黨的十六屆三中全會提出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費�！笔聦嵣�，物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅，但并不是國際上財產(chǎn)稅種的通用名稱，也不是覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的惟一稅種。
如何設(shè)計適合我國國情的物業(yè)稅？物業(yè)稅的開征能否對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，貧富懸殊的調(diào)節(jié)起到重要作用？是理論界、實業(yè)界、普通百姓都十分關(guān)注的內(nèi)容。
開征物業(yè)稅要解決哪些問題
在我國，住房制度改革使越來越多的城鄉(xiāng)居民擁有了私人住房，高收入群體也將購買住宅作為保值投資的手段。住房占有量的多寡，已經(jīng)成為區(qū)分人們財富多寡和貧富差異的標(biāo)準(zhǔn)之一。盡快開征物業(yè)稅，構(gòu)建和完善我國財產(chǎn)稅體系，強化對財富的調(diào)節(jié)，對于緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況意義深遠。財產(chǎn)稅體系一般由兩部分構(gòu)成：一是房地產(chǎn)稅收，二是遺產(chǎn)稅及增與稅，而房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅類中的主要稅種。目前，我國建筑及房地產(chǎn)業(yè)的稅費名目繁多，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。上述稅種，有些在建國初期就已設(shè)立，如營業(yè)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅；有些則是在改革開放后陸續(xù)恢復(fù)或開征的，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等。在房地產(chǎn)各稅中，位于收入前三位的分別是營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和契稅，站房地產(chǎn)稅收收入總額的八成以上。開征物業(yè)稅，合并各種房地產(chǎn)稅費，合理負擔(dān)水平，可以降低房價，盤活現(xiàn)有商品房及二手房市場，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展創(chuàng)造條件。
開征物業(yè)稅，首先應(yīng)該了解和確定物業(yè)稅的基本功能。物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅，而我國的財產(chǎn)稅收基本上都是地方稅，在營業(yè)稅、個人所得稅等成為中央與地方共享稅之后，房地產(chǎn)類的稅收對地方政府來說，其財政收入作用日益重要，這就使物業(yè)稅在功能定位上面臨兩難選擇：若強調(diào)收入功能，至少需要保持現(xiàn)有稅費的負擔(dān)水平，很難影響過高的房價，有悖于物業(yè)稅改革的初衷；而若強調(diào)壓價的功能，無疑會給地方財政收入帶來壓力，不利于提高地方政府參與物業(yè)稅改革的積極性。而根據(jù)經(jīng)驗判斷，某一稅種一旦開征，并成為某級政府重要的固定收入，其財政收入的功能將日益強化，調(diào)節(jié)功能則易被忽視，這樣一來，物業(yè)稅的改革就成了“換湯不換藥”。
開征物業(yè)稅要解決的第二個問題是，能否用物業(yè)稅把對房地產(chǎn)的稅費統(tǒng)一起來？
從我國的情況來看，把目前對房地產(chǎn)征收的十多個稅種及幾十項收費一下子合并成一個稅種的難度極大。在稅費的統(tǒng)一問題上，最大的爭議是土地出讓金是否放入物業(yè)稅？如果不放入，新的物業(yè)稅很難對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生預(yù)期的影響，達不到開征物業(yè)稅的目的；如果將土地出讓金改為年租制，納入物業(yè)稅，又會產(chǎn)生新的問題：一是房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)很難實行統(tǒng)一的稅率，增加稅制的復(fù)雜性；二是土地出讓金改為年租制會降低房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，導(dǎo)致土地使用的進一步失控。
第三個問題，在稅費覆蓋的范圍上，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收絕大多數(shù)都沒有覆蓋農(nóng)村，要把農(nóng)村也納入物業(yè)稅的征收范圍，不是短期內(nèi)能做到的。
總之，統(tǒng)一房地產(chǎn)稅費在理論上行得通，但在實際操作中難度極大。而且，現(xiàn)有的收費中究竟哪些需要保留，哪些應(yīng)該取消，哪些可以替代，都直接關(guān)系到地方政府的利益，必然有一個艱難的博弈過程。
國外房地產(chǎn)稅制的借鑒
世界各國普遍開征房地產(chǎn)稅，但稅制差異較大，歸納起來，以下幾點值得我們借鑒：
1、對房地產(chǎn)的征稅并不統(tǒng)一
