房地產(chǎn)稅收入用來為當?shù)鼐用裉峁┕卜⻊�，房子在什么地方，就由什么地方的稅務部門征管。房地產(chǎn)稅是地方稅種，對不同稅收轄區(qū)的房產(chǎn)，沒有必要加到一起征稅
財政部財科所原所長賈康12月5日在財新中國改革橫琴論壇上稱，房地產(chǎn)稅的立法，是已經(jīng)明確多年的改革方向，目前處于加快立法的過程中。
賈康認為，按照中央要求的時間表，應該在2015年把房地產(chǎn)稅納入立法程序，2016年能夠完成房地產(chǎn)稅的立法，2017年開始依法執(zhí)行。
中央政治局會議6月30日審議通過的《深化財稅體制改革總體方案》，強調(diào)重點推進三個方面的改革：改進預算管理制度、深化稅收制度改革、調(diào)整中央和地方政府間財政關系。明確2016年基本完成深化財稅體制改革重點工作和任務，2020年基本建立現(xiàn)代財政制度。
全國人大常委會8月完成《預算法》修訂，國務院10月發(fā)布關于地方債管理、預算管理改革的意見和決定，一連串配套制度已經(jīng)或即將出臺，預算管理制度新格局初定。
進入11月，國務院啟動資源稅和消費稅改革，標志著深化財稅體制改革的重點，由“改進預算管理制度”進入“深化稅收制度改革”階段。
按財政部、國稅總局官員的概括，“深化稅收制度改革”主要內(nèi)容為“六稅一法”，即改革完善增值稅（營改增）、資源稅、消費稅、個人所得稅、開征房地產(chǎn)稅和環(huán)境保護稅、修訂《稅收征管法》。
上述六個稅種的改革，社會公眾最關注的是將要開征的房地產(chǎn)稅。征收房地產(chǎn)稅，先行立法有何意義？房地產(chǎn)稅的功能是以調(diào)節(jié)住房消費為主還是以籌集收入為主？房地產(chǎn)稅收入主要用于建設保障性住房、還是為本地居民提供公共服務？房地產(chǎn)稅稅負水平多少合適？征收房地產(chǎn)稅，必需要住房信息全國聯(lián)網(wǎng)嗎？
對于上述問題，近期在北京大學-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心，財新記者專訪了美國印第安納大學公共與環(huán)境事務學院終身教授滿燕云。
財新記者：中共十八屆三中全會決定提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，意味著對住房征收房地產(chǎn)稅要先經(jīng)過人大立法，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點將不再擴大范圍。對于房地產(chǎn)稅改革方式的調(diào)整，你有何評論？
滿燕云：對個人住房征稅，先立法、后征稅，這是依法治國很重要的體現(xiàn)。中國大多數(shù)稅種是依據(jù)國務院制定的暫行條例征收，這是不符合依法治國要求的。征收房地產(chǎn)稅，由全國人大先立法，這是一個非常好的開端。
目前，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點，其依據(jù)是國務院制定的《房產(chǎn)稅暫行條例》，擴大了房產(chǎn)稅的征收范圍，這是中國的特殊情況。未來要開征的房地產(chǎn)稅是地方稅種，應是現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等幾個稅種整合而來的新稅種，按照中央“落實稅收法定原則”的要求，應該由全國人大立法后再征收。
財新記者：對房地產(chǎn)稅的功能，政府、學界的爭議比較多。有觀點認為主要調(diào)節(jié)住房消費，針對高檔住房征收；還有觀點認為主要是為地方政府籌集收入，應該普遍征收。你認為是調(diào)節(jié)住房消費為主、還是普遍征收籌集收入為主？
