一、特殊性研究

　　1、對(duì)象的特殊性

　　相對(duì)于一般的估價(jià)對(duì)象而言，拆遷評(píng)估的估價(jià)對(duì)象較為復(fù)雜，種類多且數(shù)量大。一次拆遷中往往會(huì)同時(shí)遇到住宅、店面、辦公樓、車庫等不同物業(yè)類型，同時(shí)，一次拆遷中也往往會(huì)面對(duì)大量的房屋，少則一、二棟，多則成片乃至一個(gè)小區(qū)，這些房屋又屬于不同的業(yè)主所有。因此，一次拆遷評(píng)估中，估價(jià)結(jié)果既有整體價(jià)格，更要有分戶結(jié)論。要處理好估價(jià)對(duì)象的這一整體與個(gè)體的關(guān)系，一個(gè)小區(qū)拆遷評(píng)估中往往要以“棟”為對(duì)象，求出“棟”的基準(zhǔn)價(jià)格，然后再將此價(jià)格修正到各個(gè)單元，且每一單元的價(jià)格又必須因其不同的樓層、朝向、采光、戶型等諸多因素分別考慮。

　　2、市場(chǎng)的特殊性

　　一般評(píng)估中的“公開市場(chǎng)”包括要素有：一是買者和賣者完全出于自愿；二是具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買；三是交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益。而在拆遷市場(chǎng)上以上三點(diǎn)都不可能實(shí)現(xiàn)，對(duì)應(yīng)起來研究：首先第一點(diǎn)，被拆遷人一般為非自愿。根據(jù)現(xiàn)行拆遷政策，城市的某一區(qū)域一旦列入拆遷范圍，不論是企業(yè)用房還是私房，拆遷都不可能逆轉(zhuǎn)的。甚至，當(dāng)拆遷人與被拆遷人還沒有對(duì)拆遷補(bǔ)償金額協(xié)商一致的情況下，拆遷人只要履行了相應(yīng)程序和手續(xù)并進(jìn)行證據(jù)保全，就可以申請(qǐng)進(jìn)行強(qiáng)制拆遷；其次第二點(diǎn)，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂和搬遷均要受拆遷期限的限制，而不是能自主控制的；最后一點(diǎn)，拆遷人在最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益的前提下來實(shí)施拆遷改建項(xiàng)目，其經(jīng)濟(jì)利益來源于改建項(xiàng)目，而不是拆遷房屋的本身，更不是雙方一致的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。由此可見，這樣特殊的交易條件和交易過程，與一般意義上的“公開市場(chǎng)”相去甚遠(yuǎn)，其形成的成交價(jià)格，也就是拆遷補(bǔ)償價(jià)格，也很難是公平價(jià)格。由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場(chǎng)也是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，是一個(gè)不完全的公開市場(chǎng)。

　　3、原則的特殊性

　　同其他評(píng)估一樣，拆遷評(píng)估也要遵循合法原則、最高最佳使用原則等，但在應(yīng)用時(shí)，這些原則要注意他們的特殊性。

　　（1）“合法原則”?！昂戏ㄔ瓌t”包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等。首先，就合法產(chǎn)權(quán)來看，一般評(píng)估中指的是擁有房地產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等。而在拆遷評(píng)估中，評(píng)估對(duì)象除產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)外，還包括部分可以進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牡痪哂挟a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，如臨時(shí)建筑物、附屬建筑物、構(gòu)筑物以及零雜空地等。其次，就合法使用來看，拆遷房有許多存在著實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)用途不一致的問題，拆遷補(bǔ)償中牽涉到房屋用途確定時(shí)，除合法原則外還要同時(shí)遵循當(dāng)?shù)夭疬w管理部門的有關(guān)規(guī)定。比如說，根據(jù)地方制定的一些具體規(guī)定，如“營(yíng)業(yè)執(zhí)照面積原則”、“規(guī)劃部門同意變更原則”以及“規(guī)劃法出臺(tái)前變更默許原則”等，產(chǎn)權(quán)用途為住宅，但卻有可能按商業(yè)用房類型來進(jìn)行補(bǔ)償。

　　（2）“最高最佳使用原則”。它是指房地產(chǎn)估價(jià)中，在合法原則前提下，在各種可能的利用方式中，選擇其中最大收益的使用方式來確定估價(jià)結(jié)果。顯然，待拆除的房屋不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等，雖然從理論上講，拆遷評(píng)估中沒有絕對(duì)排除最高最佳使用原則，但實(shí)際上在拆遷市場(chǎng)中它卻真正難以應(yīng)用。

