環(huán)境是人們?nèi)找骊P注的焦點，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值會造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價值，即使它們的建筑標準、建筑質(zhì)量、建筑材料等條件是一樣的。環(huán)境污染和環(huán)境條件對房地產(chǎn)價值的影響度到底有多大，怎樣評估房地產(chǎn)價值減損程度，目前，我國大部分的房地產(chǎn)估價報告對此涉及的很少。本文就房地產(chǎn)估價與環(huán)境影響評價之間的關系做一簡單論述。

　　一、我國目前房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估現(xiàn)狀

　　環(huán)境影響評估在我國房地產(chǎn)評估實務中還沒有應用和開展，僅僅是在估價報告中描述估價標的所處環(huán)境的狀況和特點。但隨著估價理論和估價實務的發(fā)展和深入，環(huán)境保護法規(guī)的健全，以及不動產(chǎn)所有者關注環(huán)境因素對不動產(chǎn)價值的影響，我國的估價管理部門和估價機構(gòu)可以在環(huán)境影響評估方面做出一些嘗試性的工作。

　?。ㄒ唬┉h(huán)境影響評估的內(nèi)涵

　　環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值會產(chǎn)生影響，一些人已經(jīng)意識到這個問題。這里的環(huán)境不是指人文環(huán)境，特指地球空間范圍內(nèi)的大氣環(huán)境，土壤環(huán)境，水環(huán)境等自然環(huán)境和人工條件形成的環(huán)境因素。環(huán)境影響評估 （environmental impact assessment）就是對影響待估房地產(chǎn)價值的所有自然和人為條件所組成環(huán)境因素進行的綜合評價。任何環(huán)境因素的存在，都會影響房地產(chǎn)的價值。環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的貶值性影響不僅僅包括環(huán)境污染因素，也包括由于自然條件的限制，不利于房地產(chǎn)價值的充分實現(xiàn)，引起的房地產(chǎn)價值的貶值。

　　自然條件包括水源保護區(qū)、濕地或瀕危動植物保護區(qū)等。如在水源保護區(qū)建設房地產(chǎn)項目，人類活動就要受到限制，那么房地產(chǎn)的價值也就不能實現(xiàn)。典型案例就是湖北省武漢市在長江防洪墻內(nèi)開發(fā)高檔商品住宅，盡管商品住宅享受到了長江的美景，但由于其危害了長江防洪的安全，而不得不將其炸掉，經(jīng)濟損失超過2億元。人為條件可以是在環(huán)境中的存在物理射線、化學制劑、噪音、石棉、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質(zhì)。如化工廠的工業(yè)用地，可能由于工業(yè)生產(chǎn)，造成有害物質(zhì)對土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒有進行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的價值貶值。

　?。ǘ┉h(huán)境因素對房地產(chǎn)價值造成影響的典型案例

　　我國在一些房地產(chǎn)方面的訴訟案中，已經(jīng)涉及到了環(huán)境影響評估。只是由于我國沒有實質(zhì)的操作規(guī)程和規(guī)范，使得環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的影響沒有定量的評估報告。例如，北京某開發(fā)公司開發(fā)的一宗房地產(chǎn)項目，由于冬季施工造成的居室內(nèi)氨污染，使業(yè)主的身體健康造成損害。因此，業(yè)主到法院就污染問題進行起訴，法院受理了此案。經(jīng)有關部門檢測，在住宅樓內(nèi)數(shù)十戶業(yè)主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關標準的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發(fā)生后，開發(fā)商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施，并可無條件按原價退房并雙倍利息向業(yè)主進行賠償，但業(yè)主并不同意，因為業(yè)主以較低的期房價格購買，而現(xiàn)在房屋升值近20%.雙方對不動產(chǎn)的價值量存在爭議，那么這宗不動產(chǎn)的價值量到底是多少，需要公正的評估。這是一個典型的由于不動產(chǎn)受到污染，而使當事人對不動產(chǎn)價值量產(chǎn)生爭議的案例。

