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物業(yè)稅演習(xí):個人先繳土地使用稅

2007-12-5 10:49 正保會計網(wǎng)!  】【打印】【我要糾錯

  在上海樓市正處由熱轉(zhuǎn)暖、甚或變涼的敏感時期,土地使用稅從天而降,一時引起媒體及百姓的熱切關(guān)注。近日,上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》:從今年起,按照最新稅額標準征收城鎮(zhèn)土地使用稅,最高征收標準為每年30元/平方米。值得關(guān)注的是,其它城市如深圳亦同期開征這一稅種。

  這是一個什么樣的稅種?在雜稅紛呈的當下房地產(chǎn)業(yè),許多人并不十分清楚,更難以忖測其影響力。其實,這并非新稅種,只是“老樹開新花”,1988年《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》發(fā)布,其中已明確規(guī)定對占有土地的企業(yè)和個人征收土地使用稅,但實際上一直未能有效落實,尤其對于個人而言,甚至本上沒征收。

  而隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進入“攻堅階段”,新政策的花樣差不多玩了一個遍,仍不能達到理想調(diào)控目標,不得已,只能翻揀出一些老規(guī)定,重新修訂、再次頒布,以發(fā)揮其早應(yīng)發(fā)揮的功用。如對二手房交易征收的個調(diào)稅、土地增值稅皆是如此。正是在這一宏觀背景下,2006年12月31日,國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉決定》,提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準至原來的3倍,并將城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。

  由此就可以明了,此次上海出臺的規(guī)定完全是響應(yīng)中央號召,屬于去年年底國務(wù)院相關(guān)文件的地方性執(zhí)行細則。它具有三點精神:其一、整體上稅率標準大幅提高了2倍左右(按上海市具體情況落實);其二、首次明確強調(diào)要對個人征收;其三、對企業(yè)征收的力度將明確加強。

  這一稅收新政的影響力比較明確,必將加大企業(yè)和個人持有物業(yè)的成本,對于喜歡囤地和持有大量物業(yè)的開發(fā)商而言,這是一個十足的壞消息。筆者此文重點談?wù)剬人的影響。上海城鎮(zhèn)土地使用稅按照區(qū)域不同共分6級,各級土地每平方米年稅額分別為1.5元至30元不等。如果一套建筑面積為200平米的內(nèi)環(huán)一級地段房子(高檔公寓),容積率為2.5,則其一年土地使用稅額為30元*80平方米=2400元;這點錢對于住高檔公寓的業(yè)主也說算不了什么,比物業(yè)費便宜多了。如果一套建筑面積為100平米外環(huán)附近四級區(qū)域的房子(普通住宅),容積率為2,則其一年土地使用稅額為6元*50平方米=300元,也沒多少錢,普通百姓也不會為此大感“肉疼”。

  這是從理論上進行分析,其實具體執(zhí)行到什么程度還很難說。在法制化程度較高的發(fā)達國家,個人照章納稅是件很嚴肅的事,而目前我國的現(xiàn)狀是個人納稅不積極、政府缺少有效監(jiān)管手段。就房地產(chǎn)稅而言,個調(diào)稅、土地增值稅都存在這一現(xiàn)象,最后都是在原有稅率上大打折扣。因此,真正的自住消費群體目前不必為此而擔(dān)心。而且在隨后出臺的《上海市地方稅務(wù)局關(guān)于征收2007年度城鎮(zhèn)土地使用稅的通告》中明確:個人住宅仍屬于免征范疇,由此可見針對個人住宅征稅還有一個緩沖期。

  如果未來真要開征,則對于手中握有多套房子的投資投機都而言,無疑將是一筆不大不小的新增負擔(dān)。其實從政策的出發(fā)點觀察,主要目的也正是為了抑制企業(yè)囤地捂盤、散戶投資投機、海外基金整棟收購;蛟S會有人說,地產(chǎn)商和投資客會借此提高房價轉(zhuǎn)嫁成本,但筆者一直認為會不會轉(zhuǎn)嫁關(guān)鍵要看市場形態(tài),如果樓市步入盤整甚至是下調(diào),則不由賣方說了算。因此,征收土地使用稅短期基本不會影響房價。作為目前房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的惟一稅種,土地使用稅的重征預(yù)示著國家對于物業(yè)稅的重視程度,或許這正是一次熱身。

  相關(guān)專題擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫

  [編者按]:前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題,已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程,可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求,限制投資性需求,抑制投機性需求,加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。

  知識點小貼士:

  什么是物業(yè)稅?  物業(yè)稅,又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”,主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。

  從理論上說,物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅,是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此,首先政府必須尊重國民的財產(chǎn),并為之提供保護;然后,作為一種對應(yīng),國民必須繳納一定的稅收,以保證政府相應(yīng)的支出。

  報載:“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點,上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。

  編輯留言:

  我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾,占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足,房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下,盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn),豪華住宅,牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲,也為投資投機者提供了空間,更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng),優(yōu)先保證土地的供應(yīng),同時加以配套的打擊投資投機行為。

  可見調(diào)控房價需要從需求和供給雙方面下手,目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控,長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向,也存在效率損失,因此從長久之計考慮,健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施,其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。

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