一個(gè)星期之內(nèi)，山東試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售、房產(chǎn)稅試點(diǎn)或落地鄂州等消息，傳播得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。專(zhuān)家學(xué)者、分析人士對(duì)此認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售在現(xiàn)階段難以推廣，以此來(lái)安撫市場(chǎng)又開(kāi)始躁動(dòng)的心。
每當(dāng)有政策吹風(fēng)，市場(chǎng)都十分敏感，這與我國(guó)在預(yù)售制、房產(chǎn)稅征收等制度的建設(shè)不完善密切相關(guān)�；蛟S我們可以跳出來(lái)，看看這些制度相對(duì)成熟的國(guó)家是如何運(yùn)作，是否可以給我們提供相關(guān)經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)。
預(yù)售制監(jiān)管普遍嚴(yán)格
商品房預(yù)售作為國(guó)際通用而可行的商業(yè)銷(xiāo)售形式，因各國(guó)國(guó)情不同而存在較大差異。我國(guó)商品房預(yù)售制在房地產(chǎn)起步初期為擴(kuò)大商品房供應(yīng)規(guī)模、刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。但由于我國(guó)預(yù)售制不完善，開(kāi)發(fā)商利用資金杠桿在項(xiàng)目間騰挪資金，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)偏離了健康發(fā)展的軌道。
縱觀制度相對(duì)完善國(guó)家的預(yù)售制，都與國(guó)內(nèi)預(yù)售時(shí)一次性繳納房款截然不同。
新加坡和德國(guó)的預(yù)售款都是分期繳納
新加坡政府詳細(xì)規(guī)定了購(gòu)房者按照施工進(jìn)度分期支付房款的比例。簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)合同后，購(gòu)房者總共支付的預(yù)付款比例應(yīng)達(dá)到20%；完成地基后再交10%；完成整體框架后交10%；磚墻，房頂，電線鋪設(shè)、水管、門(mén)窗安裝，車(chē)庫(kù)、道路和排水系統(tǒng)等完工時(shí)分別交5%；確定無(wú)他人占用該房后交25%；最后確認(rèn)所有項(xiàng)目建成時(shí)交15%.
德國(guó)房主購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房同樣不是從銀行一次性貸款支付全部房?jī)r(jià)，而是按照工程進(jìn)度在交房前分期支付：在簽訂購(gòu)房合同時(shí)并不付款，在地基動(dòng)工后支付10%，在主體封頂后支付30%，門(mén)窗安裝或者裝修開(kāi)始后再支付相應(yīng)資金等。如果建設(shè)進(jìn)度延時(shí)，購(gòu)房者可以隨時(shí)談判推遲付款，并要求付款折扣等。如果確實(shí)無(wú)法在規(guī)定日期前交房，購(gòu)房者可以根據(jù)合同要求退款或者獲得賠償。
法國(guó)對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管方式與新加坡和德國(guó)相近。法國(guó)預(yù)售房認(rèn)購(gòu)定金的支付方法為：不超過(guò)一年的工程，付買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的5%；工程為兩年付2%；超過(guò)兩年不用支付定金。購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房的付款方式必須分期進(jìn)行：房基建好交付35%；建房封頂交付70%；所有基本設(shè)施工程結(jié)束交付95%；剩下的5%交付房產(chǎn)時(shí)付清。這最后5%的款項(xiàng)主要是在移交房產(chǎn)發(fā)生糾紛時(shí)，用作抵押金以確保賣(mài)主按規(guī)定執(zhí)行合同。在期房買(mǎi)賣(mài)合同里，必須寫(xiě)明工程期限以及拖延交房的罰金。作為賣(mài)主，從房地產(chǎn)移交之日起一個(gè)月之內(nèi)，必須對(duì)售房后一切表面的瑕疵承擔(dān)責(zé)任。
房產(chǎn)稅平抑地產(chǎn)投資
雖然兩湖對(duì)于試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收的態(tài)度還不是很明朗，但房產(chǎn)稅推進(jìn)已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑榱�。我�?guó)房產(chǎn)稅空轉(zhuǎn)雖然很多年，但真正開(kāi)始試點(diǎn)僅僅1年半的時(shí)間。與其他城市相比，滬渝兩地在本輪房?jī)r(jià)回彈中，腳步放緩了些許，起到了幫助調(diào)控的作用。
與實(shí)施房產(chǎn)稅多年的國(guó)家相比，滬渝兩地的試點(diǎn)征收，所得稅款在地方財(cái)政收入中占比依舊很低。但房地產(chǎn)稅卻是國(guó)外地方財(cái)政的主要來(lái)源，占地方財(cái)政收入的70%左右，美國(guó)為75%，肯尼亞也達(dá)到69%.
