我國房地產(chǎn)方面的稅收，與西方國家一個(gè)最明顯的區(qū)別是，西方國家的房地產(chǎn)稅集中在保有環(huán)節(jié)，而我國集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)。實(shí)際上，中國的房地產(chǎn)稅費(fèi)并不算低，在以往的文章，曾引述專家的估算，在房價(jià)構(gòu)成中稅負(fù)比重至少在35%－40%左右，由于集中于開發(fā)投資環(huán)節(jié)而帶有很強(qiáng)的隱蔽性，使人們誤認(rèn)為中國的稅負(fù)過低。另一方面，在銷售環(huán)節(jié)，因?yàn)榻灰椎亩愘M(fèi)大部分是以從價(jià)稅的方式來征收，這種以征稅對(duì)象的價(jià)格或者金額為計(jì)稅依據(jù)，按照一定比例計(jì)征的征收方式，就必然令到市場的交易稅負(fù)不斷向下級(jí)消費(fèi)者轉(zhuǎn)移。這種變相的環(huán)節(jié)稅，就導(dǎo)致房產(chǎn)的售價(jià)不斷包含上一級(jí)市場的稅負(fù)；交易環(huán)節(jié)越多，整體稅負(fù)越重，則售價(jià)越高。
正是這種具環(huán)節(jié)稅性質(zhì)的從價(jià)交易稅，導(dǎo)致政府的樓價(jià)調(diào)控手段效用不太明顯。開征物業(yè)稅的目的，本意是為了將開發(fā)投資環(huán)節(jié)的稅費(fèi)向交易和保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，以達(dá)到降低開發(fā)成本、降低房價(jià)的目的。在短期經(jīng)濟(jì)來說，從調(diào)控的思路上，開征物業(yè)稅可以導(dǎo)致消費(fèi)者持有物業(yè)的機(jī)會(huì)成本增加，這將會(huì)令到二手市場的供應(yīng)量增加。市場供應(yīng)量增加，就必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下降。同時(shí)，因?yàn)閺耐顿Y的角度來看，物業(yè)稅是肯定會(huì)令到預(yù)期投資回報(bào)減少的。預(yù)期投資回報(bào)的減少，也一定會(huì)導(dǎo)致市場需求的減少。因此，價(jià)格調(diào)控的效用，就會(huì)較加征交易費(fèi)用明顯多了。
可是，開征物業(yè)稅未必會(huì)增加業(yè)主的賣樓意欲，但就肯定會(huì)增加他們出租物業(yè)的意欲。情形就像小區(qū)開征物管費(fèi)用一樣。所以，開征物業(yè)稅未必會(huì)令到二手房價(jià)的水平下降，但就肯定會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的租金水平下降。因?yàn)椋诙唐�，二手房業(yè)主必然會(huì)通過降低租金來增加持有物業(yè)的成功出租機(jī)會(huì)。如果在短期經(jīng)濟(jì)周期，主管部門不能在市場推出其他政策來打擊二手房業(yè)主持有過多物業(yè)的意欲，租金水平的下降，并不一定導(dǎo)致房價(jià)的下降。
以上只是一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期為準(zhǔn)的短期經(jīng)濟(jì)分析。在較長期的經(jīng)濟(jì)周期，物業(yè)稅的開征，其實(shí)和其他從價(jià)稅的開征一樣，對(duì)樓價(jià)沒有太大的調(diào)控功能。首先，開征物業(yè)稅，無可否認(rèn)可以增加短期的二手房的供應(yīng)。可是，房地產(chǎn)市場的長期供應(yīng)，還是要通過發(fā)展商的建房來完成。在長期經(jīng)濟(jì)周期，稅負(fù)的增加，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的產(chǎn)品需求降低。這種較長期的需求降低，就必然會(huì)導(dǎo)致市場長期供應(yīng)減少。因此，在長期供應(yīng)減少的情況下，市場價(jià)格未必會(huì)按預(yù)期的降低。
同時(shí)，物業(yè)稅的征收成本，遠(yuǎn)較其他交易稅費(fèi)的征收成本為高。開征物業(yè)稅所帶來的一系列行政成本，必然會(huì)令到整體的社會(huì)成本增加。因此，開征銷售稅對(duì)房價(jià)的影響，未必和預(yù)期一樣明顯。其實(shí)，正正是由于物業(yè)稅開征爭議較大，牽涉的工作和部門較多，所以推行難度也很大，以至開征物業(yè)稅一直停留在紙上談兵的階段。
固然，開征物業(yè)稅實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)稅收體系的全面改革步驟之一。物業(yè)稅一旦開征，就填補(bǔ)了目前財(cái)產(chǎn)稅的缺失，意味著中國真正啟動(dòng)了調(diào)節(jié)貧富差距的工程。但是，如果物業(yè)稅的開征所得到的收入，不能被劃撥到提高市場長期供應(yīng)，如限價(jià)房等的環(huán)節(jié)上，長期供應(yīng)就必然會(huì)受到影響。在這個(gè)情況下，開征物業(yè)稅，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的租務(wù)市場，有較大的影響，但對(duì)整體價(jià)格的影響就不會(huì)很高。當(dāng)然，如果主管部門會(huì)對(duì)擁有過多物業(yè)的業(yè)主開征具懲罰性的稅率，就肯定可以令到市場的供應(yīng)在短期大幅增加。但高稅率的后遺癥實(shí)在是太大，根本是不可能被執(zhí)行。因此，從個(gè)人而言，以開征物業(yè)稅作為主要針對(duì)二手房的調(diào)控手段，未必是很有效；供應(yīng)不會(huì)大幅增加，房價(jià)也不會(huì)大幅下降。
