【問題】

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的同一個項目，有不同類型和用途的開發(fā)產(chǎn)品，比如一般底層是商鋪，上層是住宅；而住宅有普通有大套，請問專家在進(jìn)行成本歸集和核算時候是否需要按不同的用途和戶型分?jǐn)偤怂�？清�?a title="土地增值稅" href="http://m.jnjuyue.cn/kuaijishiwu/gssw/" target="_blank" class="bule" >土地增值稅是否只有在賬面分開核算了，達(dá)到普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅才能享受優(yōu)惠政策？這樣的話成本需要如何進(jìn)一步細(xì)化核算？

　　【解答】

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條第二款明確規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

　　個別地區(qū)也進(jìn)行了更為細(xì)致的規(guī)定，比如《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅征管工作規(guī)程的通知》（深地稅發(fā)[2009]24號）9、土地增值稅清算以納稅人填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位。對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規(guī)定。

　　房地產(chǎn)企業(yè)對于開發(fā)產(chǎn)品的成本歸集，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則及財務(wù)通則規(guī)定，直接費用在發(fā)生時直接計入成本對象，間接費用在資產(chǎn)負(fù)債表日按照系統(tǒng)、合理的方法分?jǐn)傆嬋氤杀緦ο蟆?/font>具體情況千差萬別，更細(xì)致的核算層次準(zhǔn)則沒有，也不可能給出標(biāo)準(zhǔn)的方法，我們理解，減免稅涉及到國家利益，企業(yè)的核算體制應(yīng)該能夠為納稅提供足夠的支持，對同一類事項，會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，納稅處理時，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)商品的成本計算，應(yīng)遵循“公平合理”的原則制定開發(fā)成本的計算分配核算規(guī)程，計算“不同類型和用途的開發(fā)產(chǎn)品”的成本。計算方法一經(jīng)確定，不得隨意更改變更，人為操縱成本的計算和分配。