房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率高是一個普遍的現(xiàn)象。由于房地產開發(fā)經營周期長，投資回收期長，而資金投入相對集中，利用債務資本籌集開發(fā)資金，通過運用財務杠桿達到投資效益最大化的目標就成為開發(fā)商的熱衷。由于我國房地產行業(yè)的平均利潤率高于社會平均利潤率，“借雞生蛋”的現(xiàn)象更為突出。借款費用的會計問題也就倍受人們的關注。本文在介紹國外會計準則關于房地產開發(fā)的借款費用會計處理方法的基礎上，分析了我國會計規(guī)范關于房地產開發(fā)借款費用的會計處理規(guī)定中存在的問題，提出了改進的建議，并對會計處理中的具體問題進行了探討。
一、各國會計準則關于房地產開發(fā)中借款費用的處理原則
國際會計準則第23號“借款費用的資本化”明確指出了適合采取借款費用資本化的范圍。該準則第8條和第11條分別規(guī)定“采用借款費用資本化方針的企業(yè)，是在借款費用對企業(yè)具有重大意義時，而且是在須經較長時間的準備才能按預定用途使用或銷售的資產上發(fā)生支出時，才將借款費用列為資本支出”。顯然，房地產開發(fā)是符合其關于借款費用資本化的資產條件的。
美國財務會計準則第34號“利息費用資本化”明確將房地產開發(fā)列入合格資產即適合利息資本化的資產的范圍，該公告第9段關于合格資產的定義是：“1.企業(yè)為了自用而在建或生產的資產；2.為了銷售或租賃而作為分期工程建造或生產的資產（例如造船或房地產開發(fā)）；3.當接受投資的企業(yè)正在進行計劃的主要經營活動，如果該企業(yè)的經營活動包括使用資金購置其經營活動所需的合格資產時，采用權益法核算的投資（權益、借款和預付款）�！�
日本的會計準則在借款費用的處理原則上主要采取的是費用化原則，但房地產開發(fā)是唯一的例外。其準則規(guī)定，如果企業(yè)所借人的款項是專門為了用于房地產開發(fā)，則企業(yè)應將相應的借款利息予以資本化，計入該資產的成本。
可見，國際會計準則、美國財務會計準則和日本的會計準則都是將房地產開發(fā)明確列入適合于借款費用資本化的范圍的。區(qū)別在于：國際會計準則第23號修訂后借款費用費用化的趨勢取代資本化而占了上峰；而美國財務會計準則委員會則一直將借款費用資本化作為基準處理方法，并體現(xiàn)在房地產開發(fā)項目借款費用的處理上。
二、我國會計規(guī)范中關于房地產開發(fā)中借款費用的處理原則
我國的會計規(guī)范體系比較復雜，各相關規(guī)范在房地產開發(fā)項目的借款費用處理上也各有不同：
�。�1）我國《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定，“企業(yè)長期負債的應計利息支出，……生產期間的，計入
財務費用……”。
�。�2）我國《企業(yè)會計制度》規(guī)定，“除為構建
固定資產的專門借款所發(fā)生的借款費用外，其他借款費用均應于發(fā)生當期確認為費用，直接計入當期財務費用。”由于對于房地產公司而言，所開發(fā)的房地產不屬于固定資產，而是存貨，因此根據(jù)《企業(yè)會計制度》，相關的借款費用應采取計入財務費用的做法。
�。�3）我國財政部于2001年1月頒布了《
企業(yè)會計準則——借款費用》，該準則首次就借款費用資本化的條件、資本化的方法作出了明確規(guī)定，即“因專門借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準則規(guī)定的資本化條件的情況下，應當予以資本化�！钡z憾的是，不知出于何種考慮，該準則并未將房地產商品開發(fā)中發(fā)生的借款費用列入準則的涉及范圍。該準則第2條稱：“本準則不涉及：（1）與融資租賃有關的融資費用；（2）房地產商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用�！�
（4）《股份有限公司會計制度附件三：房地產開發(fā)業(yè)務會計處理規(guī)定》（以下簡稱《附件三》）規(guī)定：“公司為開發(fā)房地產而借人的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產品銷售之前，計入開發(fā)成本或開發(fā)產品成本。”由于這一文件仍然有效，因此房地產上市公司對借款費用的處理雖然不受《企業(yè)會計準則——借款費用》的規(guī)范，但實際上也采取了資本化的處理原則。
綜合以上規(guī)定和不同規(guī)范的適用范圍，我國目前房地產開發(fā)中的借款費用的處理原則是：非上市的房地產開發(fā)公司按照《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——借款費用》的規(guī)定采取費用化的處理方法；上市的房地產開發(fā)公司按照《附件三》的規(guī)定，采取借款費用資本化的處理方法。
三、筆者的觀點及建議
筆者贊同將房地產商品列為資本性資產，并將房地產開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用予以資本化處理。這是因為：房地產開發(fā)商品雖然不是固定資產，但由于為特定房地產項目開發(fā)而發(fā)生的借款費用雖然是一種理財費用，但它的使用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費用配比原則，它應劃歸開發(fā)間接費用的范疇，并構成房地產項目成本的一部分。
筆者認為，我國關于房地產開發(fā)項目的借款費用處理的會計規(guī)范存在如下問題：