滿燕云：房地產(chǎn)稅應該是全面征收的稅種。但是，征稅是要分階段的，開始要減免一大部分，然后逐步擴大征收范圍，最終目標是全面征收，而且征稅要有法律基礎。不僅是城市住房，有些農(nóng)村住房也要征稅。中國東南部發(fā)達地區(qū)的一些農(nóng)村住房，實際是城鎮(zhèn)化了。
營改增后，地方政府稅源減少很多。房地產(chǎn)稅和公共服務緊密結合，居民交了稅，孩子能上學，有好的醫(yī)院去看病，有了更多更好的公共福利，人們就愿意交稅。所以，把房地產(chǎn)稅和公共服務結合，戶籍問題也就解決了。
征收房地產(chǎn)稅，也可以推進中國的城市化。戶籍制度改革為什么那么難？因為戶口和享受公共服務的權利結合在一起。如果沒有對應著公共福利，大家干嘛要戶口呢。不管城市人、農(nóng)村人，也不管是買房還是租房，只要住在這兒，交了房地產(chǎn)稅，建學校、醫(yī)院等公共設施，居民都可以享受。
財新記者：但有觀點認為，美國是對住房普遍征稅的國家，但對住房的稅收在地方政府收入中的占比并不高？
滿燕云：美國地方政府（包括市、縣、學區(qū)、特區(qū)）收入中，來自房地產(chǎn)的財產(chǎn)稅收入平均達75%。美國聯(lián)邦政府收入主要是個人所得稅、社會保險稅等，州政府收入主要是銷售稅、個人所得稅等。
財新記者：目前，對房產(chǎn)稅試點征收的收入，上海用于保障性住房建設等方面的支出，重慶全部用于公共租賃房的建設和維護。未來房地產(chǎn)稅收入的用途，應主要為當?shù)鼐用裉峁┕伯a(chǎn)品和服務？還是作為轉(zhuǎn)移性支出、為低收入居民建設保障性住房？
滿燕云：如上所說，房地產(chǎn)稅應該是受益稅，就是用途一定要和當?shù)毓伯a(chǎn)品和服務緊密結合。房地產(chǎn)稅收入不能用于轉(zhuǎn)移性支出，轉(zhuǎn)移性支出應該用其他稅種的收入，比如個人所得稅等。上海、重慶把個人房產(chǎn)稅收入用于建設保障性住房，這是有問題的。
北大林肯中心曾做過調(diào)查，如果對住房征稅，收入用于城市公共設施建設和改善教育、醫(yī)療等公共服務，調(diào)查對象中就有71%支持征稅。這提示中國政府，房地產(chǎn)稅的定位應該是受益稅。
將房地產(chǎn)稅作為受益稅，這也有利于促進地方治理。老百姓參與到社區(qū)發(fā)展和政策制定，把老百姓交稅和政府提供公共服務結合在一起，當?shù)毓賳T也要受到監(jiān)督，這就是建立現(xiàn)代化的稅收體制和現(xiàn)代化的地方治理。
財新記者：目前，在房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易、保有各環(huán)節(jié)有很多稅費。未來征收房地產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)稅收比重？
滿燕云：國際上，在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等各環(huán)節(jié)都有稅種，按征稅難易程度、稅收功能來確定�，F(xiàn)在中國的問題是，在買賣房子的交易環(huán)節(jié)，稅收的比例太高了，住房買賣稅收成本高，影響勞動力的流動。而且現(xiàn)在工作和居住地分離，人們工作通勤時間越來越長，住房交易成本過高，就帶來很大的問題。
房地產(chǎn)業(yè)的三個環(huán)節(jié)都要征稅，但要有一個合理的搭配，對保有環(huán)節(jié)征稅和公共服務緊密結合在一起，所以稅收比例最多的應在保有環(huán)節(jié)。在美國，開發(fā)建設和交易環(huán)節(jié)的稅收很少，以便不影響正常合理的流動，只有在特殊情況下，對交易才征收比較重的稅。