目前，全美50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來(lái)源，也是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國(guó)房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來(lái)說(shuō)，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5.對(duì)于一個(gè)房主來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)估價(jià)和稅率是決定其要繳納的房產(chǎn)稅高低的兩個(gè)關(guān)鍵因素。
有研究人士表示，我國(guó)征收房產(chǎn)稅存在重復(fù)征收的問(wèn)題，因?yàn)榫用駥?duì)土地并沒(méi)有所有權(quán)，這是房產(chǎn)稅全面開(kāi)征繞不過(guò)的法理問(wèn)題。與我國(guó)相似，英國(guó)的居民只是對(duì)土地?fù)碛惺褂脵?quán)。
在英國(guó)，獨(dú)立房屋土地所有權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)可以統(tǒng)一，但公寓住宅則不同，因?yàn)槭菐资畱�、幾百戶人共用一塊土地，此時(shí)房屋所有者擁有的只是土地的“租期”，土地所有權(quán)也許在某個(gè)人手里，也許在政府手里。英國(guó)的房地產(chǎn)的估價(jià)由政府開(kāi)發(fā)的專(zhuān)用軟件自動(dòng)完成，稅額從個(gè)人工資賬戶或養(yǎng)老金賬戶自動(dòng)劃撥到市政房產(chǎn)稅交納賬戶，無(wú)需個(gè)人參與。完稅后，如果個(gè)人有異議，可以提出復(fù)核，發(fā)現(xiàn)誤差，多退少補(bǔ)。英國(guó)房地產(chǎn)稅稅率是累進(jìn)稅率，但各個(gè)郡的稅級(jí)和邊際稅率均不相同，僅英格蘭的房地產(chǎn)稅級(jí)就分為8級(jí)。
在德國(guó)，只要有房產(chǎn)，一般需交納房產(chǎn)稅，只有當(dāng)房產(chǎn)是文物，而且維護(hù)費(fèi)用超過(guò)房產(chǎn)收益時(shí)，可以提出免稅申請(qǐng)。房產(chǎn)稅是地方稅，有專(zhuān)門(mén)的《房產(chǎn)稅法》。計(jì)算方式相對(duì)簡(jiǎn)單，是按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5％后，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率，但各個(gè)聯(lián)邦州有所不同。
保障房的新加坡經(jīng)驗(yàn)
新加坡是世界上公認(rèn)的住房問(wèn)題解決得比較好的國(guó)家之一，也是沒(méi)有產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家。新加坡模式的優(yōu)點(diǎn)是政府主導(dǎo)住房供應(yīng)，滿足大部分住房需求，最大限度壓縮投機(jī)者炒房空間。
在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房?jī)刹糠纸M成。其中，類(lèi)似于中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的政府組屋由政府投資修建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。居民購(gòu)買(mǎi)組屋價(jià)格低廉，也受到嚴(yán)格的限制：屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租；5年內(nèi)組屋不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊荒苡糜谏虡I(yè)性經(jīng)營(yíng)。新加坡還規(guī)定，一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套組屋，防止投機(jī)多占。另外，業(yè)主出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足1年的房屋，要繳納高額的房產(chǎn)稅，這對(duì)抑制炒房和商品房?jī)r(jià)格暴漲非常有效。
新加坡的模式或許只有在新加坡才能成功，畢竟這是個(gè)城市國(guó)家，對(duì)于我國(guó)而言，住房保障的成本將會(huì)十分巨大。但是，也并不是不可以參考借鑒，小城市以城市為單位、大城市以區(qū)為單位進(jìn)行住房保障的統(tǒng)籌，然后再由省級(jí)單位、最后中央統(tǒng)一規(guī)劃。
