想是一回事，做又是另一回事，好不容易要開始實轉(zhuǎn)的物業(yè)稅便是如此。
在北京兩會期間，北京市地稅局局長王紀(jì)平一句“北京正申請物業(yè)稅實轉(zhuǎn)試點”的表態(tài)，激起反響無數(shù)，而暫不針對住宅實轉(zhuǎn)的路徑選擇，也幾乎讓人們篤定，商鋪投資將成為最大的“受害者”。除北京外，多個城市向國家稅務(wù)總局和財政部遞交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的申請方案。
然而，深入了解情況之后，可以發(fā)現(xiàn)，實轉(zhuǎn)階段的物業(yè)稅對商鋪、商業(yè)地產(chǎn)的投資所造成的影響，在短時期內(nèi)很難得以表現(xiàn)。
并非新稅
正當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)的投資者，對有望“實轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅“如臨大敵”之時，事實卻遠(yuǎn)沒有他們想象得那么糟糕，雖然物業(yè)稅的名字對于投資者來說是全新的，但是，這卻并非是一個新開征的稅種，記者掌握的情況表明，至少在實轉(zhuǎn)階段，物業(yè)稅基本不會造成額外的負(fù)擔(dān)。
“原來的經(jīng)營性物業(yè)也要繳納城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅和相關(guān)的營業(yè)稅”，中央財經(jīng)大學(xué)稅收學(xué)院副院長劉桓告訴記者，他曾在北京市地稅局掛職鍛煉擔(dān)任副局長，對于物業(yè)稅的實操問題多有了解，按照他的說法，實轉(zhuǎn)的物業(yè)稅，實際上是把原有的稅種平移到物業(yè)稅環(huán)節(jié)征收，這與外界普遍認(rèn)為的新稅種大有區(qū)別。
沈顥“租客”們的經(jīng)歷，也證實了劉桓的說法。他是一位資深投資寫字樓的投資客，租賃他寫字樓辦公的“租客”們告訴他，在這里辦公營業(yè)，除了需要繳納一般的企業(yè)所得稅等稅種之外，還要上繳城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，這種稅負(fù)按照規(guī)定通常由實際經(jīng)營者繳納。
“根據(jù)我的了解，他們（租客）要繳的這個稅不高，大概每年幾萬塊錢�！鄙蝾椣蛴浾呋貞�。相比于租客向他支付的租金，這筆稅賦幾乎算不上太大的數(shù)額。而且，沈顥還發(fā)現(xiàn)，不僅寫字樓的使用者需要繳納這種稅賦，同樣租賃他商鋪的經(jīng)營者也需要繳納這樣一筆稅賦，只不過科目為“營業(yè)稅”，據(jù)沈顥了解，這兩種稅賦的總額，大體相當(dāng)。
記者了解到，目前我國涉及房地產(chǎn)、房產(chǎn)領(lǐng)域的稅賦，大體可分為兩類，一是交易環(huán)節(jié)稅賦，如契稅、印花稅等，二是保有和使用環(huán)節(jié)稅，后者當(dāng)中，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅便是主要稅種，長期以來，這種稅賦便一直向經(jīng)營用物業(yè)征收，長期以來一直存在。
而此次申請實轉(zhuǎn)的物業(yè)稅，則同樣是保有環(huán)節(jié)稅的一種。因此，在不能重復(fù)征稅、計稅的情況下，實轉(zhuǎn)的物業(yè)稅并非新稅種，短期內(nèi)難以對商業(yè)地產(chǎn)的投資者產(chǎn)生過重的影響。
主體轉(zhuǎn)移
雖然物業(yè)稅將向房產(chǎn)的持有者直接征收，但是按照目前行業(yè)中的慣例，這種稅賦都會轉(zhuǎn)移到租賃者和使用者的身上，尤其是那些在黃金地段擁有壟斷位置的商業(yè)地產(chǎn)項目。
雖然在劉桓看來，實轉(zhuǎn)的物業(yè)稅更多的是“平移”既有稅賦，即在“實轉(zhuǎn)”物業(yè)稅的同時，將城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅等相應(yīng)稅種歸并到物業(yè)稅科目中征收。不過，從現(xiàn)實來看，實轉(zhuǎn)的物業(yè)稅并非完全沒有改變。
“最明顯的不同可能是這個稅要向我征了�！鄙蝾椩谘凶x了很多關(guān)于物業(yè)稅的相關(guān)材料之后，不免有幾分擔(dān)心。他清楚地記得，他的租客告訴他，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅明確由房產(chǎn)的實際使用者繳納，而現(xiàn)在他研讀到的物業(yè)稅的所有相關(guān)材料都顯示，這是房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅賦，將向房產(chǎn)的持有者直接征收。
