近期，據(jù)相關部門透露，房地產(chǎn)稅的主體稅種或由房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅構成，房地產(chǎn)稅改革大框架已基本成形。但需要指出的是制度設計仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)稅涉及到千家萬戶的存量財富，對如此巨大的一筆財富征稅，其課稅的對象、范圍、稅基和稅率等要素頂層設計的科學和公平就尤為重要，這是房地產(chǎn)稅改革繞不過去的難點。

征稅對象和范圍

從理論上講，房地產(chǎn)課稅的對象是土地、建筑物及其他地上附著物。在國外，房地產(chǎn)稅的順利實施是建立在住宅私有化和產(chǎn)權清晰的基礎上的，但在中國，城鎮(zhèn)居民廣泛的擁有房產(chǎn)只是住房制度改革后近二十幾年的事情。依據(jù)國家統(tǒng)計局《“十一五”全國城鎮(zhèn)居民收支持續(xù)增長 生活質量顯著改善》報告，到2010年底，我國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率高達89.3%，但擁有商品住宅的家庭僅為38%，其余11.2%的居民家庭擁有原有私房，40.1%的家庭擁有房改私房。這些數(shù)據(jù)表明：城鎮(zhèn)居民住房自有率雖比較高，但住宅商品化程度還是較低的�，F(xiàn)有城鎮(zhèn)住房按產(chǎn)性質大體可分為：央產(chǎn)、軍產(chǎn)、單位產(chǎn)權房和私有產(chǎn)權房；按取得和交易的方式，可進一步細分；原有私房、房改房、商品房、經(jīng)濟適用房、安居房、限價房、自住商品房和共有產(chǎn)權房等。面對如此之多的產(chǎn)權種類，國外見房就征的做法似乎很難在中國實施，但只對商品住房或居民自有住房征稅，將諸多非商品住房排除在外，而一些單位產(chǎn)權房、限價房，甚至是經(jīng)適房也不乏有面積大、品質高的住房和高中等收入群體，其享有的占有、使用和收益權也不次于自有的商品房。在中國住房分配從福利向商品的轉化中，人們取得房產(chǎn)機會不公使房產(chǎn)財富大相徑庭。如果房地產(chǎn)稅課稅對象界定不清、征稅范圍窄（應納稅戶占比過低）將無法矯正房產(chǎn)分配的不公，反而會加大居民財富和消費差距。

此外，房地產(chǎn)稅征收的范圍也值得商榷。中國實行城鄉(xiāng)土地和住房二元制度，農(nóng)村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，農(nóng)地“進城”只能被地方政府征用和征收；農(nóng)村的住房也不可隨意的買賣，這些無形中剝奪了農(nóng)民從不動產(chǎn)增值中獲取資產(chǎn)收益的權利。從這個意義上講，房地產(chǎn)稅只限于城鎮(zhèn)，不包括農(nóng)村似乎是合理的。

但土地產(chǎn)權的門檻并無法阻止城鎮(zhèn)周邊和特色農(nóng)村致富步伐，得利于城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和土地市場化，富裕地區(qū)農(nóng)村農(nóng)戶的收入和房產(chǎn)價值都在不斷提高，一些經(jīng)營性房地產(chǎn)雖以“小產(chǎn)權房”、“畫家村”、“生態(tài)院”、“大棚別墅”和“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”等多種形式的存在著，卻可獲得不菲的財產(chǎn)性收入。在城鄉(xiāng)土地高度市場化的地區(qū)，國有建設用地和集體建設用地難辨雌雄，兩者相互滲透、互為補充。那么，大而化一地對農(nóng)村房地產(chǎn)免稅，征稅范圍過窄，稅基小，就很難體現(xiàn)稅收的受益原則和公平原則，還會創(chuàng)造出多種避稅空間，誘發(fā)尋租創(chuàng)租行為。

稅基和稅率

所謂稅基是指計稅的依據(jù)或標準。對此有從原價值、租金、量和市場價值計征等多種主張。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅就是以房屋的計稅余值，即房產(chǎn)原值一次減除10%-30%，或租金收入為計稅依據(jù)。

