編者按：自2008年以來，調(diào)控措施一直沒有停止，但房價始終沒有一次像樣的調(diào)整。老百姓一次次對調(diào)控政策寄予希望，卻又一次次的被居高不下的房價帶回現(xiàn)實。5月25日,開征物業(yè)稅再次被提上議事日程，這被普遍認為是房價下調(diào)的重大利好。在金融危機尚未見好的背景下,物業(yè)稅會很快開征嗎?或者,即便開征物業(yè)稅,房價真的會如預期大幅下調(diào)嗎?
傳言數(shù)年的物業(yè)稅開征風聲又起。5月25日，中國政府網(wǎng)公布《國務院批轉發(fā)展改革委關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。
有專家認為，該通知實際上是將物業(yè)稅提上研究立法的日程，相信該新稅種出臺不會太久。也就是說，長期停留在理論探索層面的物業(yè)稅，這一次真的要來了。
置身于波濤洶涌的住宅商品化浪潮中，物業(yè)稅的開征事關我們每個人的切身利益。也正因如此，此消息激起了社會輿論空前絕后的想象與論爭。漸行漸近的物業(yè)稅，是否真的能夠降低房價?我們的居住生活與理財思路，又將因此發(fā)生怎樣的改變呢?
開征物業(yè)稅真能平抑房價嗎?
歷時近六年，物業(yè)稅的征收終于告別理論階段，在政策層面提到了議事日程。
關于物業(yè)稅的影響，早在這一設想設立之初，就有一個最能打動人的說辭：物業(yè)稅是遏制房價上漲的手段。更有具體的測算說，物業(yè)稅開征后，房價能下降40%左右——后有保守的說法認為降幅是20%。我以為這只是盲目樂觀、一廂情愿的說法而已。
首先從這一稅種設立的初衷看，是為了改變住宅保有環(huán)節(jié)稅賦畸輕的狀況，抑制住宅投資行為，通過抑制需求平抑價格。但近年來房地產(chǎn)投資行為的驟增，有其深刻的社會背景。城市化初期急速釋放的市場需求，導致房價大幅上揚，是人們長期投資的內(nèi)在驅動力。在此背景下，不動產(chǎn)長線投資人群中有兩支力量不容忽視：其一是以投資不動產(chǎn)來彌補社會保障功能的不足，投資為養(yǎng)老。另一類則是灰色收入階層，存款實名制以及投資渠道的缺乏，使得房地產(chǎn)投資已成為灰色收入者不多且唯一的安全通道。對于這兩類人群而言，長期持有，追求租金收入和資產(chǎn)保值，是其投資的主要目的。物業(yè)稅的征收，的的確確能夠加在住宅保有環(huán)節(jié)的成本，但在一個供小于求的市場，最有可能產(chǎn)生的結果是：稅率將變?yōu)樽饨疝D嫁到租賃者身上。物業(yè)稅到底能令投資需求減到何種程度，尚需觀望，其對價格的影響也不能盲目樂觀。
至于人們常說的房價可能下降40%或者20%，則是就物業(yè)稅征收的大前提而言的，也就是物業(yè)稅理論框架設定之初所說的“明租、正稅、清費”，但對于這樣一愿望，我也難以抱有樂觀的態(tài)度。
先來看明租，也就是明確土地出讓金的價格。傳說是由原來的一次交付改為70年交付。且不說在房地產(chǎn)這樣一個需求剛性的市場，成本降低與價格的下降是否形成對等;單論此行能否達到預期效果，就足以令人懷疑。眾所周知，目前土地已成為地方政府重要的財政來源，業(yè)內(nèi)權威媒體曾報道說，有地方政府為哄抬土地拍賣價格，居然讓開發(fā)商托市。此種背景下，即使租金一次交付和分年繳納是“背著抱著一般沉”，地方政府也會千方百計地使短期利益最大化。
至于正稅和清費，更是一個老掉牙的話題。房地產(chǎn)稅費關系之復雜，可以說空前絕后，前些年業(yè)內(nèi)有個說法——一個開發(fā)流程需蓋100多個章，繳納數(shù)十種稅費。
房產(chǎn)稅的開征能否一次性理順這些關系，令人懷疑。多年前我曾與房改資深人士探討房價高的源頭，說到各種名目繁多且明顯重復征收的費用，問能否取消。他的說法是，許多部門的人是靠這部分費用養(yǎng)著，費好取消，人怎么辦?一晃十年，各種收費果然沒減去多少，而且“羊毛出在豬身上”，由普通購房者背負這些不合理稅費的狀況依然沒有改觀。
