近日，在“改變城市的力量”中國(guó)地產(chǎn)峰會(huì)上，北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(zhǎng)春表示，物業(yè)稅可能明年試點(diǎn)，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收。馮長(zhǎng)春解釋說，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征。繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。
回顧2007年，北京、上海寫字樓大單交易頻現(xiàn)，而專注于住宅類的投資者，也紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，因此很多投資者認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是“避風(fēng)港”。如果物業(yè)稅空降商業(yè)地產(chǎn)，是否嚇跑投資者？商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓將面臨怎樣的局面，業(yè)內(nèi)人士發(fā)表了不同的看法。
甲方：征收物業(yè)稅投資者將撤市
商業(yè)地產(chǎn)投資將減少——云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院財(cái)稅金融系主任郭樹華
開收物業(yè)稅后，很多投資者可能不會(huì)再購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)了。與購(gòu)買住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)都是投資或投機(jī)的，沒有剛性需求。國(guó)家宏觀調(diào)控拿這部分開刀，很容易就會(huì)抑制這部分需求，調(diào)控的效果可能會(huì)短而快。像在二線城市，商業(yè)投資原本就比較謹(jǐn)慎，當(dāng)物業(yè)稅開收后，調(diào)控的效果會(huì)更加明顯。因此在國(guó)家宏觀調(diào)控步伐趨緊的情況下，物業(yè)稅的出臺(tái)，必然會(huì)減少二三線城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資需求。
征收物業(yè)稅將會(huì)嚇跑投資者——新塘牛仔城副總經(jīng)理何小蓮
如若在商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，那對(duì)行業(yè)的發(fā)展將造成比較大的影響。之前國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控主要集中在對(duì)住宅方面，而商業(yè)地產(chǎn)很少涉及，像房貸新政對(duì)住宅的規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)就不受限制。正因?yàn)槿绱�，商業(yè)地產(chǎn)也成了很多投資者的“避風(fēng)港”，如若國(guó)家在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域征收物業(yè)稅，或許會(huì)將投資者嚇跑。
乙方：物業(yè)稅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響程度有限
需求量的增加將化解稅負(fù)——沈陽穗港房地產(chǎn)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)王維旭
對(duì)于大量蓄意囤積土地、虛抬炒作房?jī)r(jià)的地產(chǎn)商來講，物業(yè)稅的開征，勢(shì)必在一定程度上影響到其次年的開盤量和入市量，但對(duì)于那些理性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)稅的征收，對(duì)其實(shí)質(zhì)性的影響是有限的。
目前對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房保有環(huán)節(jié)已經(jīng)征收了不低的稅費(fèi)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在保有環(huán)節(jié)已經(jīng)面臨2項(xiàng)房產(chǎn)稅收：房產(chǎn)稅，以租金或房產(chǎn)原值為基準(zhǔn)征收，內(nèi)資企業(yè)為租金的12%，外資企業(yè)為賬面值的0.8%-1.0%左右；土地使用稅，按照占地面積，固定額度征收。
在保有環(huán)節(jié)已征重稅的前提下，加征物業(yè)稅，雖然增加了這些企業(yè)的持有物業(yè)成本，但并沒有直接影響其租賃需求，因而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響相對(duì)較小。目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康，出租率持續(xù)提升，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)公司將有能力在不影響需求的情況下，將增加的成本部分轉(zhuǎn)嫁給需求方。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，私營(yíng)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力愈漸增強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求有增無減。而且，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅試運(yùn)行，應(yīng)該伴隨對(duì)原有稅種的整合。如此之下，商業(yè)地產(chǎn)持有成本大幅提升的可能性較小。
物業(yè)稅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響不會(huì)太大——北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理姜煒
如果物業(yè)稅空降商業(yè)地產(chǎn)，那么原有稅種將會(huì)進(jìn)行整合，這樣才符合國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控政策，如果不進(jìn)行整合將加重開發(fā)商和持有者的負(fù)擔(dān)。但從商業(yè)地產(chǎn)的整體看，一旦物業(yè)稅實(shí)施對(duì)其的影響也不會(huì)太大。任何的宏觀調(diào)控都不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)期的影響。所以，如果對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅，短期之內(nèi)必然會(huì)引起很大的影響，但是長(zhǎng)期來看一定是價(jià)值的回歸。就目前的情況而言，企業(yè)是不會(huì)進(jìn)行大的調(diào)整的，只有正式出臺(tái)后才能切實(shí)的判斷其對(duì)市場(chǎng)的影響。一旦物業(yè)稅的征收使開發(fā)商或持有者的成本大幅提高，房?jī)r(jià)和租金必然高升，那樣將影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，這顯然是政府不愿意看到的。
稅負(fù)未必會(huì)有較大增加——東方證券王樹娟
物業(yè)稅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)股的影響機(jī)理有所不同。僅增加這些企業(yè)的持有物業(yè)成本，但不會(huì)直接影響租賃型需求，因而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)股的影響相對(duì)較小。另外，現(xiàn)有租賃型企業(yè)已經(jīng)面臨較高的保有成本，若伴隨稅種整合，稅負(fù)未必會(huì)有較大增加。
豪宅之窗
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