不過，對于最終的影響，沈顥表示，現(xiàn)在還不好說，至少不能現(xiàn)在就斷定要由自己承擔(dān)這樣的稅賦。因為按照目前行業(yè)中的慣例，這種稅賦都會通過不同的手段轉(zhuǎn)移到租賃者和使用者的身上，尤其是那些在黃金地段擁有壟斷位置的商業(yè)地產(chǎn)項目。
這在此前便有先例，2006年、2007年兩年，中央政府為抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為，對購買不滿3年進(jìn)行再交易的住宅房產(chǎn)，征收5％的營業(yè)稅，此舉原本意在增加住宅的投資成本，但最終，在目前的市場條件下，這種稅賦基本上由買方承擔(dān)，原本預(yù)料可能“落”到持有者一方的成本，最終被轉(zhuǎn)移的購買者一方。
沈顥的“不擔(dān)心”便是基于此。目前，他手中持有的物業(yè)，無論是商鋪還是寫字樓，基本上都處在“他挑租戶”的狀態(tài)，因此，據(jù)此他篤定，即便物業(yè)稅的征收主體“輪轉(zhuǎn)”到他身上，最終他也可以成功將稅賦轉(zhuǎn)嫁到租客的身上。
不過，這也存在另外一種情況，北京和田摩爾總經(jīng)理張?zhí)煜韪嬖V記者，轉(zhuǎn)嫁稅賦僅僅是針對那些地理位置較好，在供需雙方中，供應(yīng)一方占據(jù)明顯優(yōu)勢的情況下才能實現(xiàn)，相反，對于那些空置率較高，且周期較長的物業(yè)，實現(xiàn)這種“轉(zhuǎn)嫁”，實際上是一件十分困難的事情。
未來變數(shù)
一切或許只是“暫緩”而已，畢竟“實轉(zhuǎn)”與“開征”尚有一定區(qū)別。財政部稅科所的一位專家向記者解釋，物業(yè)稅第一階段的空轉(zhuǎn)，所做的工作主要是采集數(shù)據(jù)，而實轉(zhuǎn)則是歸并既有稅種，并且在保持稅額不變的情況下，確定稅率，而實際開征，則是要重新確定稅率。
現(xiàn)在，北京物業(yè)稅實轉(zhuǎn)的時間表尚未明確，連帶未來稅率——這一關(guān)鍵問題也未能確定，不過，未來物業(yè)稅一旦實際開征，針對商用房產(chǎn)部分，將存在按照評估值征稅的可能，而且，這個評估值很可能還是動態(tài)的，即物業(yè)稅實際開征之后，將按照商用房產(chǎn)升值的速度，調(diào)整稅率，“很可能就是租金漲上去了，過不久，物業(yè)稅也就跟著漲上去了。”這是沈顥最為擔(dān)心的一種情況。
“無論你的物業(yè)處在怎樣的黃金地段，但商品的價格是有平均水平的，你不可能無限制的向租戶轉(zhuǎn)嫁這個稅收的成本，轉(zhuǎn)嫁得過多，租戶承擔(dān)不起，也就要退出了，所以真正受到威脅的因素是在更為長遠(yuǎn)的未來，稅率是多少，浮動稅率怎么計算，這些才是最重要的�！彼f。
不過好在現(xiàn)在沈顥還可以踏踏實實的多賺幾天錢，畢竟實轉(zhuǎn)物業(yè)稅的影響，還沒有這么快傳導(dǎo)到他的身上。
多個城市申請開征物業(yè)稅
北京市已率先向國家稅務(wù)總局提交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的申請，最快今年6月份北京將開征物業(yè)稅。來自中介行業(yè)的消息表明，北京市初次制定的物業(yè)稅稅率為每年征收物業(yè)評估價值的0.8％~1.4％，實際征收額依據(jù)物業(yè)每年評估價值變化。
除北京外，多個城市向國家稅務(wù)總局和財政部遞交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的申請方案。
北京進(jìn)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點，至今已有三年。2007年10月，國家稅務(wù)總局宣布將物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點城市由6個擴(kuò)大到10個。而物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點城市擴(kuò)大到10個已經(jīng)說明了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”三年的試點成果得到國家有關(guān)部門肯定，開始向全國推廣。
北京市地稅局一位有關(guān)人士說，北京物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點工作全部由國家稅務(wù)總局來掌控，但是從北京市試點情況來看，一些諸如物業(yè)價值評估等難題已經(jīng)得到突破性解決。
北京市地稅局有關(guān)人士表示，北京有可能三年內(nèi)暫時不對住宅征收物業(yè)稅，因為住宅量太龐大，目前物業(yè)稅評估等技術(shù)手段支持上還不能覆蓋。多數(shù)試點城市為避免評估困難，都準(zhǔn)備只對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。
