中央財經大學稅務學院副院長劉桓分析：以一家三口人的平均值計算，一個家庭的平均居住面積就是120平米，而我國各地的建筑標準和核算標準很不統(tǒng)一，國家有關部門允許的浮動范圍是20%.120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個界定值。
王峻鋒焦急地翻出自己的房產證，定睛看去，上面標明的建筑面積為146.7平米，他開始擔心起來。因為他通過朋友打聽到，即將開征的房產物業(yè)稅的起征點可能是144平米：“我家房子差了兩平米，正在這個檻上，冤！”
什么是房產物業(yè)稅？
12月15日，建設部副部長劉志峰一語點破個中玄機：就像買車一樣，雖然買的時候掏了一二十萬元錢，但要用車，各種費用包括養(yǎng)路費等也不便宜，有的時候買得起用不起。將來對大戶型住宅也會采取相似措施。
他還透露，建設部等部委正研究收取住房“保有環(huán)節(jié)”稅費的問題，以此引導對中小套型住宅的消費。而所謂“保有環(huán)節(jié)稅費”的集中代表正是物業(yè)稅。
隨后，業(yè)界和媒體嘩然。
房產界認為，這將會帶來整個行業(yè)的一次洗牌。媒體關注更多的是“物業(yè)稅如何抑富，又如何濟貧；此舉是否會降低百姓購房門檻，有沒有可能增加購房者的稅負？”更多人產生疑慮：多大的房子才算“富”？已經買了房子的人還需不需要繳稅？要繳多少稅？
這些疑問將在未來一年里得到徹底解決。據(jù)中央財經大學稅務學院副院長劉桓透露，國家稅務總局已經責成北京、上海、深圳等地稅務部門牽頭，全國性的房源普查工作將在近日陸續(xù)展開。普查工作大致持續(xù)一年左右的時間，“只有完成了這項基本工作，物業(yè)稅的推行才能有基礎。”劉桓說。真正推行物業(yè)稅要到2008年。
降低目前房價最高可達35%
2006年5月底，物業(yè)稅改革國際研討會在北京召開。按照既定規(guī)劃，國務院發(fā)展研究中心發(fā)布了第二期物業(yè)稅改革研究成果，首次提出了中國實行物業(yè)稅改革的3個備選方案：
一是“小改”方案：征收對象保持現(xiàn)有格局不變，對現(xiàn)有的房地產稅種進行合并調整。二是“中改”方案，即在城市范圍內構建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。三是“大改”方案，就是城市和農村范圍內構建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。
劉桓認為，“中改”方案就目前而言更具備可操作性。因為房地產業(yè)的主要問題集中在城市。
據(jù)了解，目前房地產企業(yè)繳納的稅種一般有14個，而在北京，房地產征收的各種名目的稅費有40余種，有的地方甚至多達近100種。這些稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多且重；交易環(huán)節(jié)相對偏輕，而保有環(huán)節(jié)稅負幾乎為零，比如對個人占用多套房產幾乎不征稅。開發(fā)環(huán)節(jié)的大部分稅負最終被房地產商攤入了成本，這客觀上刺激了房地產投機行為。
劉桓介紹說：“目前的房地產稅收政策是向房地產企業(yè)一次性征稅，再由其轉嫁給消費者，因此必然導致房地產價格高，從而影響到房地產市場的啟動，不符合國際慣例�！彼^物業(yè)稅簡單地說，就是向房產的擁有者征稅，將土地增值稅、土地使用稅、房產稅、土地出讓金等現(xiàn)行的稅種合并統(tǒng)一。使得房產的購買者在買房階段稅費降低，在擁有房產后則要逐年繳納物業(yè)稅，即將原來間接向房產消費者一次性征收的有關稅種變?yōu)橹鹉晗蛳M者直接征收。從理論上說，購買新房這一環(huán)節(jié)消費者支付的購房成本自然降低，房價也會隨著下浮。
財政部財科所研究室主任張學誕表示，在目前不規(guī)范的市場環(huán)境中，房地產的投機行為表現(xiàn)之一是“炒樓”，出現(xiàn)了“溫州炒房團”這樣的“專業(yè)炒家”。近乎瘋狂的“炒樓”行為導致許多城市房價飆升，增加了實際需求者的購房成本。開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房價下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價物業(yè)的轉手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。
因此，根據(jù)預測，開征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房價降低10-20%，降價幅度最高甚至可達35%以上。
據(jù)估算，由于地價和相關稅費分70年交，也就意味著占住宅成本30%的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1/70，其余在其后的69年中交納，成本下降了98.57%，表現(xiàn)在總房價中，成本就下降了29.57%.理論上講，目前每平方米售價在6000元的房子，新政策出臺后按每平方米4200元銷售就可贏利。
同時，劉桓分析，由于物業(yè)稅帶來的購房容易養(yǎng)房難的情況，手頭有多套房屋的人還會因養(yǎng)房費用的增加而拋房，促進房屋資源的再分配。
跡象表明，物業(yè)稅的推行勢必會降低購房者購房門檻。
為何專家推定為144平米？
“如果富人占有一所很大的別墅，大到可以盡情地養(yǎng)花、養(yǎng)鳥、養(yǎng)寵物，盡管他是花錢買的，但由于他占有了這么一大塊優(yōu)質資源用于奢侈性消費，全社會用來提供國民財富的資源就少了一塊。由于土地等資源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、窮人的利益就受到損害了呢？能夠帶來國民財富增加的寶貴資源被富人奢侈性消費占用，這對社會發(fā)展顯然是不利的。那怎么辦呢？就用物業(yè)稅來調節(jié)。要么你交很重的稅負，要么你把這個大園子用于經營性用途，比如說改成能為國民財富帶來增量的星級酒店。迫使富人不能浪費有限的資源，這不僅合法，而且也很公平。”
建設部政策研究中心主任陳淮舉例說，這就叫“抑富”，目的在于使有限資源得到合理均衡。對于“濟貧”，張學誕的解釋是：對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對特別貧困家庭居住劣房者實行免稅政策。
從房屋面積上而言，目前，部分專家認為貧富之間的界定值為144平方米。
