5月29日，國(guó)務(wù)院辦公室轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，很大的亮點(diǎn)是調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，規(guī)定從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，而備受市場(chǎng)矚目的房地產(chǎn)交易20%個(gè)人所得稅出人意料地沒(méi)有出現(xiàn)，多少讓公眾感到失望。冷靜下來(lái)我們不禁要問(wèn)，其中的原由是什么？為什么只推行營(yíng)業(yè)稅的調(diào)控？
一、稅收政策調(diào)控在穩(wěn)定房?jī)r(jià)系列工作中調(diào)控環(huán)節(jié)
九部委《意見(jiàn)》從切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度；進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；有步驟地解決低收入家庭的住房困難；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度等六方面出臺(tái)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施與意見(jiàn)，稅收政策的調(diào)節(jié)只是其中一個(gè)方面。
事實(shí)上根本的穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的手段是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，宏觀調(diào)整土地供應(yīng)改善住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)，解決供需矛盾。稅收政策的調(diào)控的環(huán)節(jié)是房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，調(diào)整過(guò)度膨脹的房產(chǎn)需求，是短時(shí)治標(biāo)的方法。從相關(guān)媒體報(bào)道，稅收新政的市場(chǎng)調(diào)控反應(yīng)挺強(qiáng)烈，說(shuō)明稅收政策的調(diào)控還是有一定效果的。
二、20%個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)調(diào)控比較
（一）從理論上講，個(gè)人所得稅的調(diào)控力度大于營(yíng)業(yè)稅
以100萬(wàn)元交易額為例，如果賣方持有房產(chǎn)的時(shí)間不足5年，賣方將支付交易額5.55%的全額營(yíng)業(yè)稅，共計(jì)5.55萬(wàn)元。而如果賣方在買房時(shí)的購(gòu)入價(jià)是不足50萬(wàn)元，除去交易費(fèi)用成本，他將獲利近50萬(wàn)元。一旦強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅，稅率為收益部分的20%，賣方需要另外支付近10萬(wàn)元。如果賣方另外還有一部分的貸款利息成本、裝修成本，這些稅負(fù)將使他的實(shí)際收益大幅降低。
因此個(gè)人所得稅在計(jì)稅依據(jù)上可以直接針對(duì)投機(jī)者的投機(jī)所得征稅，可以直接減少投機(jī)收益；另外從稅率上來(lái)講，20%的稅率對(duì)于投機(jī)者來(lái)講調(diào)控力度是相當(dāng)大的，大大增加了投機(jī)者的投機(jī)成本。而相比之下，營(yíng)業(yè)稅5.5%的稅率相對(duì)于投機(jī)者高額的利潤(rùn)來(lái)說(shuō)，調(diào)控作用不很明顯，主要的作用筆者認(rèn)為在于調(diào)控一些短線投資者和正常交易上。正因?yàn)閭�(gè)稅的這種直接打擊投資作用，市場(chǎng)人士稱其可能成為此輪調(diào)控的重拳。
�。ǘ⿵膶�(shí)行上講，營(yíng)業(yè)稅的調(diào)控作用大于個(gè)人所得稅
因?yàn)槲覈?guó)稅收征管水平不高，不足以支持房產(chǎn)交易征收個(gè)人所得稅的需要，從1994年以來(lái)，此項(xiàng)規(guī)定實(shí)施效果一直不十分理想，原因是納稅人不向稅務(wù)部門主動(dòng)申報(bào)，稅務(wù)部門也沒(méi)有相應(yīng)有效措施進(jìn)行監(jiān)管。
據(jù)有關(guān)消息報(bào)道，去年6月，北京朝陽(yáng)區(qū)和東城區(qū)房地產(chǎn)交易中心聯(lián)手以“先稅后證”規(guī)定征收二手房交易個(gè)稅，但半個(gè)月之后草草收?qǐng)�，�?dāng)月征收的二手房交易所得稅僅40多萬(wàn)元；從2004年1月開(kāi)始試征的杭州也在試行8個(gè)月后中止；南京的試行僅維持了4天。
所以，當(dāng)局在考慮個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)睡的選擇上一定下了不少工夫。營(yíng)業(yè)稅調(diào)控力度小，但調(diào)節(jié)作用明顯，實(shí)行起來(lái)相對(duì)成熟；個(gè)人所的稅調(diào)節(jié)力度大，但實(shí)行效果不理想，草草推出只能是重蹈覆轍，“有心殺賊，無(wú)力回天”。
�。ㄈ⿵奈磥�(lái)發(fā)展來(lái)看，個(gè)人所得稅會(huì)與營(yíng)業(yè)稅并行
國(guó)稅總局近期已經(jīng)宣布，對(duì)房產(chǎn)交易增值收入征收20％的個(gè)人所得稅，并將強(qiáng)制在部分地方執(zhí)行。國(guó)稅總局將與其他部門聯(lián)合對(duì)自住年限不到兩年的住房轉(zhuǎn)讓收入的增值部分強(qiáng)制征收20%的個(gè)人所得稅；如房產(chǎn)原值不便確定，則按全部轉(zhuǎn)讓收入的一定比例征收———該比例大概在2%至5%之間，將由各地根據(jù)情況自行確定。