英國、加拿大、日本、韓國、中國臺灣等國家或地區(qū)都對不動產(chǎn)征收多個稅種，如英國有住房財產(chǎn)稅、營業(yè)房屋稅；加拿大有一般財產(chǎn)稅、營業(yè)財產(chǎn)稅和特別估價稅；日本有地價稅、特別地價稅、固定資產(chǎn)稅、不動產(chǎn)購置稅、綜合土地稅；臺灣有地價稅、土地增值稅、房屋稅；韓國有土地稅、房屋稅、城市規(guī)劃稅；巴西則是按城鄉(xiāng)分別征收農(nóng)村土地稅和城市財產(chǎn)稅等。實際上，國外房地產(chǎn)稅制的發(fā)展也經(jīng)歷了一個由多到少、由繁到簡的過程，如日本在上世紀(jì)50年代對地方稅進行了全面的改革，將原來分開征收的地租稅、房屋稅、船舶稅、鐵路稅等財產(chǎn)稅種，合并課征統(tǒng)一的固定資產(chǎn)稅。韓國原來將土地稅并入財產(chǎn)稅中征收，同時征收過分占有土地稅，1990年起，以綜合土地稅取代了這些稅種。
2、實行差別稅率
各國的財產(chǎn)稅一般都按照用途實行差別稅率。如加拿大，住宅性財產(chǎn)的稅負要比非住宅性財產(chǎn)的稅負輕，而營業(yè)財產(chǎn)稅的稅率要高于一般財產(chǎn)稅，最高甚至可以高達住宅財產(chǎn)稅率的5.5倍；英國住房財產(chǎn)稅的稅率并不確定，一般是由各地議會根據(jù)當(dāng)年地方政府開支情況以及從其他渠道可獲得收入的差額來確定，而營業(yè)房屋稅以租金收入為計稅依據(jù)，稅率高達41.6%；日本的地價稅對土地的保有和流通實行不同的稅率，對土地持有者擁有的土地稅率為1.4%，對購置的土地稅率為3%；我國臺灣的房屋稅自住用房稅率為1.38%，營業(yè)用房稅率3%～5%；波蘭對一般土地每平方米征稅10茲羅提，而對營業(yè)性房屋，征稅高達每平方米8000茲羅提；越南則是按房屋的不同種類不同用途分別規(guī)定適用稅率。
3、減免優(yōu)惠較多
各國的房地產(chǎn)稅都規(guī)定了詳細的稅收優(yōu)惠，除了法定差別稅率體現(xiàn)的優(yōu)惠以及對部分公用房地產(chǎn)給予免稅外，還有一些政策性優(yōu)惠。如巴西為鼓勵農(nóng)民合理使用土地和創(chuàng)造更多的效益，規(guī)定對生產(chǎn)效益高和土地使用率高的納稅人，可給予最多降低90%土地稅稅額的優(yōu)惠待遇。而對使用土地用于農(nóng)業(yè)的面積低于規(guī)定數(shù)的，則要在原有稅額上加征稅收。越南對國家干部職工實行部分減免優(yōu)惠，按工資額對住宅用房減免一定面積的房屋稅，高層住宅從第三四層起減征房屋稅。
我國開征物業(yè)稅的初步設(shè)想
放眼國外，立足國內(nèi)，筆者認為，物業(yè)稅的開征應(yīng)與城鄉(xiāng)稅制的統(tǒng)一一并進行，因此物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)是包括農(nóng)村在內(nèi)的所有房屋土地。為此，物業(yè)稅的出臺應(yīng)合并耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種，同時取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費，實行統(tǒng)一稅費，稅不重征，物業(yè)稅的納稅人應(yīng)是中華人民共和國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的單位和個人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)為共有的，以共有人為納稅人；產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確的，以代管人或使用人為納稅人。計稅依據(jù)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)的市場平均價格（不含土地出讓金，下同）為物業(yè)稅的基本計稅依據(jù)。房地產(chǎn)的實際購買價格高于或低于平均價格的幅度在20%以內(nèi)的，按實際購買價格為計稅依據(jù)；實際購買價格高于或低于平均價格的幅度超過20%的，以高于或低于平均價格20%為計稅依據(jù)。沒有市場平均價格的，以評估值（不含土地出讓金）為計稅依據(jù)。稅率方面。開征物業(yè)稅，雖然購房成本下降，但使用成本增加，“買得起，住不起”的情況會大量增加。為此，科學(xué)合理地設(shè)計稅率至關(guān)重要。通過對居住豪宅者課以低稅甚至免稅來縮小社會財富占有的差距。鑒于我國地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，物業(yè)稅不宜采用全國統(tǒng)一的比例稅率，而應(yīng)規(guī)定一個幅度稅率（如0.1%～3%），由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途具體確定適用的稅率。
