房屋部分自用部分出租如何分攤地價繳納房產稅？

《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規(guī)定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。有些企業(yè)的房屋部分自用部分出租，如何分攤地價并入房產原值繳納房產稅呢？
國家稅務總局發(fā)布的《內部便函解讀財稅[2010]121號文》中對于“如果一宗土地上既有已經建成投入使用的房產，又有在建或規(guī)劃建設的房產，在將土地價值計入房產原值征收房產稅時，是否可以將該宗土地的價值在不同房產中進行分攤？”解讀如下：
在建房產和待建房產尚未建成使用，按照現(xiàn)行房產稅有關規(guī)定不屬于應稅房產，不應當繳納房產稅，其占用土地的價值也不應該作為房產稅的計稅依據(jù)繳稅。據(jù)此，該宗土地的地價，應按照建成和在建（包括待建）房產的建筑面積比例進行分攤。其中：建成房產所分攤的土地價值應計入房產原值征收房產稅；在建和待建房產分攤的土地價值，待房產建成后再計入房產原值征收房產稅。
對于房屋部分自用部分出租的情況，可以參考上述解讀按自用和出租部分建筑面積的比例進行分攤。部分稅務機關給出了明確的規(guī)定，實務操作中還要與當?shù)刂鞴芏悇諜C關確認具體的執(zhí)行口徑。

原江西地稅發(fā)布的《關于將地價計入房產原值征收房產稅政策進一步解釋的通知》（贛地稅發(fā)[2012]21號）
二、“容積率”的具體解釋
容積率是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)總建筑面積與該宗地土地面積之比。一宗地互相連接的，必須將互相連接的土地計算一個容積率；納稅人有多處不相連接土地的，應分別計算容積率，分別確定地價計入房產原值。
三、計入房產原值“地價”的解釋
1、對宗地容積率大于0.5的，按宗地內的所有土地價值計入房產原值計征房產稅，而不是僅按該宗地上所有建筑房產所占用面積折算的地價部分計入房產原值計征房產稅。
2、對宗地容積率低于0.5的，屬于“大地小房”，按宗地內房產建筑面積的2倍計算土地面積，并據(jù)此確定土地價值計入房產原值計征房產稅。
3、納稅人房產有部分出租、部分自用的，應劃分出租與自用房屋建筑面積，在按上述原則確定宗地容積率后，根據(jù)出租和自用房屋建筑面積占總建筑面積的比例分別確定地價計入房產原值，再按從租和從價兩種計征方式征收房產稅。

原江蘇吳江盛澤地稅發(fā)布的《關于將地價計入房產原值征收房產稅的政策解釋和相關要求》
二、政策執(zhí)行說明
3、納稅人有出租房屋的，應劃分出租與自用房屋建筑面積，并根據(jù)自用房屋建筑面積占總建筑面積的比例確定計入房產原值的地價。
舉例：B地塊面積為10000平方米、土地單價為200元/平方米、土地總價為200萬元。B地塊已完成開發(fā)建設，完工房屋建筑面積為4000平方米，其中自用1000平方米、出租3000平方米。
B地塊容積率=4000/10000=0.40，因自用房屋建筑面積與總建筑面積的比例為1：4，因此計入房產原值的地價應為（2×4000平方米×200元/平方米）÷4000平方米×1000平方米=40萬元。

原佛山地稅發(fā)布的《關于將地價計入房產原值征收房產稅的政策指引》
三、計入房產原值的地價的分攤。
（二）因宗地內各獨立房產，可能具有不同用途，如自用、出租，也有可能享受稅收優(yōu)惠，因此，地價應在宗地內各獨立房產間進行分攤，分別計入各獨立房產原值，申報繳納房產稅。因同一宗地只有一個容積率，因此，分攤時容積率可作分配率來使用。
某獨立房產應分攤的用地面積＝某獨立房產建筑面積÷容積率
某獨立房產應分攤的地價＝某獨立房產應分攤的用地面積×單位地價
單位地價＝為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等÷取得土地使用權面積。