看中個(gè)二手房，中間辦理過(guò)戶(hù)、繳稅和辦證，流程要怎么走，稅費(fèi)要準(zhǔn)備多少錢(qián)？我們開(kāi)發(fā)商通知說(shuō)可以辦產(chǎn)證了，契稅要交多少錢(qián)？小伙伴們，遇上買(mǎi)賣(mài)房屋大家是否也會(huì)有涉稅問(wèn)號(hào)呢？確實(shí)，生活中買(mǎi)賣(mài)房子對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)是一件大事，因?yàn)椴怀Ｅ龅?，所以?duì)交易中的各類(lèi)政策難免陌生。今天就帶您了解房產(chǎn)交易過(guò)程中各種各樣的稅收小知識(shí)。

提問(wèn)1：

房產(chǎn)交易過(guò)程中都會(huì)涉及到哪些稅收呢？

解答：

這里的房產(chǎn)交易主要是指?jìng)€(gè)人住宅交易，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅主要涉及契稅和個(gè)人住房房產(chǎn)稅，個(gè)人出售住宅主要涉及增值稅、增值稅附加稅費(fèi)和個(gè)人所得稅。

提問(wèn)2：

那么個(gè)人出售住宅的交易過(guò)程中稅款具體如何計(jì)算呢？

解答：

個(gè)人出售住宅交易過(guò)程中，賣(mài)方需繳納增值稅、增值稅附加稅費(fèi)和個(gè)人所得稅。

關(guān)于普通住房和非普通住房：首先請(qǐng)大家了解一個(gè)概念：本市住宅按面積、價(jià)格等標(biāo)準(zhǔn)分為普通住房和非普通住房。

普通住房標(biāo)準(zhǔn)以下條件需同時(shí)滿足

①五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

②單套建筑面積在140平方米以下；

③實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。

關(guān)于增值稅注意：

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，增值稅征收率為5%，計(jì)算公式可分為以下幾種情形：

①個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，“全額”征收增值稅，增值稅應(yīng)納稅額=房屋價(jià)格（不含稅）×5%。

②個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，“差額”征收增值稅，增值稅應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款的差額（不含稅）×5%。

③個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

關(guān)于增值稅附加稅費(fèi)注意：

包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。

①城市維護(hù)建設(shè)稅：增值稅稅額×稅率，稅率有7%、5%、1%三檔，具體根據(jù)房地產(chǎn)所在地確定；

②教育費(fèi)附加：增值稅稅額×費(fèi)率，費(fèi)率為3%；

③地方教育費(fèi)附加：增值稅稅額×費(fèi)率，費(fèi)率為2%。

注：2021年12月31日前，個(gè)人出售住宅增值稅附加稅費(fèi)享受減半征收政策。

關(guān)于個(gè)人所得稅注意：

計(jì)算方法可分為以下幾種情形：

①個(gè)人出售自有住房，收入額減除原值和合理費(fèi)用的差額×20%；

②對(duì)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即個(gè)人所得稅稅額=住房轉(zhuǎn)讓收入×核定征收率。本市核定征收率為1%（普通住房）或2%（非普通住房）；

③對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、且為家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

提問(wèn)3：

那么個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅的交易過(guò)程中稅款具體如何計(jì)算呢？

解答：

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅的交易過(guò)程中，購(gòu)房人需繳納契稅。

關(guān)于契稅：契稅應(yīng)納稅額=房屋價(jià)格（不含增值稅）×稅率。

本市房產(chǎn)交易契稅稅率為3%，如果該住房為購(gòu)房人家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市的唯一住房，則契稅優(yōu)惠稅率為1%（房屋面積90平米及以下）或1.5%（90平米以上）。

提問(wèn)4：

除了交易稅收外，購(gòu)買(mǎi)住房還有哪些需要繳納的稅收呢？

解答：

個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

購(gòu)房合同網(wǎng)上備案時(shí)間在2011年1月28日（含）后且為本市居民家庭二套及以上住房或非本市居民家庭新購(gòu)住房的，是個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收對(duì)象。房產(chǎn)稅計(jì)算公式如下：

