上周末，國(guó)稅總局傳出消息，談?wù)摱嗄甑奈飿I(yè)稅有望明年開(kāi)征。由于北京、遼寧、江蘇、深圳等10個(gè)省市已率先試點(diǎn)房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，俗稱“空轉(zhuǎn)”，因此一旦開(kāi)征，這10個(gè)省市將率先實(shí)施“空轉(zhuǎn)實(shí)”。
南京已經(jīng)開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)
“空轉(zhuǎn)”是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。“到目前為止，我們還沒(méi)接到國(guó)稅總局的任何指示。”昨天，江蘇省地稅局有關(guān)人士明確表示，在他看來(lái)，物業(yè)稅僅處于調(diào)研階段，離最終實(shí)施還有相當(dāng)一段時(shí)間，因此，網(wǎng)上的說(shuō)法并不可信。作為江蘇省的試點(diǎn)城市，南京物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”進(jìn)行得如何？南京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，今年以來(lái)，該市幾個(gè)區(qū)和一個(gè)縣已經(jīng)進(jìn)行了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，盡管沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，就是一種模擬征收。但他不肯透露擬定的起征點(diǎn)、免稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率等具體細(xì)節(jié)。
“物業(yè)稅和燃油稅一樣，已經(jīng)提了很多年，但一直沒(méi)有真正實(shí)施。”南京市納稅中心有關(guān)人士告訴記者，所謂“空轉(zhuǎn)”，就是正在進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總和測(cè)算，比如各個(gè)城區(qū)的房?jī)r(jià)均值，居民擁有住房的數(shù)量，經(jīng)適房、房改房、商品房等所占的比例等等，這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)將為物業(yè)稅的合理制定，提供有價(jià)值的參考信息。據(jù)該人士介紹，物業(yè)稅實(shí)施之前，至少需要經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)測(cè)算、匯總，上報(bào)國(guó)稅總局，提交人大討論，制定相關(guān)法律，最后才會(huì)落實(shí)實(shí)施，“這需要一個(gè)過(guò)程”。
物業(yè)稅征收是個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過(guò)程，一切“空轉(zhuǎn)”，都是為今后的法律更趨完善。南京市地稅人士說(shuō)，在“空轉(zhuǎn)”中，他們就碰到一些新問(wèn)題。比如，某人購(gòu)買了多處房產(chǎn)，其中有一套在尚未“空轉(zhuǎn)”的河北，那么，在全國(guó)沒(méi)有實(shí)施全面開(kāi)征的情況下，這套房產(chǎn)是否應(yīng)該征收物業(yè)稅，或者按照哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)征收，目前還沒(méi)有定論。
按何比例征收，市場(chǎng)猜測(cè)不一
關(guān)于物業(yè)稅按何比例征收，市場(chǎng)上有兩種說(shuō)法，一說(shuō)是按評(píng)估后房產(chǎn)總價(jià)的千分之八征收；一說(shuō)是按評(píng)估總價(jià)的1％征收，而業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)傾向于后者。也就是說(shuō)，經(jīng)過(guò)評(píng)估后，一套房產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)元，那當(dāng)年需繳納的物業(yè)稅就是1萬(wàn)元，房產(chǎn)價(jià)值每年都要評(píng)估一次，如果房?jī)r(jià)持續(xù)升值，意味著物業(yè)稅繳納數(shù)額也將逐年增加。
由于物業(yè)稅的作用之一是抑制過(guò)度占有資源，保護(hù)必要消費(fèi)。而“過(guò)度占有”，可能并不是按第幾套房來(lái)區(qū)分的，如果一個(gè)人只占有—套房，但是這套房非常大，且地處風(fēng)景名勝區(qū)，價(jià)值不菲，這套房子也得適用較高稅率。反之，如果一個(gè)人有2套房，但相加起來(lái)建筑面積也不過(guò)70—90余平方米的話，那這個(gè) “第二套”就不該課以重稅。另外，超出自住范圍用于出租獲利的房產(chǎn)，也將征收一定的物業(yè)稅。但這里面也有區(qū)別對(duì)待，比如單位面積價(jià)值高的別墅和豪宅，可能適用較高稅率；相反，單位面積價(jià)值較低的普通住宅，則適用較低稅率。
物業(yè)稅抑或控制房?jī)r(jià)
物業(yè)稅一旦出臺(tái)，那些手上有好幾套房產(chǎn)的富人；或者有余錢，正準(zhǔn)備投資房市的人，可能要受到一定影響了。江蘇省社會(huì)科學(xué)院田伯平教授認(rèn)為，按照目前的猜測(cè)，物業(yè)稅開(kāi)征后，一套房產(chǎn)可能產(chǎn)生幾千至上萬(wàn)元的稅款，絕對(duì)金額不是太大，但畢竟有抑制房?jī)r(jià)的作用。“目前房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，國(guó)家已經(jīng)相繼出臺(tái)了多個(gè)宏觀調(diào)控政策，物業(yè)稅也是其中之一。只要能夠抑制，哪怕少一點(diǎn)也是好的�！�
南京晨報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
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我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