開征物業(yè)稅以后，如何才能把稅收上來？在目前法制尚需健全的情況下，宜實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度。對單位統(tǒng)管房，由單位代扣代繳；有物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳；對其他建筑，采取納稅人主動申報和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。我國的物業(yè)稅可實行按年計稅、分次繳納的方法。繳納次數(shù)過多會增加相應(yīng)的征收費用，因此我們建議半年繳納一次為宜。以一套評估值為50萬元的房屋為例，若按0.2%的稅率征稅，則每年應(yīng)納物業(yè)稅1000元，若分兩次繳納，每次納稅500元，這對于一般納稅人來說是能夠接受的。為減少物業(yè)稅開征的阻力，在物業(yè)稅開征初期，減免稅的范圍可適當(dāng)放寬。法定的人均免稅面積可定為25平米，這樣，包括農(nóng)村在內(nèi)的大多數(shù)居住用房可以不必承擔(dān)物業(yè)稅的負擔(dān)。鑒于目前事業(yè)單位正在進行全面改革，事業(yè)單位將走向市場，向企業(yè)和社會中介機構(gòu)過渡，不再行使政府職能，可將事業(yè)單位用房用地從免稅范圍中剔除，只保留對公共設(shè)施、軍事部門、行政機關(guān)等用房用地的免稅。
我國開征物業(yè)稅需要多方面創(chuàng)造條件，確定一個合理的可操作性的方案。我們認為，開征物業(yè)稅的前期準(zhǔn)備實際上是有個分步改革的過程，即通過對現(xiàn)有稅種的改革、完善，解決部分可以解決的問題，同時建立和完善相應(yīng)的配套制度，為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造條件。當(dāng)前可以考慮進行的改革包括以下幾方面：
1、實行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌
目前，實行內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制的必要性已不存在，完全可以將房產(chǎn)稅和土地使用稅的征收范圍擴大到外資企業(yè)和外國人，同時取消城市房地產(chǎn)稅和土地使用費，統(tǒng)一稅率和征收辦法，真正體現(xiàn)國民待遇原則。
2、把土地出讓金從房地產(chǎn)價格中分離出來
土地出讓金的處理是物業(yè)稅開征的最大難點。土地出讓金實質(zhì)上是國家憑借土地所有權(quán)收取的地租，如果把它并入物業(yè)稅，從理論上說，租稅合一，混淆了財產(chǎn)權(quán)和行政權(quán)，弱化了法律依據(jù)；從操作上看，一次性繳納的土地出讓金必須改為按年繳納才能并入物業(yè)稅，而目前出讓金比房地產(chǎn)稅高得多，這樣勢必會導(dǎo)致物業(yè)稅的稅率居高不下；處理土地出讓金面臨的更大問題在于，目前的房地產(chǎn)價格體系是包含土地出讓金的，估價也是含有土地出讓金的，因此以評估價作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)，必然會出現(xiàn)重復(fù)征收問題，加大納稅人的負擔(dān)。有鑒于土地出讓金的收取是有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，為了家少物業(yè)稅的開征難度，我們主張實行租價分離，即把土地出讓金從現(xiàn)行房地產(chǎn)價格中分離出來，實行價外征收。這樣做，一是可以使租與稅分別按照各自的法律依據(jù)進行征收，互不干擾；二是可以大大降低物業(yè)稅稅制的設(shè)計難度，加快物業(yè)稅改革的步伐。
3、調(diào)整土地使用稅的稅額
考慮到目前稅費征收的實際情況，在物業(yè)稅出臺之前，可先調(diào)整土地使用稅的稅額。參照國際上的通行做法，可按土地的位置和用途實行多重差別稅率，稅負調(diào)整的基本原則是：商業(yè)用地高于工業(yè)用地，工業(yè)用地高于住宅用地；市中心高于城郊；大城市高于中小城市。計稅依據(jù)暫可沿用占用面積。
4、調(diào)整房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅收政策
對從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營、管理的企業(yè)和個人，繼續(xù)征收營業(yè)稅、契稅等相關(guān)稅種，但稅率可相應(yīng)調(diào)整。土地增值稅適時并入企業(yè)所得稅。開征物業(yè)稅的目的之一是希望能因此而降低購房成本，降低金融風(fēng)險。因此，開征物業(yè)稅之前首先應(yīng)清理收費，對于不合理、不合法的收費必須取消，只保留一些必要的、具有稅收性質(zhì)的收費，并考慮將其征收環(huán)節(jié)向后推移，由目前的開發(fā)商在建設(shè)、交易環(huán)節(jié)承擔(dān)改為由擁有或使用房地產(chǎn)的單位和個人在使用、保有的環(huán)節(jié)承擔(dān)。
5、加快建立房地產(chǎn)評估體系
應(yīng)逐步建立并規(guī)范房地產(chǎn)評估機構(gòu)，統(tǒng)一評估方法。可選擇部分大中城市進行評估試點，取得經(jīng)驗后逐步推開。試點地區(qū)應(yīng)定期公布所轄區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)評估值，同時要著力培養(yǎng)專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員隊伍。
6、建立房地產(chǎn)登記制度
物業(yè)稅稅制需要確定免稅范圍和免稅額度，而免稅額度多以人均房地產(chǎn)數(shù)量為確定依據(jù)�？紤]到我國居民多處購房已不是個別現(xiàn)象，有必要建立房地產(chǎn)登記制度，以利于稅務(wù)部門掌握稅源情況，加強征管。
（作者單位：財政部財政科學(xué)研究所）