　　2003年《中國消費者報》登載了一宗消費者因住房受到無線電波污染而投訴的案例。北京市某區(qū)一個房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，由于其地處四環(huán)路的綠化隔離帶附近，又與東三環(huán)的燕莎商圈距離不遠，所以很多人都購買這里具有升值潛力的房產(chǎn)。但入住后不久，很多業(yè)主感覺失眠、頭疼，手機信號微弱。經(jīng)有關無線電檢測部門檢測，發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)內(nèi)的無線電波嚴重超過正常人能承受的范圍，原因是距離該項目不遠的地方有一坐北京市某廣播電臺的發(fā)射塔。很多業(yè)主要求按照升值后的價格給予退房。

　　20世紀60年代，在美國的五大湖地區(qū)曾有一個垃圾填埋場，由于居住用地的需要，政府決定在垃圾填埋場上建設住宅，并出售給當?shù)鼐用?，形成了一個居住社區(qū)。由于地下垃圾填埋場中形成的化學污染，通過地下水和土壤滲透，對居民造成健康威脅，許多人生病，并搬出了這個社區(qū)。政府不得不下令停止使用這個住宅小區(qū)，并花費數(shù)百萬美元來清除那里的環(huán)境污染。住宅小區(qū)完全被廢置，住宅價值幾乎為零。

　　類似案例還有很多，如因輕軌和高速公路通車造成的噪音污染，使道路兩側(cè)的房地產(chǎn)業(yè)主在夏季無法開窗通風，開發(fā)商不得不為其安裝隔音玻璃。安裝防噪音設施僅是消除污染的成本費用，但房地產(chǎn)存在貶值的可能性。這樣的房子如果到銀行進行抵押貸款，銀行在評估其價值時，必須要考慮污染源對未來不動產(chǎn)價值的影響，不能僅憑不動產(chǎn)的建筑質(zhì)量和地段優(yōu)勢認定不動產(chǎn)價值，否則，當業(yè)主在抵押期間無力還款時，銀行獲得的是價值減損的不動產(chǎn)。因此，在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)投資或投資購買一宗不動產(chǎn)之前，必須請專業(yè)部門或人士對該房地產(chǎn)附近地區(qū)的環(huán)境因素進行評估。

　?。ㄈ┪覈壳胺康禺a(chǎn)估價中環(huán)境影響評估的現(xiàn)狀

　　1.環(huán)境影響評估應遵循的環(huán)境保護方面的法律法規(guī)

　　我國在環(huán)境保護方面已經(jīng)通過了一些法律和條例，如《海洋環(huán)境保護法》（1982年）、《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》（1987年）、《中國人民共和國環(huán)境保法》（1989年）、《固體廢物污染環(huán)境防治法》（1995年）、《水污染防治法》（1996年）、《環(huán)境噪聲防治法》（1996年）、《建設項目環(huán)境保護管理條例》（1998年）、《大氣污染防治法》（2000年）等多項法律和法規(guī)。2002年10月28日第九屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議通過的《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，指出環(huán)境影響評價是指對規(guī)劃和建設項目實施后可能造成的環(huán)境影響進行分析、預測和評估，提出預防或者減輕不良環(huán)境功能影響的對策和措施，進行跟蹤監(jiān)測的方法和制度。估價機構(gòu)在進行環(huán)境影響評估時，首先要依據(jù)國家這些關于環(huán)境保護的法律法規(guī)，確認哪些因素屬于環(huán)境污染或應是被保護的范圍內(nèi)。

　　2.當前房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估的現(xiàn)狀

　　對房地產(chǎn)價值進行環(huán)境影響評估，我國沒有特別明確的技術規(guī)定和操作規(guī)程。在國家質(zhì)量技術監(jiān)督局和中華人民共和國建設部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規(guī)定：“估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣， ……，對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。”從這條規(guī)定可以看出，估價規(guī)范對估價人員到現(xiàn)場查勘的內(nèi)容進行了規(guī)定，但對“周圍環(huán)境”的內(nèi)涵沒有進一步解釋，只是要求估價師對估價標的周圍環(huán)境進行拍照，親身感受估價對象的周圍環(huán)境和景觀的優(yōu)劣，形成估價師對估價對象的主觀判斷。多數(shù)估價報告和估價師沒有對不動產(chǎn)標的物周圍污染物和污染源進行查勘，在估價報告中也不包括環(huán)境污染對不動產(chǎn)價值影響的測算和消除污染物的影響而應該花費的成本預測。