�。�1）各規(guī)范目前都在一定范圍內適用，甚至針對同一適用對象的規(guī)范（如企業(yè)會計制度、《附件三》都適用于上市公司）之間處理方法互相沖突，不利于公司選擇適當?shù)臅嬚摺?br>
（2）《企業(yè)會計準則——借款費用》所規(guī)定的符合借款費用資本化的對象僅限于“構建固定資產而專門借人的款項”。這一范圍過于狹窄，將其他非構建固定資產而形成的資本性資產排除在外，如造船、房地產開發(fā)等等。筆者認為沒有必要將房地產開發(fā)排除在該準則之外，因為對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，作為開發(fā)經營對象的房地產的性質屬于資本性資產，符合借款費用資本化的條件。同時，房地產上市公司實際上一直在采用借款費用資本化的處理方法。因此將房地產開發(fā)項目的借款費用排除在準則之外，沒有實際意義，與國際準則之間也缺乏協(xié)調。
�。�3）目前的制度安排將導致上市的房地產公司和非上市的房地產公司在借款費用處理上的又一個“雙軌制”。由于借款費用在房地產公司經營活動中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導致企業(yè)經營業(yè)績和財務狀況的重大差異。
因此，筆者建議，應明確將房地產開發(fā)的借款費用在符合條件時采用資本化的處理方法，并納入《企業(yè)會計準則——借款費用》的規(guī)范范圍內。
四、房地產商品開發(fā)借款費用資本化會計處理中的兩個問題
1.尚未開發(fā)的土地是否納入資本化的資產范圍？
購入土地（或土地使用權，以下統(tǒng)稱土地）是房地產開發(fā)的第一步，而且獲取土地的費用往往占開發(fā)項目成本的很大比重。尚未開發(fā)的土地是否納入資本化的范圍值得我們討論。美國有關會計準則規(guī)定，沒有進行開發(fā)的土地不應將其納入資本化的資產范圍。如果為了特定用途而開發(fā)土地的工作正在進行，則取得土地的利息費用支出可資本化。可見美國是將在土地上的開發(fā)活動的進行作為資本化的必要條件之一。而其他大多數(shù)國家的會計準則在這個問題上未作明確規(guī)定。
筆者認為，這個問題實際上是房地產開發(fā)項目借款費用何時開始資本化的問題。我國《企業(yè)會計準則——借款費用》規(guī)定以下三個條件同時具備時開始借款費用資本化：“（1）資產支出已經發(fā)生；（2）借款費用已經發(fā)生；（3）為使資產達到預定可使用狀態(tài)所必要的購建活動已經開始�！边@與國際會計準則第23號以及美國財務會計準則有關規(guī)定是基本相同的。
根據(jù)以上原則，筆者認為，對尚未開發(fā)的土地所發(fā)生的借款費用的處理應具體分析：（1）如果該土地是用于特定房地產項目的土地，則為獲取該土地所發(fā)生的借款費用應該予以資本化。因為雖然在該土地上的建筑施工活動尚未進行，但獲取該土地實際上也是房地產項目開發(fā)活動的重要環(huán)節(jié)之一�？傊�，購入土地和后續(xù)的建筑施工活動一樣，也屬于為使資產達到預定可使用狀態(tài)所必需的購建活動或準備活動。因此，在土地的使用方向已經明確的情況下，在購入之時應該將其納入資本化的資產范圍。（2）如果該土地的使用方向尚不明確，例如很多房地產公司購入土地僅僅是為了作為土地儲備，則暫時不宜將其納入資本化資產范圍。因為談不上為實現(xiàn)資產預定用途所必需的購建活動或準備活動正在進行，因此不符合資本化資產的條件，只能暫時作費用化處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產的范圍。
2.關于房地產開發(fā)項目借款費用資本化的停止時間。
關于借款費用資本化的停止時間，各國會計準則也有具體規(guī)定。我國《企業(yè)會計準則——借款費用》規(guī)定：“當所購建的固定資產達到預定可使用狀態(tài)時，應停止其借款費用的資本化�！边@也與國際會計準則和其他一些國家的準則關于借款費用資本化的停止時間的規(guī)定基本相同的。
關于房地產開發(fā)項目借款費用資本化的停止時間，我國《股份有限公司會計制度附件三：房地產開發(fā)業(yè)務會計處理規(guī)定》：“公司為開發(fā)房地產而借人的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產品銷售之前，計入開發(fā)成本或開發(fā)產品成本�！惫P者認為，這一規(guī)定有一定的缺陷。原因在于：
（1）將開發(fā)產品銷售作為資本化停止的時間不符合國際會計慣例和我國的會計準則。因為房地產開發(fā)項目銷售與開發(fā)項目完工是兩個時間概念。根據(jù)我國目前的有關規(guī)定，對現(xiàn)售的房地產項目而言，在竣工之后至銷售之前，還要經過一系列程序，包括：質量驗收、面積測繪以及最關鍵的申報銷售許可證等。因此，房地產項目竣工并不意味著該項目能夠馬上投入銷售。而預售的房地產項目又有所不同，銷售往往始于項目開發(fā)前期的某一時間，在我國是完成項目總投資的30%即可申請預售許可證，因此銷售開始之時遠遠早于項目竣工之時。所以無論在哪種情況下，以開發(fā)產品銷售作為資本化停止的時間是很不合理的。
（2）由于房地產項目的銷售方式不同，以開始銷售作為資本化停止的時點會導致銷售方式不同的房地產項目在會計處理上的不一致，有違實質重于形式原則和一致性原則。如果以銷售開始作為資本化結束的時間，將使預售的房地產項目的資本化期間大大短于現(xiàn)房銷售的房地產項目，使預售房地產項目承擔的借款費用更多地被費用化處理，從而降低不同企業(yè)經營業(yè)績和財務狀況的可比性。
因此，對于房地產項目借款費用資本化的停止時間，應以《企業(yè)會計準則——借款費用》規(guī)定的“達到預定可使用狀態(tài)時”為依據(jù)。