財新記者：征房地產(chǎn)稅，一般會設置稅前扣除，扣除應該按面積還是按金額？如何考慮家庭成員不同？房地產(chǎn)稅的稅負水平多少合適呢？
滿燕云：國際上按金額扣除的比較多。中國的地方差異很大，有些地方按金額和面積扣除相差不多，但在北京就不行，按面積和金額扣除差異較大。中央應解決法理的問題，對于如何扣除、扣除多少，以及房地產(chǎn)稅稅率、征管辦法等，應該交給地方自行確定。
在美國對住房征稅，稅前扣除與家庭成員人數(shù)沒有關系，就是給住房評估值一個扣除。房主如果是老人、軍人、殘疾人等特殊人群，會有特殊扣除，但扣除和家庭人數(shù)沒有關系。
如果對住房全面征稅，稅基就很大，每個家庭交的稅不會太多，如同有些學者的建議，房地產(chǎn)稅的負擔和小區(qū)物業(yè)費的水平可能差不多。美國的稅負平均是房價的1%，因為有扣除，多數(shù)房產(chǎn)的房地產(chǎn)稅負擔不是很重。
財新記者：對住房保有環(huán)節(jié)征稅，計稅依據(jù)用評估值還是用交易價格？
滿燕云：應該用評估值，因為很多房地產(chǎn)沒有交易。評估房地產(chǎn)價值有幾種方法，可以用小區(qū)的平均價格，再進行一些修正，確定房子值多少錢。中國一些城市已經(jīng)做了這項工作，比如杭州，已經(jīng)開發(fā)了評估軟件，根據(jù)銷售數(shù)據(jù)等信息，評估沒有交易的房地產(chǎn)價值。
對于評估周期，根據(jù)市場變化和技術能力，可以3、4年評估一次，也可以1年評估一次。這個也應由地方根據(jù)情況決定。價格變化大的地方，每年評一次；如果價格變化小，3、4年評一次就可以，再在統(tǒng)計上做一些修正。
財新記者：評估機構應該是稅務部門、其他政府部門還是社會中介結構？對于評估值，出現(xiàn)爭議如何解決？
滿燕云：房地產(chǎn)評估技術性比較強，最好還是有一個專門的評估部門。政府可以新成立一個評估部門，也可以從稅務部門獨立出來一個部門，還可以外包給社會評估機構。評估機構模式的選擇，也應該由地方政府去決定。
我認為，評估部門和稅務部門最好分開。用稅法來規(guī)范評估，所以要先立法，不能政府稅務部門說什么就是什么，法律要解決傾向于把評估值評高的問題。出現(xiàn)爭議，先行政復議，納稅人認為評估值太高了，政府先得拿出依據(jù)，說明為什么評估這么高。
多數(shù)爭議可以通過行政復議解決，最后不行就訴諸法律。按評估值征稅橫向、縱向都要公平合理，政府預算確定了房地產(chǎn)稅收入，如果評估值高了，稅率就要定得低。
財新記者：近幾年，住建部在推進住房信息全國聯(lián)網(wǎng)。對于征收房地產(chǎn)稅，住房信息聯(lián)網(wǎng)有什么作用？如果一個人在多個城市擁有房產(chǎn)，如何確定稅收征管地呢？
滿燕云：對征收房地產(chǎn)稅，住房信息全國聯(lián)網(wǎng)沒什么意義。房地產(chǎn)稅收入用來為當?shù)鼐用裉峁┕卜⻊�，房子在什么地方，就由什么地方的稅務部門征管。房地產(chǎn)稅是地方稅種，對不同稅收轄區(qū)的房產(chǎn)，沒有必要加到一起征稅。如果房產(chǎn)在一個稅收轄區(qū)，可以加起來交稅，超出一個稅收轄區(qū)就沒必要了。
美國對房產(chǎn)征稅，房子在哪里就交哪里的稅，不是把房產(chǎn)加起來交稅。美國住房信息也沒有全國聯(lián)網(wǎng)。如果一個人在不同城市擁有住房，分別在當?shù)亟欢�，稅前扣除也是按每個房子分別扣除。
