【解惑】房產稅的五個常見誤區(qū)，你知道嗎?

最近有不少會員咨詢房產稅相關問題，小編整理了房產稅的常見問題已饗讀者。

1．稅法對“與房屋不可分割的配套設施”如何界定？

《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）第一條規(guī)定：“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。”

同時，第二條規(guī)定：“對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。”

因此，與房屋整體不可分割的電梯及室內中央空調也屬于房產稅的征收范圍。在實務中，許多企業(yè)將電梯和中央空調在會計上計入“固定資產”科目進行核算，但在申報繳納房產稅時，應該將其價值并入房產原值申報繳納房產稅。

2．地下室是否要交房產稅？

《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定：“凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。”

因此，地下室要交房產稅，但是要注意的是，對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。

3．房產稅計稅依據(jù)中是否包含土地價值？

《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。”

對“宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。”主要是對部分單位如倉儲企業(yè)由于生產經營的特殊性，占地面積大，稅負增加過多，需給予一定照顧，允許只將部分土地的地價計入房產原值征稅，即按“房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。”

對宗地容積率大于0.5的，“無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價”，即一律將全部地價計入房產原值。

4．承租他人房產自己裝修部分是否繳納房產稅?

根據(jù)《房產稅暫行條例》的規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納，產權所有人、承租人不在房產所在地的，或者產權未確定及承租糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。納稅人租用別人的房產，房產稅應由出租人繳納，如果不存在“產權所有人、承租人不在房產所在地的，或者產權未確定及承租糾紛未解決”的情形，作為承租人不屬于房產稅的納稅人。而且房產稅是以房屋的原值減去規(guī)定的比例后的余值或租金收入作為計稅依據(jù)，裝修費用不應計算繳納房產稅。

5．房產評估后增值，如何計繳房產稅？

對房產稅從價計征的，根據(jù)《房產稅暫行條例》規(guī)定，以房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿記載的房產原值。沒有記載房屋原值的，由房產所在地稅務機關參照同時期同類房屋，確定房產原值，按規(guī)定計征房產稅。

因此，企業(yè)根據(jù)法律法規(guī)和會計準則規(guī)定和要求進行的評估增值，例如企業(yè)合并、分立、股權重組、接受資產投資等，應調整房產的賬面價值，并按其賬面價值計征房產稅。企業(yè)根據(jù)經營需要自行對房產的原值進行的評估增值，比如為了抵押貸款進行的評估，房產稅仍按照歷史成本計征房產稅。

| 作者：張翀（正保會計網(wǎng)校）

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