新“國五條”的突然出臺(tái)，打亂了很多人的購房計(jì)劃。不少之前約定的購房交易由于稅負(fù)的突然增加而違約，這種情況下應(yīng)該由買賣雙方誰來承擔(dān)責(zé)任？
合同約定各付稅費(fèi)，賣家違約
政策提示：合同已經(jīng)約定了雙方各自承擔(dān)稅費(fèi)，賣方違約已經(jīng)構(gòu)成根本違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。如果有約定從約定，無約定從法律。
左方方原本打算今年把一室一廳換成兩房?jī)蓮d，哪料計(jì)劃才進(jìn)行了一半，就被新“國五條”打斷了。
左方方前年剛剛有了小寶寶，之前的房子只有50多個(gè)平方米，明顯不夠用了。“現(xiàn)在寶寶和我們睡一個(gè)房間，也沒有足夠的地方玩耍。寶寶的奶奶從家鄉(xiāng)過來照顧，只能住在客廳里，實(shí)在太擠了。”左方方告訴第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》記者。
“有了孩子至少需要兩個(gè)房間，最好是三個(gè)房間。”左方方告訴記者。
于是，左方方今年1月底簽訂合同賣出原來的房子，同時(shí)看中了一處滿意的房子，并簽訂了合同且已在網(wǎng)上備案。為了繞開限購，左方方必須等到賣出房屋過戶并且名下無房后（大約在4月中旬）才能開始進(jìn)行下一套房屋的交易流程。
但是，就在3月1日，國務(wù)院辦公廳突然下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。其中“依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”等細(xì)化措施意味著本輪調(diào)控已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地升級(jí)和加碼。
此前二手房個(gè)人所得稅有兩種計(jì)征辦法：差價(jià)的20%或總價(jià)的1%～2%(1%針對(duì)普通住宅，2%針對(duì)非普通住宅)，交易時(shí)可以從低選擇。對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅很快的房源，無疑是按照總價(jià)算劃算。
而按照新“國五條”，賣方所取得的價(jià)差應(yīng)該征收20%的個(gè)人所得稅，并且應(yīng)該嚴(yán)格由賣方負(fù)責(zé)。
就在這個(gè)節(jié)骨眼上，賣家已經(jīng)給左方方打電話：“如果需要繳納20%的個(gè)稅，我們就不賣了。”
記者致電北京銘滔律師事務(wù)所合伙人房產(chǎn)法律事務(wù)部主管孫濤。孫濤告訴記者，這個(gè)案例中，合同已經(jīng)約定了雙方各自承擔(dān)稅費(fèi)，賣方已經(jīng)構(gòu)成根本違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。如果有約定從約定，無約定從法律。
在左方方的案例中，買賣雙方約定其各自承擔(dān)稅費(fèi)，但是并沒有約定違約金比例。
“這種情況下，法院會(huì)按照公平原則，判定賣家承擔(dān)違約金。如果買家已經(jīng)繳納定金的，違約金一般為雙倍定金，如果買家已經(jīng)付了首付的，違約金最高為首付款的30%。”孫濤告訴記者，“所以建議買方一旦確定購買，為了防止賣方的違約風(fēng)險(xiǎn)，最好一次性將首付付清。”
本案例中，左方方已經(jīng)付了57萬首付款，那么賣家應(yīng)該承擔(dān)的違約金最高為57萬×30%=17.1萬元。
“如果雙方已經(jīng)約定了違約金，并且約定違約金不超過交易標(biāo)的價(jià)格的30%，那么違約金按照約定執(zhí)行。”孫濤告訴記者。
“就算是能夠獲得違約金賠償，我還是希望能夠履行合約。”左方方告訴記者。
由于左方方此前已經(jīng)將自己的房屋賣出，并且，從簽約到目前房?jī)r(jià)已然上漲了15%，如果重新購房，又要支付更多資金。左方方希望法院能夠強(qiáng)制執(zhí)行。
“如果買方全額付款，法律可以通過判決強(qiáng)制執(zhí)行過戶。如果買方以公積金貸款要求繼續(xù)履行，法院可能不會(huì)支持，因?yàn)榉ㄔ涸趯徖磉@類案件的時(shí)候是以判決書的方式認(rèn)定買方有權(quán)繼續(xù)履行合同，進(jìn)而可以強(qiáng)行過戶，但公積金貸款因?yàn)閷徍藭r(shí)間長(zhǎng)，所以可能會(huì)跟法院判決執(zhí)行的時(shí)間不完全吻合。因此如果買方要求強(qiáng)制執(zhí)行，法院會(huì)要求買方支付全款。”孫濤告訴記者。
合同約定買家支付稅費(fèi)，買家違約
政策提示：在購房合同履行中，稅費(fèi)增加是買賣雙方在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的，同時(shí)稅率的變化不可歸于任何一方當(dāng)事人。如果合同約定買方承擔(dān)稅費(fèi)，對(duì)買方當(dāng)事人明顯不公平，應(yīng)當(dāng)可以使用情勢(shì)變更原則。
阿南準(zhǔn)備明年結(jié)婚，于是在今年購入新房。好不容易網(wǎng)簽完成，卻恰逢新“國五條”出臺(tái)。由于阿南簽訂的合同是由買家付稅費(fèi)，所以阿南白白增加了一大筆支出，但是如果違約，阿南又擔(dān)心承受高額的違約金，因而進(jìn)退兩難。
在北京、上海等地，很多房產(chǎn)交易因?yàn)橘u方的強(qiáng)勢(shì)，合同都會(huì)約定由買方承擔(dān)賦稅。所以阿南的情況比較普遍。
根據(jù)我國法律規(guī)定，違約金最高可以達(dá)到合同金額的30%。
“其次，在購房合同履行中，因國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)新的變化，將賣房所得稅增加到20%，這一點(diǎn)是買賣雙方在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的，同時(shí)稅率的變化不可歸于任何一方當(dāng)事人。最后，如果繼續(xù)履行合同對(duì)于買房當(dāng)事人明顯不公平，是一種無法承受的購房負(fù)擔(dān)。因?yàn)樽钪饕脑蚴牵I房人已經(jīng)承受了自己按照法律不應(yīng)該承受的稅費(fèi)，如果還要為增加的稅費(fèi)繼續(xù)買單，明顯有違公平正義的民法基本原則，所以我們說，應(yīng)當(dāng)可以使用情勢(shì)變更原則。”孫濤告訴記者。
2009年5月13日最高法院出臺(tái)的《合同法解釋二》第26條詳細(xì)闡述了這一原則：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”
情勢(shì)變更原則的使用效力，一是可以變更合同內(nèi)容，二是可以解除合同。
“首先買方可以申請(qǐng)變更合同內(nèi)容，消除顯失公平的結(jié)果，使合同在公平基礎(chǔ)上得到履行。買方可以與賣方協(xié)商，關(guān)于稅費(fèi)重新分擔(dān)的問題，具體比例可以根據(jù)雙方實(shí)際情況進(jìn)行協(xié)商。”孫濤告訴記者。
另外，買方還能夠申請(qǐng)解除（或終止）原合同關(guān)系，免除當(dāng)事人法律責(zé)任。“在司法實(shí)踐中，如果采取變更合同內(nèi)容的方式仍然不足以消除情勢(shì)變更給買房人帶來的顯失公平的后果，買房人可以依法請(qǐng)求法律救濟(jì)，解除合同關(guān)系�；谇閯�(shì)變更事由終止或解除合同后，法律應(yīng)該免除買房人不履行合同的責(zé)任，且賣方不得對(duì)此請(qǐng)求損害賠償。”孫濤補(bǔ)充道。
