shè)立一人有限公司，公司運轉(zhuǎn)后，再等價轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)。這樣房產(chǎn)轉(zhuǎn)移就可免繳契稅，如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓無增值，也不需要繳納個人所得稅。

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