房產(chǎn)余值反映的是房產(chǎn)的歷史成本，卻無法反映房產(chǎn)動態(tài)變化的市場價值，特別是公共基礎設施改善帶來的房產(chǎn)增值。即便是同一地段同質的住房，10年前購買與今天購買的價格也會千差萬別。

租金收入是所有人出租房產(chǎn)的所得，既可以是貨幣收入也可以是實物收入，導致無憑證可尋。此外，租金反映住房租賃市場的變化和經(jīng)營狀況，一些房產(chǎn)價格很高，卻因使用價值低所獲租金收入甚少，租金收入的隱蔽性和不確定性都會加大偷稅漏稅行為，降低了從租計征的可行性。

從量計征是指按人均住房面積或家庭住房套數(shù)征稅等。如按住房面積征稅，如設定人均住房建筑面積30平方米以上開始計征，以5-10平方米為一檔，可分多個納稅檔次和不同的稅率。或按住房套數(shù)計征，如第一套免征，第二套起征等。問題是無論按面積或套數(shù)都無法反映住房的市場價值。住房面積小、年久失修，但位置好的學區(qū)房價倍增。住房的面積大也并不等于價值高，同樣面積的住房會因其區(qū)位特征（在城市的空間位置）、建筑特征（房子的朝向、樓層、戶型、品質等）和鄰里特征（周邊環(huán)境和教育、醫(yī)療、交通配套設施）的差異導致價格大相徑庭。

那么第一套免征，第二套房作為起征點合理嗎？每戶的第一套房面積、價值差異會很大；有兩套住房也并不意味著家庭人均住房面積大、價值高，如房改房兩個小一居不如一套商品房，或一家人為父母養(yǎng)老購買兩個小二居以保障住得下分得開也不在少數(shù)，第二套房交易環(huán)節(jié)的高額營業(yè)稅已招致假離婚案頻發(fā)，人們還希望在保有環(huán)節(jié)這種避稅行為重演嗎？顯然，簡單的從量計征都有失偏頗。

那么按普通住宅和豪宅計征是否可行呢？北京和上海在交易環(huán)節(jié)對普通住宅和豪宅分別征收1%和3%差別契稅。上海將普通住房設定為：五層以上（含五層）的多高層住房，不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環(huán)線以內的低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

北京普通住房設定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下，實際成交價格低于所在區(qū)域平均交易單價或套總價的1.2倍。五環(huán)內單價3.96萬元/平方米，總價465萬元；五至六環(huán)之間單價3.168萬元/平方米，總價374.4萬元;六環(huán)以外單價2.376萬元/平方米，總價280萬元。

普通與豪宅的劃分兼顧了面積、地段與市場價格三種因素似乎比較周全, 但也存在一些問題：一是普通與非普通住宅劃分的依據(jù)的合理性？郊外面積200多平總價300萬元的別墅與城中心90平總價400萬元住房哪個是豪宅？哪個占地更多、品質更好？二是簡單的兩檔劃分過于粗曠，勉強適用于交易環(huán)節(jié)一次性契稅，卻不適合年復一年的保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。同一檔次內的住房面積、單價和總價差異很大卻要承擔同樣的稅負，顯然是不合理的。

按市場價值計征是國際慣例，因為住房的物理特征和經(jīng)濟價值最終都要反映到房價上，同價同稅，人人平等，這可以保障房地產(chǎn)稅的橫向公平，卻無法解決縱向公平問題，這表現(xiàn)在：一是用房價收入比或房價財富比衡量，由于人們收入和財富差距的客觀存在，房價占中低收入家庭的收入和財富比較高，而占高收入家庭收入和財富比較低，按市值計征稅率可能是累退的，導致中低收入家庭稅負大于高收入家庭；二是按市場價值計征常常掩蓋了持有房產(chǎn)凈資產(chǎn)與部分負債家庭的稅負是不一樣的；三是稅負與對收入的流量的不匹配。