　　二、政府行政干預(yù)研究

　　個(gè)別地方政府在經(jīng)營(yíng)城市過程中，由于種種原因和驅(qū)動(dòng)，存在不依法行政，甚至強(qiáng)行介入拆遷糾紛這一民事關(guān)系中，實(shí)則借公共利益之名追求商業(yè)利益，給拆遷評(píng)估工作造成種種干擾，這也是引起諸多拆遷糾紛的原因之一。具體表現(xiàn)如下：

　　1、不依法行政，角色串位

　　盡管國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中取消了統(tǒng)一拆遷，并規(guī)定房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受委托進(jìn)行拆遷。但在某些地區(qū)，有些政府行政部門以保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行為由，強(qiáng)行介入平等主體之間的交易活動(dòng)。它們往往由一個(gè)直接行使政府權(quán)力的機(jī)構(gòu)，搖身變?yōu)橹苯拥牟疬w人，既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員。由于政府本身就成為拆遷糾紛的一方當(dāng)事人，這就使得政府的行政裁決已經(jīng)沒有任何實(shí)質(zhì)意義，更沒任何公正可言。

　　2、行政權(quán)力強(qiáng)行介入民事關(guān)系

　　拆遷糾紛本質(zhì)是拆遷人與被拆遷人之間的民事糾紛，它可以并應(yīng)當(dāng)在民事范圍里由雙方自行解決。而且，也只有在拆遷人和被拆遷人之間進(jìn)行自由協(xié)商、自愿選擇時(shí)，才能最大限度達(dá)到平衡，對(duì)雙方權(quán)益進(jìn)行均衡保護(hù)，而不是對(duì)其中一方的嚴(yán)重偏重。行政權(quán)力強(qiáng)行介入民事關(guān)系，是導(dǎo)致該民事關(guān)系不平等、不平衡的主要原因。在房屋拆遷領(lǐng)域中絕大部分拆遷事項(xiàng)，與公共利益沒有任何關(guān)系，但行政裁決、行政審批、行政強(qiáng)制等手段卻大量使用，民事關(guān)系被扭曲、平等平衡關(guān)系被打破，個(gè)別地方政府通過發(fā)放拆遷許可、單方確定補(bǔ)償價(jià)格和進(jìn)行裁決甚至直接強(qiáng)制等手段代替了市場(chǎng)主體的自由選擇，尤其是對(duì)被拆遷人而言，政府的干預(yù)往往損害了其最基本的生存權(quán)和最根本的財(cái)產(chǎn)權(quán)。政府強(qiáng)行干預(yù)必然后果就是造成拆遷人的力量和利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于被拆遷人的嚴(yán)重失衡狀態(tài)，并進(jìn)一步引發(fā)嚴(yán)重的拆遷糾紛。

　　3、公共利益和商業(yè)利益的錯(cuò)位

　　從法律和道理上講，為了社會(huì)公共利益的需要，可以對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合法的限制和剝奪。但是，個(gè)別地方政府卻借此將這個(gè)“公共利益”的概念無限擴(kuò)大了，認(rèn)為既然城市房屋建設(shè)是為了城市的改造，那么城市改造就是公共利益；那么在某條大街上要建若干個(gè)商業(yè)大廈（本來就是商家的商業(yè)利益問題），卻也被納入城市改造的范疇，被說成是公共利益等等。于是，有了公共利益的借口和名義，就可以審批強(qiáng)制拆遷，就可以“打壓”被拆遷人的利益。這樣一來，拆遷糾紛由此產(chǎn)生。

　　4、壓低拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格

　　城市房屋的拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格，是由地方政府決定的。各地方政府在高速發(fā)展、加快城市建設(shè)和改造進(jìn)程中，為了吸引開發(fā)商的資金投向，大多以行政手段決定基本價(jià)格，壓制市場(chǎng)價(jià)格。這樣，開發(fā)商就能夠以較低的開發(fā)成本取得較高的利潤(rùn)；開發(fā)商的資金投向了本地，本地的建設(shè)項(xiàng)目和城市建設(shè)也就有了發(fā)展的規(guī)模和速度，這也就是為什么有那么多的地方政府頻頻出擊招商引資的原因所在。低成本高發(fā)展，是以犧牲被拆遷人的利益為代價(jià)的。在這場(chǎng)商家和政府“雙贏”的轟轟烈烈的運(yùn)動(dòng)中，被拆遷人的利益有時(shí)甚至成為了吸引投資和高速發(fā)展的障礙。因此，降低成本，壓低拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格成為個(gè)別政府干預(yù)拆遷評(píng)估的主要手段之一，同時(shí)也是拆遷糾紛的焦點(diǎn)所在。