年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額（元）＝新購(gòu)住房應(yīng)征稅面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)（或核定的計(jì)稅價(jià)格）×70%×稅率。

稅率為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。新購(gòu)住房應(yīng)征稅面積由稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合家庭已有住房情況進(jìn)行認(rèn)定。

關(guān)于個(gè)人住房房產(chǎn)稅注意：

《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》第二條規(guī)定：新購(gòu)住房的購(gòu)房時(shí)間，以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。

第五條規(guī)定：適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。

結(jié)合上述規(guī)定，各年度適用0.4%稅率的條件詳見(jiàn)下表：

提問(wèn)5：

可以講講個(gè)人住房房產(chǎn)稅相關(guān)的稅收優(yōu)惠嗎？

解答：

針對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策主要有：

①本市居民家庭唯一住房，免征個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

②本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積)人均不超過(guò)60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。

③本市居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

④本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

⑤持有本市居住證連續(xù)滿3年或積分達(dá)標(biāo)準(zhǔn)分值，且在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有居住證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。臨時(shí)居住證不享受該政策哦。

關(guān)于契稅：因韓梅梅已有2010年這套A小區(qū)住房，所以B小區(qū)這套房屬于二套房，契稅稅率為3%；

關(guān)于印花稅：購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，需繳納印花稅2.5元

關(guān)于個(gè)人住房房產(chǎn)稅：因韓梅梅和李雷家庭擁有2010年A小區(qū)住房，面積為140平方米，加上B小區(qū)80平方米的新房，家庭全部住房面積為220平方米。該家庭免稅住房面積=60×2人=120平方米，超出免稅標(biāo)準(zhǔn)的面積=220-120=100平方米，其中80平方米為新購(gòu)住房面積，20平方米為原有住房面積。由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收對(duì)象為新購(gòu)住房面積，2011年1月27日（含）前購(gòu)入的房屋暫不征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，故認(rèn)定本次個(gè)人住房房產(chǎn)稅應(yīng)稅面積為80平方米，年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額＝新購(gòu)住房應(yīng)征稅面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)（或核定的計(jì)稅價(jià)格）×70%×0.4%=80×30000×70%×0.4%=6720元/年。

溫馨提示

個(gè)人住房房產(chǎn)稅是按月計(jì)征，按年繳稅，自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計(jì)算。產(chǎn)權(quán)持有期間需每年繳納個(gè)人住房房產(chǎn)稅，請(qǐng)大家注意每年的12月31日前繳納房產(chǎn)稅哦。

更多房地產(chǎn)財(cái)稅知識(shí)，敬請(qǐng)關(guān)注正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校-開(kāi)放課堂

史潔然老師講解的

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)主管“財(cái)稅表”

課程分為財(cái)務(wù)基礎(chǔ)篇、稅務(wù)篇、實(shí)戰(zhàn)篇三個(gè)部分，針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的行業(yè)特色全面講解。內(nèi)容包括房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)、成本核算、特殊費(fèi)用處理、銷(xiāo)售核算、涉稅實(shí)務(wù)、投資測(cè)算、融資操作、合同審核等內(nèi)容，干貨滿滿。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，學(xué)員可以快速掌握房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算的核心要點(diǎn)、稅務(wù)處理規(guī)則并能夠在錯(cuò)綜復(fù)雜的實(shí)務(wù)環(huán)境中熟練運(yùn)用。幫助有志于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)財(cái)務(wù)工作的學(xué)員朋友實(shí)現(xiàn)零基礎(chǔ)快速融入，打開(kāi)職業(yè)晉升通道。真正的房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)一課在手、實(shí)務(wù)都有！點(diǎn)擊圖片即可報(bào)名>>