　　對于處于污染環(huán)境中已建成的不動產(chǎn)，估價部門和估價師還沒有相應的具體條款和程序進行環(huán)境影響分析，并根據(jù)污染程度對不動產(chǎn)的價值影響做出判斷。公眾對此也沒有意識到在不動產(chǎn)受到環(huán)境污染的危害時，應該請評估機構(gòu)和估價師對不動產(chǎn)的價值進行評估，并向造成環(huán)境污染的責任人提出賠償請求。

　　二、對我國房地產(chǎn)估價中建立環(huán)境影響評估制度的建議

　?。ㄒ唬┟鞔_房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估的適用范圍

　　由于工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，城市和城市周圍的生態(tài)環(huán)境遭到了很大的破壞，工業(yè)廢水、廢氣、汽車尾氣、熱島效應、噪音、光污染等使城市居住和工作環(huán)境變得差了很多。人們也更關注居住環(huán)境的健康舒適和安全。環(huán)境因素對房地產(chǎn)造成的價值減損，普通老百姓可能由于缺乏專業(yè)知識，在購買房地產(chǎn)時，往往不能預先知道。只有當入住后，出現(xiàn)了如身體方面的疾病，居住環(huán)境不健康安全等問題時，想轉(zhuǎn)手賣掉房子，才意識到房子已經(jīng)貶值了。因此，房地產(chǎn)估價管理機構(gòu)，應該研究房地產(chǎn)估價中的環(huán)境影響評估問題，明確一些類型的房地產(chǎn)估價報告或房地產(chǎn)開發(fā)咨詢報告必須要進行環(huán)境影響評估。

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)咨詢報告。房地產(chǎn)開發(fā)項目在沒有進行開發(fā)前，有些開發(fā)單位要委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)做開發(fā)可行性咨詢報告。在報告中通常比較重視對區(qū)域房地產(chǎn)市場研究、項目的財務可行性等內(nèi)容，而對項目開發(fā)地的環(huán)境污染情況的勘察和分析不夠?qū)I(yè)，有些甚至省略了這項內(nèi)容。由此可能造成項目周圍隱藏的一些環(huán)境因素造成對房地產(chǎn)價值的負面影響。

　　2.簽訂房地產(chǎn)買賣合同前做環(huán)境影響評估報告。當事人進行房地產(chǎn)買賣時，或者由于一方的故意行為，或者是不知情，當事人買到的房子有可能是處于污染的環(huán)境，其價值已經(jīng)減損了。如前面談到的案例，如果業(yè)主將受污染的房子賣給其他人，如果買者是從其他地區(qū)來本地購買房子的，對當?shù)厥袌霾涣私?，那么就容易上當。因此在簽訂房地產(chǎn)買賣合同前，房地產(chǎn)估價機構(gòu)提醒或告知當事人要做環(huán)境影響評估報告。

　　3.房地產(chǎn)抵押貸款合同。前面已經(jīng)分析了環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的負外部性作用，使處于受污染地區(qū)的房地產(chǎn)價值減損。在銀行的房地產(chǎn)抵押貸款合同中，銀行最擔心的是貸款者不能償還貸款，銀行得到的是價值減損的抵押物。如果金融機構(gòu)有這方面的需求，簽署房地產(chǎn)貸款合同之前，可以委托估價機構(gòu)進行房地產(chǎn)環(huán)境影響評估或者地點周圍環(huán)境評價。

　?。ǘ┲贫ǚ康禺a(chǎn)估價中環(huán)境影響評估的操作規(guī)程

　　在房地產(chǎn)估價中進行環(huán)境影響評估，關鍵要在估價程序中給予明確，并在估價規(guī)程中建立環(huán)境影響評估操作程序和具體規(guī)范，把房地產(chǎn)估價與環(huán)境影響評估溝通起來。在這方面我們可以借鑒美國房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估的一些經(jīng)驗。

