土地增值稅多年來理不清、理還亂的復(fù)雜問題今年有可能明顯改變，地方政府正醞釀大范圍清算土地增值稅以增加收入，各地相關(guān)政策細則或陸續(xù)公布，部分地區(qū)還打算適度提高預(yù)征稅率。國稅總局和地方稅務(wù)部門以及相關(guān)業(yè)內(nèi)人士均對土地增值稅問題作出了解讀。

　　據(jù)大智慧（6.89， 0.32， 4.87%）通訊社從地方稅務(wù)部門人士處獲悉，今年地方政府醞釀大范圍清算土地增值稅。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計今年各地稅務(wù)部門會根據(jù)當?shù)厍闆r陸續(xù)出臺清算辦法，加強土地增值稅清算工作。

　　目前，吉林、重慶等省市均醞釀出臺強化土地增值稅清算執(zhí)行政策，甚至已進入征求意見階段。深圳市提出將加強土地增值稅清算工作力度，包括“強化清算工作”以及“適度提高土地增值稅預(yù)征稅率”。

　　據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2013年全年地方財政收入（本級）6.9萬億元，同比增長12.9%.其中，稅收收入11萬億元，比上年增長9.8%. 地方增值稅8275億元，增長22.8%.土地增值稅3294億元，增長21.1%.

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳未繳土地增值稅究竟是法律問題還是會計問題？

　　中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文表示，土地增值稅政策1994年便設(shè)立，多年過后，政策本身顯現(xiàn)出了一定漏洞。

　　土地增值稅實行預(yù)征清算制度，即納稅人在項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得收入，如果因成本確定以及其他原因無法計算土地增值稅，可先預(yù)提預(yù)征，項目全部竣工后再進行清算。不過，實際操作中，因清算過程涉及環(huán)節(jié)太多，不少項目存在未按時進行清算問題。

　　國稅總局相關(guān)負責人表示，土地增值稅征管目前還面臨著一些困難和壓力，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計也比較復(fù)雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并且容易產(chǎn)生執(zhí)法風險。

　　一位地方稅務(wù)系統(tǒng)人士表示，地方一直在等國家稅務(wù)總局的執(zhí)行細則，希望規(guī)范明確土地增值稅預(yù)征和清算環(huán)節(jié)的法規(guī)政策，但因遲遲未能出臺，各地醞釀根據(jù)當?shù)厍闆r出臺細則，以彌補土地增值稅征收執(zhí)行中存在的政策缺口。

　　2013年11月24日，央視《每周質(zhì)量報告》報道稱，在2005年至2012年8年間，多家房地產(chǎn)公司應(yīng)繳而未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。涉事企業(yè)包括萬科、SOHO中國、富力、招商地產(chǎn)（19.17， 0.53， 2.84%）、合生創(chuàng)展、雅居樂、金地集團（6.20， 0.09， 1.47%）等45家上市房企。12月30日，央視直指龍頭房企萬科欠繳土地增值稅44億元。

　　翌日，萬科做出回應(yīng)表示，不存在應(yīng)繳未繳情況，稱“這只不過是一個會計問題”。華遠地產(chǎn)（2.45， 0.04， 1.66%）董事長任志強則大罵央視。

　　那么開發(fā)商究竟是否違規(guī)呢？對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，由于清算時點存在不確定性，是否達到清算條件，可以自行控制。地稅部門明確表示：

　　納稅人進行土地增值稅清算的義務(wù)在達到應(yīng)清算條件后才發(fā)生。在未達到應(yīng)清算條件前，即使達到稅務(wù)機關(guān)可要求清算條件，納稅人不主動進行清算申報也不違反規(guī)定。對于達到可清算條件的項目，依據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行清算，也可根據(jù)項目情況和本單位清算工作安排，確定暫不通知清算，待條件成熟后再要求納稅人進行清算。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，萬科對達到清算條件的部分房地產(chǎn)項目，已經(jīng)自行清算計提了應(yīng)補繳的土地增值稅準備金，但實際并未將其繳入國庫，而是一直掛在了企業(yè)賬上。“計提”是合規(guī)的，并不意味著必須要入庫存，稅法亦無此要求。

　　浙江大學光華法學院副教授鐘瑞慶發(fā)文稱，地稅部門在決定是否要求某個房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算時，并不僅僅考慮該項目是否滿足了“可清算”的條件，而會同時考慮自身稅收任務(wù)的完成情況：在稅收任務(wù)確定可完成時，稅務(wù)部門會拖延清算時間，一方面，這么做可以避免本年度稅收基數(shù)抬高，影響下年稅收任務(wù)的完成，另一方面，在將來因各種原因?qū)е露愂杖蝿?wù)難以完成時，可選擇性地清算若干項目的土地增值稅來完成任務(wù)；反之，我們將看到及時清算甚至提前清算。各地稅務(wù)部門能完成稅收任務(wù)的難易不同，土地增值稅的清算時間也就隨之而異。簡言之，土地增值稅已被地方稅務(wù)部門作為一種“稅收蓄水池”使用。

　　不過業(yè)內(nèi)人士表示，即使清算時間延后數(shù)年，但無法不了了之，最終還是會如數(shù)繳納給稅務(wù)部門。