劉桓說，這個數(shù)值是有充分換算依據(jù)的。他認為，按照國際通行做法結合我國人均住房實際情況，將人均居住面積確定為40平米最為合適。那么，以一家三口人的平均值計算，一個家庭的平均居住面積就是120平米，而我國各地的建筑標準和核算標準很不統(tǒng)一，國家有關部門允許的浮動范圍是20%.120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個界定值。
也就是說，房屋面積在144平米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
但此種說法沒有得到國家有關部門的印證。最終落實的物業(yè)稅起征面積，建設部有關人士說：“這是一個首要解決的問題，但目前尚未確定�！�
衛(wèi)明不動產智庫的負責人蔡為民認為，征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，國家鼓勵90平方米以內的戶型開發(fā)和消費，不干預90-140平方米房型的開發(fā)和購買，但是對140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。
開征物業(yè)稅重點是第二套住房？
物業(yè)稅的征收并非一個界定值所能解決，問題千絲萬縷。
劉桓認為，作為財產稅，物業(yè)稅具有調節(jié)財富分配的功能，因此對消費者第一套房產可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。
但是，什么是第二套住房呢？
陳淮分析：一個富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風景名勝區(qū)，價值不菲，這套房子也得適用較高稅率。在前幾年“房改”中，一些中央機關的干部按級別應享受一定的住房面積，但當時單套面積沒有那么大的，很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。也就是上世紀80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但所謂“2+1”或者“2+2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因為不論按干部住房標準還是從自住性住房的必要標準看，他們的居住總面積并未“超標”。
因此原則說，物業(yè)稅應按個人持有的資產價值征稅，而且是按現(xiàn)值征稅，不是按“第幾套”征稅。
還有一個人們最為關注的問題，就是開征物業(yè)稅時是不是只對此后購入的新房征收，以前買的就不能再追征了？
陳淮切中要點地分析說，這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因為現(xiàn)在收取的土地出讓金實際上是個“費”、“租”、“稅”混淆的產物，其中確實已經包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題，那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對所有住房征收了。那種“不能追征”的說法是把交易環(huán)節(jié)的稅負和持有環(huán)節(jié)的稅負混為一談了。物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個小區(qū)，這個小區(qū)的房地產就升值了。政府需要通過征收物業(yè)稅的方式把這個增值的好處部分地轉移到公共利益中來。
正因此，我國將要推行的物業(yè)稅制可能規(guī)定，每年交納的物業(yè)稅稅率將隨市場房價變化而有所提升。
物業(yè)稅起征稅率0.8%？
現(xiàn)供職于中國土地勘測院政策研究中心的章波，還在南京大學城市與資源學系讀書時，就和老師黃賢金等人完成了一篇關于物業(yè)稅的論文。
最近，他的這篇論文，應科技部要求被譯為英文版，供有關方面參考。他在論文中以南京為例，根據(jù)當?shù)厝司杖霠顩r、人均居住面積等因素，最終得出適合當?shù)氐奈飿I(yè)稅的稅率應當控制在0.8%左右的結論。
而據(jù)報道，目前從全國各物業(yè)稅模擬試點城市的實際情況分析，中央財經工作領導小組的有關專家已作了測算，如果按照0.8%的稅率征收物業(yè)稅，不會增加居民的稅收負擔。
劉桓介紹說，按照世界各國的一般情況來看，財產的原值與財產的寄存期是基本相當?shù)�。�?jù)此設計出來的物業(yè)稅雖然征收辦法可以有很多選擇，但是物業(yè)稅征收的一個大體原則是1：1，也就是物業(yè)稅與財產原值的比例大體上是1：1.物業(yè)稅開征后，包括房產稅、土地出讓金等在內的7種稅費將被從房價中剔除。也就是說，一套目前賣50萬元的房子，在物業(yè)稅開征后，價格將可能變成30萬元左右。按照1：1原則征收的物業(yè)稅中的“1”不是目前的50萬元，而是剔除稅費后的30萬元。
而且，這筆物業(yè)稅是分攤在70年中繳的，每年只繳全部稅款的1-2%左右。
也有一種說法認為，在具體實施中，物業(yè)稅很可能以房地產的市場平均價格為基本計稅依據(jù)，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據(jù)；鑒于中國地區(qū)之間經濟發(fā)展極不平衡，國家應當確定物業(yè)稅幅度在0.1-3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應稅房地產的位置和用途，具體確定適用稅率。
中國人民銀行行長助理、長期致力于物業(yè)稅研究的易綱教授表示，物業(yè)稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級，征收和規(guī)范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個地方來定，全國不會實行統(tǒng)一稅率。
“考慮到首次開征房地產稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可以設定在0.3%至0.8%之間�！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組曾經透露。
由此看來，物業(yè)稅開征稅率0.8%的觀點占據(jù)主流。
法制網
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
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我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
