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房產(chǎn)出租改轉(zhuǎn)租如何繳房產(chǎn)稅

2007-11-19 10:37 海南經(jīng)濟(jì)報(bào) 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》,房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納,產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納。房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納,稅率為1.2%,依照房產(chǎn)租金計(jì)算繳納,稅率為12%。那么房產(chǎn)出租改為轉(zhuǎn)租,房產(chǎn)稅如何繳納呢?

  示例:改出租為轉(zhuǎn)租

  A公司的一處兩層樓房位于城市鬧市區(qū),專門用于對(duì)外出租。因該房屋設(shè)施陳舊,每年只能收取租金60萬(wàn)元。2006年,該公司準(zhǔn)備花500萬(wàn)元對(duì)房屋進(jìn)行重新裝修改造,預(yù)計(jì)裝修改造后,每年可收取租金200萬(wàn)元。但是,該公司在測(cè)算中發(fā)現(xiàn),裝修改造比稅費(fèi)負(fù)擔(dān)增加了24.5萬(wàn)元。

  籌劃方案:A公司可以先將裝修改造前的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方B(B可以是個(gè)人,如公司股東;也可以是企業(yè),如公司股東投資的其他公司),并簽訂一個(gè)期限較長(zhǎng)的房屋租賃合同(假設(shè)為30年),每年收取租金60萬(wàn)元。然后由B出資500萬(wàn)元進(jìn)行裝修改造,并對(duì)外轉(zhuǎn)租,假設(shè)每年仍然收取租金200萬(wàn)元。按此方案實(shí)施后,A公司和B的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)合計(jì)為21.5萬(wàn)元,比籌劃前可少負(fù)擔(dān)稅費(fèi)13.5萬(wàn)元。

  政策依據(jù):《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定,房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納,也就是說(shuō),不論是從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征,其前提是對(duì)房產(chǎn)所有人征稅。很顯然,此例中產(chǎn)權(quán)所有人是A公司,B是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人,而不是產(chǎn)權(quán)所有人,因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。

  但需要注意的是,本例A公司將房產(chǎn)出租給B應(yīng)當(dāng)按照正常交易價(jià)格收取租金,如果A公司為了降低稅收負(fù)擔(dān),向B收取的租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)《稅收征管法》等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

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