房地產(chǎn)稅是對財富的存量征稅，稅負常常與當期收入不匹配，工作時收入高退休了收入低就很難承擔過高的稅負。因此，如何兼顧保房地產(chǎn)稅的橫向和縱向公平，既保障中低收入家庭的基本住房消費權，又要適當調節(jié)高收入家庭住房消費與投資，以達到縮小財富差距和消費差距的目的都是需要在稅基或稅率設計中考慮的。

關于稅率，國外房地產(chǎn)稅多實行比例稅率，稅率從0.3%-3%不等。據(jù)美國城市與布魯金斯稅收政策研究中心的報告，2013年美國60%的縣，家庭的房地產(chǎn)稅率在1%以下，37%的稅率在1-2%，只有2%的稅率在3%以上。每戶每年的平均稅負為1000美元。顯然，稅率作為衡量稅負的標尺，并不是越高稅收就越多。正如供給學派經(jīng)濟學家拉弗指出的，稅率過高反而會抑制經(jīng)濟活動導致稅源萎縮稅收下降。

中國的房地產(chǎn)稅正處在起步階段，稅收法定和預算管理制度不健全、依法納稅觀念淡薄，要以調節(jié)財富和消費差距為目的，選擇一個公正公平的最優(yōu)稅率，而不是簡單的考慮政府的財政收入，“取民有度”制定合理稅率是確保房地產(chǎn)稅推進的關鍵。

房地產(chǎn)稅與相關稅種的整合

目前我國與房地產(chǎn)相關的稅種很多：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)維護建設稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和個人所得稅。

稅種繁多，交叉征稅和稅率不合理問題十分突出：一是在開發(fā)環(huán)節(jié)，隨著土地有償使用制度的建立，企業(yè)以出讓方式獲得土地使權已支付了巨額出讓金，還要交納租金性質的城鎮(zhèn)土地使用稅，有重復征稅之嫌；

二是在交易環(huán)節(jié)，購房不足5年的賣方要按交易全額繳納5.5%營業(yè)稅，還要按成交價格減去房屋原值和相關稅費后的余額，交納20%的個人所得稅，而國外只對售房后18月內未購置新房的凈收入開征資本利得稅。在住房去庫存化和為父母養(yǎng)老等改善性需求攀升的背景下，人們以舊換新、以小換大并不會產(chǎn)生“財產(chǎn)轉讓所得”，只會付出更多，僅憑買賣住房的年限來判定是否是投機和產(chǎn)生個人所得是不科學的，也不利于改善需求的釋放；

三是在保有環(huán)節(jié)，對住房租金收入既征營業(yè)稅，又證房產(chǎn)稅。租賃房一直是我國住房市場的一個短板，供給不足且不規(guī)范，無法滿足城市化中大規(guī)模流動人口的住房需求，而僅靠政府新建的公租房是無法滿足多樣化的市場需求的，且政府的“大干快上”常常會加劇資源錯配、腐敗、成本高和效率低等問題。

國外政府多以稅收減免、低息貸款等政策優(yōu)惠鼓勵民間資本進入住房租賃市場。因此，在保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅不是簡單的增加稅種和稅負，還要做減法，以改變開發(fā)、交易和保有環(huán)節(jié)稅種重疊、稅負不合理的問題。

鑒于房地產(chǎn)稅是一個關系到國民福祉、國家長治久安的新稅種，以及開征房地產(chǎn)稅的諸多難點，認真落實黨的十八大提出的稅收法定原則，通過立法明確房地產(chǎn)稅征收的目的、法理依據(jù)、納稅人、課稅對象、稅基、稅率和稅收優(yōu)惠等基本要素是重中之重。但房地產(chǎn)稅立法不是閉門造車，而是一個廣泛調查研究、廣泛聽取民意、凝聚共識的過程，以提高房地產(chǎn)稅的科學性、可行性和降低運行成本。在立法中，充分考量房地產(chǎn)稅改革的相關性、整體性和系統(tǒng)性，以減少社會矛盾，并采取審慎漸進實施的方式，才能保障改革的順利實施。