將毛坯房變?yōu)榫b修、從物業(yè)費(fèi)中分一杯羹、增加廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用……本月開(kāi)始國(guó)家對(duì)土地增值稅的清算政策出臺(tái)后，廣州不少房地產(chǎn)發(fā)展商正采取“太極推手”化解增值稅壓力。
精裝修利潤(rùn)高達(dá)三四倍
一位不愿透露姓名的發(fā)展商人士向記者透露，目前發(fā)展商主要通過(guò)增加一些“無(wú)形成本”來(lái)進(jìn)行避稅，其中，“將毛坯房變?yōu)榫b修”是最為普遍的方法�！鞍l(fā)展商把普通公寓變?yōu)榫b修房，通過(guò)與裝修公司‘聯(lián)動(dòng)’，就能恰到好處地增加開(kāi)發(fā)成本，降低賬面利潤(rùn)。”該人士表示，例如簡(jiǎn)單裝修一般指廚房、衛(wèi)生間中的設(shè)備，還有房屋粉刷，僅此一項(xiàng)利潤(rùn)就能達(dá)100%～200%；如果是高檔精裝修，包括電視、電腦、網(wǎng)線(xiàn)、音響、空調(diào)……一應(yīng)俱全，按照每一個(gè)單項(xiàng)集中采購(gòu)的方式，精裝修房屋銷(xiāo)售利潤(rùn)可高達(dá)300%～400%.
開(kāi)發(fā)商為避稅增加成本
據(jù)介紹，為了確保整個(gè)裝修經(jīng)費(fèi)變?yōu)槠髽I(yè)的成本開(kāi)支，房屋發(fā)展商往往采取通過(guò)尋找關(guān)聯(lián)裝修公司，或者自行成立裝修公司的做法，確保能夠簽訂多家裝修訂單。按照統(tǒng)計(jì)學(xué)的計(jì)算方法，關(guān)聯(lián)企業(yè)的高成本支出最終仍計(jì)算為開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本。
記者在采訪中了解到，“提供建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用”和“增加廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用”也是比較容易做到和常見(jiàn)的方法。發(fā)展商在進(jìn)行這些操作時(shí)，同樣也是通過(guò)聯(lián)裝修公司來(lái)增加成本；而聯(lián)裝修公司一般都會(huì)十分配合，因?yàn)樗麄儾幌胧ヒ粋�(gè)合作客戶(hù)。
資金從沿海轉(zhuǎn)向中西部
白云區(qū)某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)認(rèn)為，土地增值稅清算對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是一道“催命符”，就算是對(duì)實(shí)力雄厚的大企業(yè)而言，壓力也一點(diǎn)不小。因?yàn)榇笃髽I(yè)具有樓盤(pán)戰(zhàn)線(xiàn)長(zhǎng)及一定土地儲(chǔ)備的優(yōu)勢(shì)，往往能夠利用這些優(yōu)勢(shì)打“擦邊球”，增加成本減少稅收壓力。從2006年中央多次宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，敏感的開(kāi)發(fā)商早就把一部分資金從北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市抽出，向中西部省區(qū)的二線(xiàn)甚至三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，一方面是進(jìn)行土地儲(chǔ)備，另一方面也是在謀求“別墅型”、“休閑豪華型”樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的空間。
寒桐（廣州）投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，發(fā)展商可通過(guò)一些合理的方法進(jìn)行避稅，但如果政府認(rèn)為發(fā)展商申報(bào)的成本不合理，一般都會(huì)采取行業(yè)平均成本方法來(lái)征稅，這樣發(fā)展商未必能夠完全達(dá)到避稅的目的。事實(shí)上，發(fā)展商應(yīng)不追求高額利潤(rùn)，而是要不斷擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)，瞄準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)開(kāi)發(fā)一些中檔產(chǎn)品。
信息時(shí)報(bào)
相關(guān)專(zhuān)題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開(kāi)了該不該開(kāi)征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說(shuō)是在稅總的意料之外的。最后不得不專(zhuān)門(mén)出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開(kāi)發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭(zhēng)鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專(zhuān)題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專(zhuān)題：土地增值稅清算動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？開(kāi)發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國(guó)家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的動(dòng)作，這種說(shuō)法是無(wú)論如何都不能成立的。開(kāi)發(fā)商對(duì)于國(guó)家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤(rùn)，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽(tīng)的言論來(lái)制造緊張氣氛，目的無(wú)非在于讓原本緊張的市場(chǎng)再次緊張，在民眾心中形成“房?jī)r(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？通過(guò)這樣的專(zhuān)題我們不難發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見(jiàn)，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺(jué)。國(guó)家每個(gè)政策都會(huì)形成房?jī)r(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問(wèn)題，市場(chǎng)緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房?jī)r(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開(kāi)發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