分析至此，對于房產(chǎn)稅征收后的房價，我顯然不能再抱樂觀態(tài)度。即使如此，對于這一稅種的征收，我仍然持支持的態(tài)度。因為只有發(fā)現(xiàn)問題并積極尋求解決的辦法，社會才有實現(xiàn)公平與進步的希望。我想表達的是：一個藥方只能治一種病。就如房地產(chǎn)稅，只要起到穩(wěn)定市場和社會公平的作用就已足夠。至于降低房價，則需要交付給一個科學、合理的政策體系來解決，同時也是各種力量博弈的結果。對這一稅種寄予的希望越多，失望肯定會越多。尤其值得財政部門注意的是，千萬不能將房價下降這一不可能立刻出現(xiàn)的結果，作為確定稅率及征收范圍的依據(jù)，否則，對于普通百姓而言，房價沒降，沒來由再多加個房產(chǎn)稅，豈不是雪上加霜。
專家預測短期內(nèi)空轉將繼續(xù)
前期物業(yè)稅“空轉”試點過程中暴露出中國目前開征物業(yè)稅仍面臨障礙。
首先需要建立完善的不動產(chǎn)登記體系。比如在北京，就有40%的房子產(chǎn)權未落實，此外，一個家庭以多人名義購房、異地購房等現(xiàn)象的大量存在，呼喚全國聯(lián)網(wǎng)、科學、完善的不動產(chǎn)登記體系的建立，這也是物業(yè)稅征收體系建立的前提。
再者是評估能力的提高，物業(yè)稅將以不動產(chǎn)的市場現(xiàn)價為征稅的稅基，因此，高效的批量評估技術的運用，是獲取所有應稅不動產(chǎn)市場現(xiàn)值的基礎，但目前從業(yè)人員數(shù)量和水平都有待提高。
還有就是納稅人的心理接受程度。物業(yè)稅是新增的一種新稅，如果在沒有減少其他稅的前提下征收，納稅人缺乏為財產(chǎn)納稅的文化傳統(tǒng)與思想準備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉促出臺物業(yè)稅，可能出現(xiàn)大面積欠稅。
基于上述因素，專家預測，真正開征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少還要一段時間，而且不會完全照搬國外的模式，征收額度不會太大，物業(yè)稅“空轉”試點仍將繼續(xù)。
日本：買房征稅較多
普通日本人買一套住宅，需要貸款二三十年，而一次付清房款者的納稅額要比貸款者高很多。在日本，政府主要通過兩種手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的“冷熱不均”現(xiàn)象。一是對居民買房征收不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅。二是對遺產(chǎn)中的不動產(chǎn)征收贈與稅。
不動產(chǎn)取得稅是對購房者或買地者征收的稅金，稅率在各地區(qū)有所不同。一般都是購買價格的3%至6%。固定資產(chǎn)稅則是房屋或土地所有者每年需要交納的稅金。如果你所擁有的土地面積在200平方米以下，那么就屬于“小規(guī)模住宅用地”，可以享受減稅待遇，一般可以少交標準稅費的1/3。此外，日本還設有新建筑物減稅措施，買新房的人固定資產(chǎn)稅可以只交原來的1/2。當然，減稅的對象主要指新建房屋的120平方米之內(nèi)，使用期超過3年的。由于面積大的房子交稅多，越來越多的日本人更愿意在單元樓中買房。
德國：自有自用住宅不交房產(chǎn)稅
據(jù)統(tǒng)計，德國的“有房人”僅為50%左右。在慕尼黑這樣的大城市，市區(qū)內(nèi)的房子幾乎都是出租的，主要是房價太貴。一個100平方米的房子售價在30萬歐元(1歐元約合9.7元人民幣)以上。而那些建于二戰(zhàn)前的老房子就更是買不起的豪宅了。如果想貸款買房，就必須經(jīng)過銀行的嚴格審核，在評估還貸能力的時候，銀行要了解買房人每月的生活支出情況、過去6年的收入情況，根據(jù)收支狀況做出評估。凡是已經(jīng)有貸款的人，如果再貸更多的錢，那么他的信譽程度就要被大打折扣。所以很多人采取還清了以前的貸款再申請新貸款的辦法。因為買房人所有的物業(yè)財產(chǎn)、人壽保險都要在銀行做抵押，信譽度不高意味著風險很大。在德國，自有自用的住宅不需要交納房產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。而用于出租的房產(chǎn)則要交房產(chǎn)稅。此外，出租房屋獲得的租金收入要交納個人所得稅，稅率在20%至49%不等。房地產(chǎn)買賣還要交3.5%的不動產(chǎn)轉移稅，如果通過房地產(chǎn)買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。最后，房子的管理、維修等費用也很高。
