對(duì)處于“調(diào)控疲勞”、“越調(diào)越高”的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，僅靠加息、提高首付或征收物業(yè)稅來(lái)降房?jī)r(jià)，可能不完全切合實(shí)際。那房市調(diào)控該如何出拳才能真正收效呢？
中國(guó)人民銀行今年第四次加息悄然而至。在部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速攀升的背景下，此前關(guān)于央行將提高住房貸款首付比例的傳聞，以及有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者提出的盡快開(kāi)征物業(yè)稅、取消期房銷(xiāo)售制度、抑制住房投資需求等建議不一而足，是否意味著新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控又將拉開(kāi)帷幕？
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任印坤華教授卻并不這么認(rèn)為。在他看來(lái)，最近一段時(shí)間，主要是美國(guó)的次級(jí)抵押貸款出了問(wèn)題，有把房貸風(fēng)險(xiǎn)放大的傾向�！岸覀儸F(xiàn)在房貸不存在次級(jí)抵押的問(wèn)題”，印坤華認(rèn)為，“目前中國(guó)的信貸資產(chǎn)里，實(shí)際上房貸仍是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不良貸款率也是最低的，在1%以下�！�
在中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，提高第二套房的貸款首付，抑制投資性的需求，是有必要的，而且國(guó)外也是這么做的。但是，作為自住性的第一套房，如果提高首付，等于提高了一般消費(fèi)者的購(gòu)房門(mén)檻。
事實(shí)上，恰恰是這部分“一般消費(fèi)者”對(duì)房貸首付、對(duì)貸款利率最為敏感，而提高首付比例并不會(huì)成為一些住房投資者的負(fù)擔(dān)。經(jīng)歷這一輪加息，5年以上房貸利率已由2004年10月前的5.04%上升到目前的7.56%，提高了50%，一位房地產(chǎn)公司的朋友告訴記者，“買(mǎi)我們房的人大部分首付都超過(guò)50%.”這位朋友所在公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)在北京五環(huán)外，每平方米價(jià)格過(guò)萬(wàn)。印坤華指出，2005年就提出要提高第二套住房首付比例，但政策執(zhí)行不力，其重要原因在于銀行放房貸的積極性高。作為近年來(lái)調(diào)控房市的重要手段之一，利率調(diào)整收效并不顯著。
目前，各路專(zhuān)家學(xué)者的意見(jiàn)又轉(zhuǎn)向稅收政策。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一建議，加速推進(jìn)物業(yè)稅出臺(tái)，減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅；國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組建議，選擇部分問(wèn)題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，抑制商品房的投機(jī)性需求，以緩解供求緊張的矛盾，從而達(dá)到抑制高房?jī)r(jià)的目的。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，許多國(guó)家也都把打擊投資性購(gòu)房作為控制房?jī)r(jià)的重要手段。購(gòu)房者必須向政府交納多種與房屋有關(guān)的稅，如地皮稅、住房稅、空房稅等。
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相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶(hù)型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶(hù)型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
