控制商品價(jià)格的上漲，除了增加供給以外，就是約束需求。而約束需求的政策，通常是采取相對(duì)偏緊的貨幣政策與財(cái)稅政策。以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策多集中在增加供給和改善供給結(jié)構(gòu)（包括建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房）上，對(duì)于約束需求重視不夠。結(jié)果是，房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作成風(fēng)，屯房屯地問(wèn)題突出，住房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重失衡。鑒于房產(chǎn)空置與投機(jī)問(wèn)題突出，有不合理需求推波助瀾的成分，說(shuō)明從需求端出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策十分必要。人民銀行已經(jīng)出臺(tái)了針對(duì)第二套房的信貸政策，出臺(tái)針對(duì)住房的不動(dòng)產(chǎn)稅政策或者說(shuō)物業(yè)稅政策也箭在弦上。
空置房產(chǎn)，既意味著公共空間的不合理利用，也意味著高資源消耗產(chǎn)生低效率甚至無(wú)效率利用，這與節(jié)能降耗減排的國(guó)家目標(biāo)相違背。因而，房產(chǎn)不應(yīng)用來(lái)投資升值，也沒(méi)有必然的一直升值一說(shuō)。美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)和房產(chǎn)價(jià)格的下跌，恰恰說(shuō)明投資房產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可低估。從資源配置的合理性角度出發(fā)，房產(chǎn)應(yīng)該還原其本來(lái)的價(jià)值定位，即居住。由此，我們可以將房產(chǎn)分為兩類(lèi)：一類(lèi)是以購(gòu)房作為居住用途的房產(chǎn)，一類(lèi)是投資等待升值的房產(chǎn)。從我國(guó)的國(guó)情來(lái)看，前一種購(gòu)買(mǎi)行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)，后一種行為得到約束。事實(shí)上，正是后一類(lèi)投資中的非理性行為加速了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格的上升。
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者斯蒂格里茨曾經(jīng)指出，政府糾正市場(chǎng)失靈的四大優(yōu)勢(shì)是：征稅權(quán)、禁止權(quán)、處罰權(quán)、交易成本。征稅權(quán)被作為政府抑制市場(chǎng)失靈的首要手段。由于稅收的行為效應(yīng)，在一些國(guó)家，稅收甚至可以影響結(jié)婚與離婚的時(shí)間。比如，如果一場(chǎng)婚禮在12月31日舉行，美國(guó)的稅法也會(huì)認(rèn)為男女雙方已經(jīng)結(jié)婚一年整，會(huì)按年對(duì)家庭征收所得稅。結(jié)果當(dāng)然是，選擇1月結(jié)婚比在12月結(jié)婚更劃算。
我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，也應(yīng)該屬于對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的調(diào)節(jié)，當(dāng)然會(huì)產(chǎn)生行為效應(yīng)。征收不動(dòng)產(chǎn)稅后，投資房地產(chǎn)等待升值的資本將會(huì)發(fā)現(xiàn)投資不再具有增值作用，而且還要承受利率與稅收方面的雙重負(fù)擔(dān)，必定會(huì)大規(guī)模撤出市場(chǎng)。
目前，提出的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅的開(kāi)征模式有兩種，一是按照房地產(chǎn)的價(jià)值征收不動(dòng)產(chǎn)稅，一種是按照房地產(chǎn)的面積征收不動(dòng)產(chǎn)稅。在我國(guó)，由于缺乏房地產(chǎn)估價(jià)的歷史基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)又時(shí)不我待，按照房地產(chǎn)估價(jià)方法征收不動(dòng)產(chǎn)稅有一定難度。而且，許多城鎮(zhèn)居民還居住在老城區(qū)，居住面積不大，收入水平不高，但是其居住區(qū)位條件優(yōu)越，市場(chǎng)估價(jià)值可能相對(duì)較高，會(huì)加重這些居民的負(fù)擔(dān)。因而，按照房產(chǎn)面積征收不動(dòng)產(chǎn)稅比較可行。
在具體設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)稅征收方案時(shí)，可以參照個(gè)人所得稅的形式，將滿(mǎn)足家庭基本需求的居住面積設(shè)置為起征點(diǎn)，對(duì)超過(guò)起征點(diǎn)的居住面積按照一定標(biāo)準(zhǔn)征收不動(dòng)產(chǎn)稅。可以考慮設(shè)置若干等級(jí)級(jí)別，征收累進(jìn)稅。超過(guò)越多，征收的稅率越高。對(duì)于別墅等高檔房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)稅征收，應(yīng)該與普通房地產(chǎn)有所區(qū)別。
一個(gè)盡人皆知的常識(shí)是，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過(guò)了百姓的收入水平。這種扭曲不僅是一種價(jià)值的扭曲，更重要的是，對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化方向的扭曲。因而，必須用國(guó)家力量加以干預(yù)。不能說(shuō)價(jià)格上升就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，價(jià)格下降就是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。難道中國(guó)的老百姓天生就是替人扛高房?jī)r(jià)的，只能任由投機(jī)炒作之風(fēng)盛行打壓社會(huì)大眾？
�。ㄗ髡邽橹袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員 周民良）
相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶(hù)型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶(hù)型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
