房產(chǎn)稅怎么征，主要涉及四個(gè)方面，一是面積，二是價(jià)格，三是稅率，四是對(duì)存量還是增量征收。
我們目前只能以上海重慶的試點(diǎn)方案做參考，來(lái)討論房產(chǎn)稅怎么征的問(wèn)題。1986年房產(chǎn)稅暫行條例之所以對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和出租房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，是因?yàn)檫@兩類(lèi)房屋都有經(jīng)營(yíng)性收益。在征收時(shí)，也只是針對(duì)其收益部分，按照房產(chǎn)余值或出租收入計(jì)算繳納，因此房產(chǎn)稅調(diào)整將征收對(duì)象擴(kuò)大到所有房產(chǎn)之后，仍然應(yīng)該依據(jù)前此立法本意扣除基本住房需求之后，對(duì)超出部分征房產(chǎn)稅。對(duì)此，主張取消免征面積把房產(chǎn)稅擴(kuò)大到所有房屋面積是沒(méi)有依據(jù)的，也是損害老百姓權(quán)益的，除非將來(lái)稅費(fèi)歸并成為統(tǒng)一的物業(yè)稅。至于免征面積應(yīng)該多大，目前說(shuō)法做法差異較大，上海規(guī)定為人均建筑面積60平方米，重慶規(guī)定開(kāi)征前已購(gòu)180平方米、開(kāi)征后新購(gòu)110平方米以?xún)?nèi)免征。前不久有人主張以人均40平方米為免征面積，迎來(lái)網(wǎng)民一片怒罵。其實(shí)，上海的標(biāo)準(zhǔn)還要高些。考慮到人地矛盾以及貧富不均等問(wèn)題，免征面積不宜過(guò)高也不宜過(guò)低，但要有一定的前瞻性，上海的標(biāo)準(zhǔn)也許可以考慮。
1986年條例規(guī)定按租金收入或房產(chǎn)原值一次性扣除10%-30%之后的余值計(jì)征，試點(diǎn)期間，上海暫按當(dāng)年市場(chǎng)交易價(jià)打七折，重慶則按當(dāng)年市場(chǎng)交易價(jià)不打折，重慶嚴(yán)于上海。如，上海市2011年新建商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米13448元，此均價(jià)兩倍就是26896元。而剔除保障性住房后，2011年新建市場(chǎng)化商品房均價(jià)也就每平方米21584元，假設(shè)2012年新建市場(chǎng)化商品房?jī)r(jià)格上漲5%（2011年只比上年漲2.8%），就是22663元，再打七折，也就15864元，低于應(yīng)稅價(jià)格一萬(wàn)多元。重慶按照前兩年均價(jià)算，一般來(lái)說(shuō)，第二年比第一年房?jī)r(jià)要高，兩年平均后，就會(huì)比上年均價(jià)低不少，但由于交易價(jià)不打折，所以按此價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)征收的面可能要比上海寬些。如果不考慮面積因素，按這樣的價(jià)格征房產(chǎn)稅意義不大，因此將來(lái)可以考慮降低倍數(shù)不打折。
至于稅率，1986年條例規(guī)定依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。這與試點(diǎn)后的稅率誰(shuí)高誰(shuí)低還不好比較。我們只能將上海與重慶做一比較，并將此稅率與房?jī)r(jià)上漲幅度做些比較。上海試點(diǎn)規(guī)定，市場(chǎng)交易價(jià)打七折后，超過(guò)上年新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)兩倍的按0.6%計(jì)征，低于兩倍按0.4%計(jì)征，但實(shí)際上很多房子都在兩倍以下。重慶試點(diǎn)規(guī)定，交易價(jià)不打折，稅率按高于前兩年新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)不同的倍數(shù)從0.5%、1%到1.5%不等。顯然，上海稅率較低、征收面小，重慶相對(duì)要高些，而且看上去對(duì)高價(jià)商品房更不利。但事實(shí)上，正如上海一樣，高倍數(shù)超過(guò)均價(jià)的商品房數(shù)量并不很多，而且即使實(shí)行累進(jìn)稅率，房?jī)r(jià)越高也越有利。如按照重慶規(guī)定，假設(shè)前兩年均價(jià)為每平方米1萬(wàn)元，漲了四倍，就是4萬(wàn)元，不打折按最高稅率1.2%征收，也就是每平方米480元。因此，將來(lái)的稅率或許應(yīng)該比上海、重慶都要高些，而且可以參考重慶的累進(jìn)稅率，不僅倍數(shù)越高稅率越高，而且面積越大稅率越高，這樣才能起到縮小貧富差距、抑制過(guò)度消費(fèi)和過(guò)多占用土地資源的作用。
是對(duì)存量房還是增量房或者所有房屋都征房產(chǎn)稅，目前也有爭(zhēng)論。上海的做法是將存量房和新購(gòu)房屋加在一起算的，實(shí)際是將同一家庭的所有住房都算在內(nèi)了，只不過(guò)扣除了人均面積60平方米。而重慶是把存量和增量分開(kāi)的，對(duì)試點(diǎn)以前存量住宅，只要在180平方米以?xún)?nèi)的均免征；對(duì)新購(gòu)住房超出100平方米以外才開(kāi)征。顯然，重慶做法更有利于擁有存量房的人，上海在保障基本住房需求之外一視同仁的做法比較公平，住房面積標(biāo)準(zhǔn)也相對(duì)較高，將來(lái)不妨參照上海辦法征收。
