物業(yè)稅本質(zhì)上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有（不一定是所有）課征的財(cái)產(chǎn)稅。各國(guó)房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭；有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，如德國(guó)、美國(guó)、智利等；有的稱“地方稅”，如新西蘭、英國(guó)、馬來(lái)西亞等；中國(guó)香港則直接稱“物業(yè)稅”。盡管名稱不同，但在很多國(guó)家都是地方主體稅種，是一個(gè)比較成熟的稅種。
多數(shù)國(guó)家和地區(qū)開(kāi)征物業(yè)稅的目的是籌措地方財(cái)政收入，滿足地方支出的需要，即屬于財(cái)政型的物業(yè)稅；不過(guò)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)開(kāi)征物業(yè)稅的目的則是想通過(guò)該稅種，提高不動(dòng)產(chǎn)占有成本，從而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)和更有效的利用，提高不動(dòng)產(chǎn)的供給量�？偟膩�(lái)看，物業(yè)稅的設(shè)計(jì)存在一些特點(diǎn)。
稅基
從稅基看，分為對(duì)全部財(cái)產(chǎn)征稅（凈財(cái)產(chǎn)稅）和對(duì)特定財(cái)產(chǎn)征稅（土地稅、房屋稅）兩種情況。如丹麥對(duì)土地評(píng)估值課征土地稅，對(duì)建筑評(píng)估值課征勞務(wù)稅，對(duì)超過(guò)免征額以上的財(cái)富課征凈財(cái)富稅；俄羅斯則只對(duì)財(cái)產(chǎn)總價(jià)值課征財(cái)產(chǎn)稅。
稅率
從稅率設(shè)計(jì)看，比例稅率運(yùn)用比較廣泛，也有采納定額稅率和累進(jìn)稅率的。捷克規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)稅按不動(dòng)產(chǎn)面積每年計(jì)征0.1克朗-10克朗/平方米，土地稅按土地面積每年計(jì)征0.1克朗-1克朗/平方米；法國(guó)的凈財(cái)富稅按每年1月1日凈財(cái)富值實(shí)行0.5%-1.5%超額累進(jìn)稅率；韓國(guó)對(duì)土地和建筑物所征的稅是以財(cái)產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)按累進(jìn)稅率0.3%-10%征收的，另附加20%的國(guó)防附加稅。稅率的確定，有的由中央制定，有的由地方政府根據(jù)受益人的預(yù)算需要和預(yù)算周期而定。丹麥、法國(guó)和日本等國(guó)中央政府對(duì)地方政府征收的各種稅率規(guī)定了固定限額或最高額；荷蘭雖然對(duì)地方政府確定的稅率沒(méi)有總的限制，但法律要求業(yè)戶稅稅率不可超過(guò)用戶稅稅率的125%；以色列的空地財(cái)產(chǎn)稅稅率雖由地方確定，但要以中央政府的內(nèi)務(wù)部頒布的指導(dǎo)原則為基礎(chǔ)進(jìn)行年度通貨膨脹調(diào)整，內(nèi)務(wù)部必須批準(zhǔn)要征收的稅率。
起征點(diǎn)和減免稅
從起征點(diǎn)和減免稅看，有些國(guó)家或地區(qū)對(duì)物業(yè)稅規(guī)定了起征點(diǎn)，低于起征點(diǎn)的財(cái)產(chǎn)不征稅。如澳大利亞的維多利亞州有五個(gè)價(jià)值種類(lèi)，每升高一檔，稅率就相應(yīng)增加，對(duì)低于14萬(wàn)元的價(jià)值不征稅；日本規(guī)定，占有土地少于5000平方米時(shí)免征土地占用稅；在荷蘭，地方政府有權(quán)確定低于某一價(jià)值或面積的財(cái)產(chǎn)享受哪些免稅。對(duì)減免稅，不同的國(guó)家有不同的規(guī)定，但有一些共同的免稅項(xiàng)目，如公共用地（包括道路、公園等）、公共福利用建筑物（如圖書(shū)館、博物館以及非營(yíng)利性的醫(yī)院、養(yǎng)老院、孤兒院等）、外交使館等享受免稅。各國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)用地也給予不同程度的減免稅。
香港的物業(yè)稅
在香港，如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅是在每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，若物業(yè)擁有人為法團(tuán)并作出書(shū)面申請(qǐng)，則租金收入可視為公司營(yíng)業(yè)收入，免繳物業(yè)稅而征收利得稅。物業(yè)稅適用稅率為15%.