　　三、法律體系非規(guī)范化研究

　　1、諸多定義沒有量化界定

　　關(guān)于“公開市場(chǎng)價(jià)格”，對(duì)于有較多類似房地產(chǎn)交易資料的估價(jià)對(duì)象，可以通過三個(gè)以上類似的交易實(shí)例價(jià)格的修正，綜合確定公開市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于沒有類似房地產(chǎn)交易實(shí)例的估價(jià)對(duì)象，其公開市場(chǎng)價(jià)格的具體值又如何確定？另外，房地產(chǎn)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)人員按照估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素及其影響大小的基礎(chǔ)上，采用合適估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格做出客觀公正的判斷、推測(cè)的過程。據(jù)此，一般認(rèn)為，凡是按照上述過程對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估結(jié)果，只要不超過公開市場(chǎng)價(jià)格一定范圍，都應(yīng)該認(rèn)為是客觀公正的。但是，到底“一定范圍”是多大的數(shù)量范圍？

　　如果公開市場(chǎng)價(jià)格的具體值不予量化，評(píng)估價(jià)格與公開市場(chǎng)價(jià)格差異范圍又不予嚴(yán)格界定，那么對(duì)于直接關(guān)系到拆遷當(dāng)事人利益的房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果，很難讓拆遷當(dāng)事人認(rèn)為是客觀公正的價(jià)格。在當(dāng)前評(píng)估機(jī)構(gòu)林立，評(píng)估業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，按照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》又允許多家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一被拆遷房屋評(píng)估的情況下，很可能出現(xiàn)一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)公示估價(jià)結(jié)果后，被拆遷人私自委托其他估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行重新評(píng)估的情況。而當(dāng)重新評(píng)估價(jià)格高于原估價(jià)結(jié)果時(shí)，被拆遷人就會(huì)認(rèn)為原估價(jià)結(jié)果不公正，當(dāng)估價(jià)結(jié)果異議又不能協(xié)商一致時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生評(píng)估糾紛。

　　2、對(duì)城市房屋拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)未作任何劃分

　　不論是市政建設(shè)、社會(huì)公益事業(yè)建設(shè)還是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，其所涉及的房屋拆遷均屬于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的調(diào)整范圍。不言而喻，市政、公益項(xiàng)目建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的拆遷在性質(zhì)上區(qū)別明顯，前者是公益性質(zhì)，后者則以營(yíng)利性為主。但根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同樣要因?yàn)椤俺鞘薪ㄔO(shè)需要”進(jìn)行拆遷，加上借助行政強(qiáng)制性作后盾，致使開發(fā)性拆遷背離了民事活動(dòng)自愿公平、等價(jià)有償?shù)墓逃袑傩?。甚至?shí)際運(yùn)作中，往往更多地體現(xiàn)了作為拆遷人的開發(fā)商的利益。這樣既有悖于公平原則，也由此引發(fā)社會(huì)矛盾，妨礙了市政、公益拆遷項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

　　3、拆遷補(bǔ)償范圍未及于土地使用權(quán)

　　《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償范圍是被拆除的房屋及其附屬物，而對(duì)房屋及其附屬物占用區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)是否提供補(bǔ)償未作規(guī)定，一般便不再予以補(bǔ)償。這是由我國房地分管的體制所決定的，房屋拆遷問題屬于《房產(chǎn)法》管轄范圍，不涉及土地問題，土地問題則歸由《土地管理法》調(diào)控。但若按照《土地管理法》的立法原則來看，受讓他人正在使用的國有土地的使用權(quán)的，應(yīng)該是要支付地價(jià)款。

　　結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)來看，隨著近年來各城市級(jí)差地租的不斷升值，對(duì)于那些被拆遷地點(diǎn)級(jí)差值優(yōu)等，或遷出地與遷入地之間土地級(jí)差效益懸殊的被拆除房屋及其附屬物所有人來說，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》關(guān)于拆遷補(bǔ)償范圍不包括土地使用權(quán)的規(guī)定至少與情理不符的，土地使用權(quán)之收益未予考慮顯失公平，特別是處在開發(fā)商以贏利為目的拆遷情形下尤甚。這也是如今多數(shù)拆遷居民買不到甚至買不起原有面積房屋而引起的諸多糾紛的一個(gè)被忽略了的原因。