國稅31號文件意在補(bǔ)漏 七項(xiàng)鐵規(guī)封殺“合理避稅”

　　3月20日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），并宣布自今年1月1日起執(zhí)行。2003年頒布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的國稅發(fā)[2003]83號文件同時廢止。

　　相對于3年前的83號文件，31號文件將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，并將省會城市和計(jì)劃單列市的非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率由過去的15%提高至20%.

　　對這條規(guī)則表達(dá)了初步的驚異之后，諸多開發(fā)商將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到文件的其他內(nèi)容。在這部分內(nèi)容中，31號文件針對83號文件當(dāng)中有關(guān)稅收方面界限不明確及有爭議的地方進(jìn)行了重新界定。

　　七項(xiàng)規(guī)則直擊“合理避稅”

　　“20％！真的把房地產(chǎn)當(dāng)成了暴利行業(yè)？”這是31號文出臺的第二天，在粗略了解了31號文件的部分內(nèi)容之后，北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖的第一反應(yīng)。

　　然而僅僅一天之后，記者再次致電范小沖時，已通讀完全文的他，語氣已變。“31號文件的出臺是件好事，在稅收這一環(huán)節(jié)增加了市場的透明度，為企業(yè)間的公平競爭創(chuàng)造了環(huán)境。”

　　讓范小沖態(tài)度發(fā)生改變的，正是31號文件中將83號文件中有關(guān)稅收方面界限不明確及有爭議的地方，進(jìn)行了重新界定的那部分內(nèi)容。

　　“毫無疑問，31號文件的出臺必將大大減少諸多房地產(chǎn)企業(yè)所謂‘合理避稅’的行為?！狈缎_表示。

　　據(jù)2005年調(diào)查顯示，90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在欠稅現(xiàn)象。調(diào)查的準(zhǔn)確性姑且不談，人們質(zhì)疑房地產(chǎn)企業(yè)納稅狀況是毋庸置疑的。在此當(dāng)口，31號文件的出臺也給人帶來無限遐想。

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于31號文件的官方解釋是，83號文件的一些規(guī)定已經(jīng)不能適應(yīng)客觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，必須加以完善。由于83號文件對許多執(zhí)行時的具體細(xì)則并未詳細(xì)規(guī)定，導(dǎo)致各地稅務(wù)部門享有很大的政策解釋權(quán)利。

　　“這造成了不同的區(qū)域、不同的企業(yè)、甚至不同的項(xiàng)目，針對同一稅務(wù)問題所得到的政策解釋可能截然不同，這里有太大的空間，這空間給了誰？給了那些不規(guī)范的企業(yè)，給了那些與企業(yè)相勾結(jié)的相關(guān)機(jī)構(gòu)人員?！狈缎_對此言辭頗為激烈。

　　長三角地區(qū)某知名房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)就向記者抱怨他們曾經(jīng)受到的不平等對待。按照國家稅務(wù)方面的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，新辦企業(yè)可以享受到一定的稅收優(yōu)惠政策，但是各地在執(zhí)行中存在較大差異。“我們在異地開發(fā)的過程中，發(fā)現(xiàn)很多當(dāng)?shù)仄髽I(yè)享受著新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，而我們卻無法享受到?！?/p>

　　新出臺的31號文件中已明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

　　除此之外，開發(fā)商借規(guī)則界定不明的機(jī)會想方設(shè)法避稅的方式多不勝數(shù)。

　　上述那位不愿具名的財(cái)務(wù)總監(jiān)還向記者介紹了房地產(chǎn)公司拖延納稅的一種方式，“比如租一年房子，房租可能是一年以后交，但卻把這筆房租的支出時間計(jì)在當(dāng)初入住之時，這樣就可以把應(yīng)繳納的稅費(fèi)向后推遲了，而類似的現(xiàn)象成規(guī)模連貫起來，對公司資金鏈的流轉(zhuǎn)是大有幫助的?！?/p>

　　而31號文件中便對成本費(fèi)用項(xiàng)目核算和稅前扣除原則作了重新規(guī)定，在一定程度上規(guī)避了上述現(xiàn)象。

　　不僅此一例。根據(jù)該財(cái)務(wù)總監(jiān)的分析，在31號文件所做的9項(xiàng)重大補(bǔ)充、修改中，有7項(xiàng)是與房地產(chǎn)企業(yè)的某種“避稅”方式有關(guān)系。

　　“正是因?yàn)檫^去針對房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅的征收辦法不夠完善，給許多房地產(chǎn)企業(yè)留下了鉆空子的空間。所以，31號文件的出臺，與其說是針對房企納稅問題，倒不如說是稅務(wù)部門針對過去自身的政策漏洞所做的自我修復(fù)?！痹撠?cái)務(wù)總監(jiān)說。

　　“今后的工作會輕松許多?！绷硪患曳康禺a(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員對此感慨道，“過去稅務(wù)方面沒有標(biāo)準(zhǔn)，每一筆賬怎么做財(cái)務(wù)人員有太多的選擇，既要趨利避害，又要符合一定的規(guī)定，很費(fèi)腦筋。假如類似31號的文件越來越多的話，我們就只需要按部就班地把賬面做好就行了。”

　　開發(fā)商資金鏈將持續(xù)受壓

　　除去針對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)征稽工作當(dāng)中存在的諸多漏洞進(jìn)行的重新調(diào)整之外，31號文件還處處隱含調(diào)控的味道。

　　根據(jù)31號文件規(guī)定，今后預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率將對經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)分征收，其中經(jīng)濟(jì)適用房不得低于3%；非經(jīng)濟(jì)適用房按不同區(qū)域征收，省會城市和計(jì)劃單列市的非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率由過去的15%提高至20%.

　　“將經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)別對待，推動住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的動機(jī)顯而易見?！卑舶罴瘓F(tuán)研究總部分析師李長安博士表示，“同時，把預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率提高到20%的做法，將進(jìn)一步使開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)艿綁浩??！?/p>

　　以一個位于省會城市中的10萬平方米、每平方米售價(jià)在6000元左右的項(xiàng)目來說，由于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率調(diào)高至20%，那么在稅務(wù)方面的支出將多出990萬元。

　　“這幾乎可以忽略不計(jì)，因?yàn)橄襁@樣的項(xiàng)目在北京光是土地出讓金就會達(dá)到2億多元?！狈缎_表示，對于單個項(xiàng)目而言，31號文件在短期內(nèi)對資金鏈的壓力在可承受的范圍之內(nèi)。

　　但對于一些銷售額度較大的開發(fā)商來講，這個數(shù)目聚在一起就大了，像一些年銷售過百億元的房地產(chǎn)公司，為此每年將多掏出上億元的資金來應(yīng)付流通。

　　“可能會造成房價(jià)一定幅度的提升。”范小沖也表示，此次31號文件出臺對某些開發(fā)商來講是提高房價(jià)比較好的借口。

　　“但31號文件的意義是積極的?！?1號文件規(guī)定，新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除費(fèi)用可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長不得超過3年。而這是首次將房地產(chǎn)企業(yè)的廣告費(fèi)等的結(jié)算方式和其他行業(yè)區(qū)分開來。“它能在稅務(wù)這塊改善房地產(chǎn)市場的環(huán)境，提高市場透明度，增進(jìn)公平競爭，相比而言這些更為重要?！狈缎_最后表示。