新加坡的物業(yè)稅
新加坡物業(yè)稅制新加坡物業(yè)稅是由新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)所有房產(chǎn)征收的稅種，包括針對(duì)中低收入者的政府組屋也必須交納物業(yè)稅。具體來(lái)說(shuō)，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類(lèi)型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%.
日本的財(cái)產(chǎn)稅制
日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅。目前，日本的財(cái)產(chǎn)稅主要對(duì)房地產(chǎn)取得和保有環(huán)節(jié)征收，對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入則主要征收所得稅和居民稅。
�。ㄒ唬┴�(cái)產(chǎn)取得課稅
注冊(cè)執(zhí)照稅和不動(dòng)產(chǎn)取得稅。日本實(shí)行財(cái)產(chǎn)登記制度，即取得土地房屋的人為保全其權(quán)利而進(jìn)行登記。該制度是日本對(duì)房地產(chǎn)取得和保有環(huán)節(jié)征稅的基礎(chǔ)。土地和房屋在市町村“房地產(chǎn)征稅臺(tái)賬”上分開(kāi)登記并向一般市民公開(kāi)。作為一項(xiàng)法定行政服務(wù)，自2003年起，除納稅人外，還允許租地人、租房人和其他相關(guān)者公開(kāi)閱覽臺(tái)賬登記的全部?jī)?nèi)容。這項(xiàng)政務(wù)公開(kāi)活動(dòng)使納稅人有機(jī)會(huì)比較自己與同一市町村內(nèi)其他人的房地產(chǎn)評(píng)估額，如對(duì)評(píng)估不服，可以向市町村的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)提出審查請(qǐng)求或向法院起訴。
在進(jìn)行登記時(shí)，取得房地產(chǎn)的人必須繳納注冊(cè)執(zhí)照稅。其稅率根據(jù)登記的種類(lèi)分別設(shè)定，如所有權(quán)保存登記稅率為4‰，對(duì)符合一定條件的新建住宅適用1 5%的稅率；為促進(jìn)房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，對(duì)新建住宅和二手房轉(zhuǎn)移登記則適用優(yōu)惠稅率。注冊(cè)執(zhí)照稅的計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)評(píng)估額、債權(quán)金額和不動(dòng)產(chǎn)個(gè)數(shù)。
房地產(chǎn)取得者還須繳納不動(dòng)產(chǎn)取得稅，該稅屬于都道府縣稅�？h稅務(wù)所憑借房地產(chǎn)登記證明，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核實(shí)后，向納稅人送達(dá)納稅通知書(shū)并征稅。征稅日期為買(mǎi)賣(mài)合同上顯示的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的日期。不動(dòng)產(chǎn)取得稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為4%，其減輕稅負(fù)的方法是變動(dòng)計(jì)稅依據(jù)，如2004年以房地產(chǎn)評(píng)估額的1/2作為計(jì)稅依據(jù)并減按3%征收。除因繼承、遺贈(zèng)、信托、轉(zhuǎn)讓擔(dān)保、土地規(guī)劃換地等取得的房地產(chǎn)不征此稅外，因買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、新建、改建等取得的房地產(chǎn)均征收該稅。其免征范圍為取得費(fèi)低于10萬(wàn)日元的土地、低于23萬(wàn)日元的房屋和構(gòu)筑物，以及用于公共和公益目的的道路用地及墓地等。
繼承稅與贈(zèng)予稅。日本繼承稅和贈(zèng)予稅目前均采用10%～50%的6檔累進(jìn)稅率。征稅對(duì)象包括土地、房屋、有價(jià)證券、現(xiàn)金、存款等，其中繼承稅來(lái)自房地產(chǎn)的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)占六七成，占直接國(guó)稅的3 4%.兩者的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)評(píng)估額。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)主要是市價(jià)（指在納稅期內(nèi)由不特定多數(shù)當(dāng)事人進(jìn)行正常自由交易時(shí)成立的價(jià)格）。為確保評(píng)估的公正合理，國(guó)稅廳規(guī)定了三項(xiàng)基本方針：評(píng)估的全國(guó)統(tǒng)一性；評(píng)估的簡(jiǎn)單明了性；評(píng)估的安全性。評(píng)估額通常設(shè)定得低于市價(jià)。免征繼承稅的財(cái)產(chǎn)包括墓地和供宗教、慈善、學(xué)術(shù)等公益事業(yè)用的財(cái)產(chǎn)。
�。ǘ┴�(cái)產(chǎn)保有課稅（即我們說(shuō)的物業(yè)稅）