中央要求欲強(qiáng)制推行此項(xiàng)政策地區(qū)的稅務(wù)部門與房產(chǎn)部門聯(lián)合，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易達(dá)成同時(shí)完成征稅，對(duì)不繳納所得稅的不予辦理房產(chǎn)證。應(yīng)該說(shuō)，能夠做到部門間的信息共享與合作，政策推行應(yīng)該不會(huì)有太大的問(wèn)題，再加上最近國(guó)家一系列政策出臺(tái)，政府以及做出了強(qiáng)有力的姿態(tài)，下大力氣控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，筆者相信政策的推行會(huì)取得良好的效果。
三、九部委《意見(jiàn)》稅收新政真實(shí)目的，意欲擇機(jī)強(qiáng)制推行個(gè)人所得稅
�。ㄒ唬┒愂照哒{(diào)控作用實(shí)證分析
筆者認(rèn)為，房產(chǎn)價(jià)格的因素由很多的因素共同發(fā)揮作用，根本的因素在于土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擾亂市場(chǎng)，為房地產(chǎn)投機(jī)者提供了土壤。現(xiàn)在控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段首先要保證土地的結(jié)構(gòu)供應(yīng)合理以及土地開(kāi)發(fā)的全程監(jiān)控；此外還要整頓開(kāi)發(fā)商制造虛假信息，散播供應(yīng)緊張的氣氛的行為；最后在房地產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)，綜合利用信貸，稅收，土地行政手段控制炒房，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
�。ǘ┒愂招抡{(diào)控后房?jī)r(jià)變化存在爭(zhēng)議
稅收新政的調(diào)控最終效果如何呢？各方觀點(diǎn)不一。中國(guó)社科院金融發(fā)展與金融制度研究室主任易憲容表示，如果強(qiáng)制征收20%房產(chǎn)交易個(gè)稅，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)炒作有所遏制。而上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任印堃華就對(duì)此不以為然，“事實(shí)上，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅收已經(jīng)很重，對(duì)轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)征收過(guò)重的稅，會(huì)阻礙資源流動(dòng)，影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展�！彼瑫r(shí)指出，對(duì)健康的樓市來(lái)說(shuō)，正常的梯度消費(fèi)是必需的，而梯度消費(fèi)需要通過(guò)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)。他說(shuō)：“對(duì)房地產(chǎn)更應(yīng)加大保有環(huán)節(jié)的稅收，而對(duì)目前還處在調(diào)整期的樓市，保有環(huán)節(jié)的稅收也應(yīng)慎用———過(guò)重稅收如果消化不當(dāng)，反易引起房?jī)r(jià)上漲�！�
筆者認(rèn)為，兩位專家的擔(dān)心都不無(wú)道理。稅收手段在我國(guó)目前的征管水平下，只能做到“一刀切”，政策在調(diào)控炒房行為的同時(shí)，必定會(huì)對(duì)正常的交易產(chǎn)生影響，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)正常的流通產(chǎn)生副作用。具體分析如下：
一方面，我國(guó)住房供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性矛盾，市場(chǎng)剛性自住需求得不到滿足。在供需存在矛盾的情況下，在目前處于賣方市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中推行稅收新政，增加的稅收會(huì)最終轉(zhuǎn)嫁到買房者的身上
另一方面，短期二手房供應(yīng)不足，遠(yuǎn)期將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲�！兑庖�(jiàn)》的實(shí)行是的相當(dāng)部分二手房提前交易，而且由于部分二手房退出交易，意味著短期內(nèi)二手房將出現(xiàn)更大程度的供需矛盾，這勢(shì)必會(huì)在6月后短期內(nèi)將會(huì)推動(dòng)房租價(jià)格的上漲，由此帶來(lái)的后果是租房和購(gòu)房?jī)煞N經(jīng)濟(jì)行為替代性增加，雖然遠(yuǎn)期內(nèi)退出交易的二手房會(huì)重新回歸市場(chǎng)，面對(duì)更大的市場(chǎng)需求，這樣的房?jī)r(jià)下降的預(yù)期不能抵消供需矛盾帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。
�。ㄈ⿹駲C(jī)推出房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅
鑒于可能出現(xiàn)的稅收轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者一方，引起房?jī)r(jià)上漲局面的考慮，和個(gè)人所得稅短期內(nèi)推出個(gè)方面條件不太成熟的情況，筆者認(rèn)為推出調(diào)節(jié)力度較小的營(yíng)業(yè)稅可以試探市場(chǎng)的反應(yīng)情況，檢驗(yàn)市場(chǎng)的承受能力，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)需求各部分的變化情況，為以后推出個(gè)人所得稅積累經(jīng)驗(yàn)。由于營(yíng)業(yè)稅力度不是很大，市場(chǎng)最后不會(huì)產(chǎn)生不可控的局面，在試探當(dāng)中，稅總可以會(huì)同其他部門就房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅的出臺(tái)的相關(guān)信息共享，工作配合問(wèn)題等基礎(chǔ)性問(wèn)題進(jìn)行研究，等時(shí)機(jī)成熟，擇機(jī)推出。
