【問題】怎樣區(qū)分銷售不動產(chǎn)繳納增值稅時的適用文件？

【答案】納稅人轉讓取得的不動產(chǎn)，依據(jù)國家稅務總局公告2016年第14號文件規(guī)定執(zhí)行，文件中規(guī)定的“取得的不動產(chǎn)”包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人銷售權屬已登記在所有權名下的不動產(chǎn)，適用此文件，即《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不適用《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，而是適用國家稅務總局公告2016年第18號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》。也就是說，納稅人銷售還沒有進行權屬登記的不動產(chǎn)時，即是一手不動產(chǎn)時，適用18號公告。

比如：如果一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權屬登記，將該10套商鋪登記在自己企業(yè)名下，以自己名義對外出租。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價格上漲，有買家提出要購買商鋪。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時，該10套商鋪已經(jīng)登記在所有權人名下，再次銷售時，屬于“二手”房源，不是尚未辦理權屬登記的、房地產(chǎn)開發(fā)項目的房產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)不同的情況，應適用不同的文件辦理相關稅務事項。