固定資產(chǎn)稅。日本在改革地租、房屋稅時(shí)，明確了固定資產(chǎn)稅的征稅主體為市町村級(jí)政府，其收入全部歸市町村支配；計(jì)稅依據(jù)由工商業(yè)收益和住宅租賃額改為評(píng)估額；同時(shí)將征收范圍從房地產(chǎn)擴(kuò)大到折舊資產(chǎn)（房地產(chǎn)以外供經(jīng)營(yíng)用的資產(chǎn)）。固定資產(chǎn)稅實(shí)行臺(tái)賬征稅原則。市町村政府對(duì)土地、房屋、折舊資產(chǎn)分別設(shè)有征稅臺(tái)賬和補(bǔ)充征稅臺(tái)賬，后者是為遺漏登記的房地產(chǎn)實(shí)際所有人或使用人準(zhǔn)備的。凡是在臺(tái)賬上注冊(cè)登記的房地產(chǎn)所有人均為固定資產(chǎn)稅納稅人。固定資產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，原則上三年固定不變，從形態(tài)上區(qū)分為基準(zhǔn)年度評(píng)估額和比照基準(zhǔn)年度評(píng)估額，以區(qū)別不同情況、不同用途的房地產(chǎn)。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%.對(duì)公益事業(yè)、住宅用地（災(zāi)區(qū)）等，按照財(cái)產(chǎn)評(píng)估額給予一定比例減除。固定資產(chǎn)稅采用免征額制度，免征額為土地30萬(wàn)日元、房屋20萬(wàn)日元、折舊資產(chǎn)150萬(wàn)日元。免稅范圍則包括政府、皇室、郵政部門(mén)、自然資源機(jī)構(gòu)等的房地產(chǎn)，宗教法人、墓地、公路水路、國(guó)立公園和國(guó)家風(fēng)景保護(hù)區(qū)、國(guó)家重點(diǎn)文化歷史名勝、重點(diǎn)傳統(tǒng)建筑群保存區(qū)、學(xué)校法人取得的土地等。固定資產(chǎn)稅的減免優(yōu)惠則主要集中在一定面積的新建住宅、新建租賃住宅、市區(qū)再開(kāi)發(fā)工程建筑以及供老年人居住的優(yōu)質(zhì)租賃住宅上。日本房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)行市町村長(zhǎng)負(fù)責(zé)的房地產(chǎn)估價(jià)師制度。其步驟是，首先由市町村估價(jià)師將評(píng)估結(jié)果提交市町村長(zhǎng)，估價(jià)師評(píng)估所依據(jù)的是國(guó)土交通省土地鑒定委員會(huì)每年1月1日確定的公示地公示價(jià)格；然后，市町村長(zhǎng)根據(jù)全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施方案確定房地產(chǎn)價(jià)格并及時(shí)在房地產(chǎn)征稅臺(tái)賬上登記后公示。市町村房地產(chǎn)評(píng)估根據(jù)土地用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅、觀光、農(nóng)田等）和位置，在每一情況類(lèi)似地段（街道、交通、居住環(huán)境等）選出標(biāo)準(zhǔn)地和標(biāo)準(zhǔn)田。標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)格以地價(jià)公示價(jià)格的70%為尺度并根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整。城市規(guī)劃稅。
城市規(guī)劃稅的納稅人和征收方法的規(guī)定均與固定資產(chǎn)稅相同。不同的是，城市規(guī)劃稅的征稅對(duì)象為城區(qū)內(nèi)和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的房屋和土地，征收的稅款專(zhuān)項(xiàng)用于該區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃事業(yè)。折舊資產(chǎn)不包含在征稅對(duì)象范圍內(nèi)。最高限制稅率為1 3%.
韓國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅
韓國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從2000年初開(kāi)始過(guò)熱，其中投資客最為云集的首爾江南區(qū)房?jī)r(jià)漲幅已超過(guò)3倍。而2003年末，韓國(guó)政府采取了房地產(chǎn)遏制政策，以控制房?jī)r(jià)漲幅。目前韓國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%.而韓國(guó)在接下來(lái)的2年內(nèi)，還有可能進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財(cái)產(chǎn)稅和土地稅將會(huì)被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%
臺(tái)灣物業(yè)稅
按照我國(guó)臺(tái)灣物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，144平方米以上的房源，每年收取的稅費(fèi)將有可能在房屋總價(jià)的0.8%-1.5%/年。
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相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