　　1991年，美國通過的《職業(yè)估價實務通用標準》對環(huán)境評估有了規(guī)定和要求。估價師根據(jù)環(huán)境方面的法律規(guī)定對影響估價標的物價值的環(huán)境因素進行調(diào)查和分析，并將其反映在房地產(chǎn)市場價值估計值上。估價師的作用和責任包括勘測、衡量及考慮影響不動產(chǎn)價值的環(huán)境條件，但僅局限于自己專業(yè)技術知識。估價師可以合理地采用環(huán)境專家針對排除污染的糾正措施及其費用成本估計方面的結(jié)論與意見。為了便于估價師記錄所觀察到的可能影響標的物的環(huán)境的因素，美國估價師協(xié)會于1995年制定了《不動產(chǎn)觀察核檢清單》，這個清單是一個格式化、易于使用（包括可能范圍）及限制性責任的指南。

　　美國房地產(chǎn)價值環(huán)境影響評估涉及的專業(yè)調(diào)查分三個階段，第一階段著重于調(diào)查潛在污染的證據(jù)，如到實地調(diào)查噪音、有毒的氣味或化學制劑造成的枯死的落葉等；第二階段檢測并決定嫌疑污染是否存在，抽取樣本進行分析。如進行土壤和地下水的污染樣本分析；第三階段描述污染程度，制定減低污染程度的計劃和預測清除污染的費用。事實上，環(huán)境影響評估的作用在于估價師向房地產(chǎn)交易的買賣雙方、金融機構(gòu)、銀行和保險公司等交易參與者，提供環(huán)境污染問題和與環(huán)境問題有關的信息，使各方在交易中做到信息對稱。

　　我國在1999年頒布實施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對指導和規(guī)范全國的房地產(chǎn)估價工作起到了很大的作用，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)育，對房地產(chǎn)估價提出了更高的要求，應該適時地更新并加入新的內(nèi)容。筆者建議進一步細化房地產(chǎn)估價程序，對房地產(chǎn)估價對象的周圍環(huán)境描述和評價做更系統(tǒng)和規(guī)范的規(guī)定，明確勘察程序，使估價師盡量按照統(tǒng)一的標準和格式操作。把目前規(guī)定的估價師對周圍環(huán)境親身體驗變?yōu)榭陀^量度，減少估價師的主觀判斷，量化環(huán)境因素對房地產(chǎn)估價對象價值的影響。

　　（三）確定環(huán)境影響評估是民用住宅價值評估程序中的可選程序

　　城市化已經(jīng)成為中國實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略之一，這意味著越來越多的人從農(nóng)村進入城市或者從小城市集聚到大城市中，城市的規(guī)模有進一步擴大的趨勢。能夠使城市居民有一個安全、健康、舒適的居住環(huán)境是非常重要的。在住房建設和開發(fā)過程中，房地產(chǎn)估價中的環(huán)境影響評估扮演著十分重要的角色。

　　由于受知識或?qū)I(yè)的限制，普通市民盡管了解環(huán)境污染對身體健康有害，可能不知道有些傷害是從天天居住的房子中引起的，不知道在房地產(chǎn)估價中可以委托估價師進行環(huán)境影響評估，以決定是否購買某處房產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)估價管理機構(gòu)應該將環(huán)境影響評估作為民用住宅買賣價值評估的可選程序。如果估價師為了促成一宗交易的完成，出具了虛假的環(huán)境影響分析報告，估價師應該負有道德和經(jīng)濟責任。從老百姓的角度出發(fā)，可能因委托估價師做環(huán)境影響評估會多支付一些費用，但估價費用與購買房地產(chǎn)的巨額支出相比，還是微不足道的。

　　綜上所述，不僅公眾要有環(huán)保意識和保護公民財產(chǎn)不受損失的法律觀念，更是期望政府部門建立環(huán)境影響評估的技術規(guī)范，使我國的房地產(chǎn)評估更深入和細化。為了保護房地產(chǎn)權(quán)利人，建議房地產(chǎn)估價管理機構(gòu)，積極借鑒其他國家關于環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值影響的評估方法和規(guī)范基礎上，調(diào)整目前的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。通過在房地產(chǎn)估價與環(huán)境影響評估之間建立橋梁，正確估計環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的影響，可以進一步提高我國房地產(chǎn)估價水平，適應人們對環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值影響量化的客觀需求。