房地產(chǎn)行業(yè)營改增試點政策問題解答一

　　1、“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售的，在收到預收款時按3%預征率預繳增值稅”，預繳后還需要辦理申報嗎？增值稅預繳后是按月清算，還是達到時點后統(tǒng)一清算？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規(guī)定：采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。其中，一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款；小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

　　按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的規(guī)定，納稅人采取預收款方式銷售不動產(chǎn)的，其納稅義務發(fā)生時間不再為收到預收款的當天，而是完成不動產(chǎn)銷售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。納稅人銷售不動產(chǎn)，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，計算應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當期允許扣除的土地價款，是不是用當期預收的房款，根據(jù)每套房屋的單價，折算出對應銷售面積，再計算允許扣除的土地價款，還是采用其他計算方法？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

　　房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

　　3、“向政府部門支付的土地價款”包不包含市政配套費等政府收費和契稅？支付給政府的拆遷補償款和支付給個人的拆遷補償款能否抵減？扣減土地價款的時候，相應的土地配套費是否可以扣除？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條的規(guī)定：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。因此，不包括市政配套費等政府收費、契稅、拆遷補償款、土地配套費等其他費用。

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　　4、同一法人多項目滾動開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項目的銷售額中抵減？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。因此，一個項目的土地價款不得在其他項目的銷售額中扣除。

　　5、項目清算后如產(chǎn)生進項稅留抵，如何處理？

　　答：現(xiàn)行營改增試點政策中沒有項目清算的規(guī)定。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的規(guī)定，符合條件的進項稅額準予從銷項稅額中扣除，期末留抵稅額可以抵扣以后月份的銷項稅額。

　　6、是否有增值稅清算制度？

　　答：根據(jù)現(xiàn)行營改增試點政策，沒有增值稅清算制度。

　　7、出租地下車位簽訂的是以租代售的租賃合同，租期20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，出售幾十年使用權。該行為在土地增值稅上一般被視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，在增值稅法規(guī)下是按照銷售還是租賃繳納增值稅呢？

　　答：根據(jù)《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》，銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權的業(yè)務活動。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權或者使用權的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

　　上述出租車位行為，不涉及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權或使用權，因此不屬于銷售不動產(chǎn)，應按照不動產(chǎn)租賃服務繳納增值稅。

　　8、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）的第二章第五節(jié)第十七條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。已經(jīng)繳納過營業(yè)稅，現(xiàn)在再補開增值稅普通發(fā)票，是否還需要繳納增值稅？若不繳納，申報時如何操作？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十七條和第二十四條的規(guī)定，對于2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。國稅部門對房地產(chǎn)企業(yè)按上述規(guī)定補開的增值稅普通發(fā)票不再征收稅款， 也不需要申報。

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　　9、分期項目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是否要區(qū)別為新老項目，此種情況下采用不同的計稅辦法（簡易計稅或一般計稅）如何核算？

　　答：分期項目分別取得《建筑工程施工許可證》應作為不同項目處理。房地產(chǎn)老項目可選擇簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅；房地產(chǎn)新項目應適用一般計稅方法計稅。

　　房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

　　10、新老項目的判斷以施工許可證為標準，那么怎樣算一個項目？按立項？還是其他？是以項目取得的一個施工許可證算？還是只按施工許可證口徑來進行項目劃分？

　　答：按《建筑工程施工許可證》進行項目劃分。

　　11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建的如酒店、會所等固定資產(chǎn)的進項能否抵扣，如果能，那在建造過程中的進項稅額如何分批抵扣？

　　答：根據(jù)《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年5月1日后購進貨物用于按不動產(chǎn)在建工程核算的自建項目，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣、上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

　　12、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》關于“取得的不動產(chǎn)”的取得時間認定標準，是以簽訂購房合同時間？還是房產(chǎn)證的時間？對于自建的不動產(chǎn)，是竣工？還是實際使用的時間？

　　答：取得不動產(chǎn)的時間應為不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移的當天。對于自建不動產(chǎn)，“取得”時間應為《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，應為建筑工程承包合同注明的開工日期。

　　13、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）第六條中對于其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%，其中取得不動產(chǎn)時的作價是否包括購買時所支付的增值稅？

　　答：應包括納稅人購買不動產(chǎn)時所支付增值稅。

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　　14、老項目轉(zhuǎn)租是否適用簡易征收？

　　答：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》的規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前租入的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算應納稅額。

　　15、《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》的第二條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。”請問：這里所指“在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。”是指房產(chǎn)企業(yè)不需要分期抵扣，還是進行該項目施工的施工企業(yè)不需要分期抵扣？一些企業(yè)的辦公樓2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采購的料工費可以分兩年分別按60%、40%抵扣進項，還是只有5月1號之后的可以按此方法抵扣進項？

　　答：《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）中施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物的進項稅額不適用分期抵扣規(guī)定，是指修建臨時建筑物或構筑物的納稅人應將上述臨建設施的進項稅額一次性從銷項稅額中扣除。

　　根據(jù)《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條的規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.因此，對于2016年4月30日前已在建的辦公樓，只有5月1日之后取得的進項稅額才可適用不動產(chǎn)分期抵扣規(guī)定。

　　16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅；銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新項目，應適用一般計稅方法計稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在不同時期開發(fā)的多個新老項目，可按上述規(guī)定分別選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法計稅。

　　17、其他個人發(fā)生銷售或出租不動產(chǎn)的應稅行為能否向稅務機關申請代開增值稅專用發(fā)票？

　　答：根據(jù)《國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》（稅總函〔2016〕145號）的規(guī)定，納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)，申請代開發(fā)票的，由代征稅款的地稅局代開增值稅專用發(fā)票或者增值稅普通發(fā)票。因此，其他個人發(fā)生銷售或出租不動產(chǎn)的應稅行為，可以向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開增值稅專用發(fā)票。

　　18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，5月1日前已銷售一部分，并繳納營業(yè)稅，5月1日后取得的銷售收入，選擇簡易計稅方法計稅的，是否可以扣除對應的土地價款？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

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　　19.一般納稅人企業(yè)既有簡易計稅項目，又有一般計稅項目，營改增后購進辦公用不動產(chǎn)，能否抵扣進項稅？

　　答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1的規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。因此，納稅人營改增后購進辦公用不動產(chǎn)，能夠取得增值稅專用發(fā)票，并且不是專用于簡易計稅辦法計稅項目的，按照規(guī)定可以抵扣進項稅額。

　　20.企業(yè)發(fā)生應稅行為，在營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當怎樣處理？

　　答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2規(guī)定，試點納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。

　　21.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產(chǎn)，如開發(fā)項目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎？

　　答：不可以。同一房地產(chǎn)項目只能選擇適用一種計稅方法。

　　22.房地產(chǎn)開發(fā)公司在本市跨區(qū)縣從事的房地產(chǎn)開發(fā)項目，營改增后應在哪里申請辦理防偽稅控設備及領用發(fā)票？

　　答：應在機構所在地辦理。

　　23.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在營改增之前已經(jīng)申報了營業(yè)稅但是沒有開具發(fā)票，營改增之后能不能補開？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

　　24.營改增后，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，預繳和申報都怎么操作？

　　答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在取得預收款的次月納稅申報期，按照3%的預征率向主管國稅機關預繳稅款。

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照規(guī)定的增值稅納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照規(guī)定的增值稅納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。